在國企改革頂層設計（下簡稱“22號文”）出臺的背景下，作為地方國資國企的重鎮，上海的重點國企集團和國資上市公司的改革預期也在不斷強化。加上央企退出房地產正在路上，房地產板塊吸引了業內更多關注目光。
上海國資研究機構人士告訴21世紀經濟報道記者，22號文重在建設現代企業制度。政府通過國資委和國有資本投資運營公司實現對國企的監督與管理，也就是所謂的管資本。而上海的國有房地產企業均屬于商業大類。
他指出，國企房地產企業大多重資產，需要提升資產流動性，因此未來國有企業的房地產不是主業的企業，一種選擇是通過投資、運營公司在資本市場實現退出，或賣掉變現。
而改革路徑大概可以分為三大類：基于房地產為主業進行股權結構上的混合所有制改革、房地產非主業的去房地產化、園區開發從建設轉向運營、服務與創新投資。
提升集中度
上海國有資本運營研究院研究員馬浩東指出，上海這一輪國資改革，最終目的還是做優做強做大國有企業，激發和釋放企業活力，培育幾個世界級企業，實現產業轉型，培育戰略性產業，優化布局，支撐上海城市轉型及科創中心建設。
例如，改革提出優先股和特殊股概念，這兩種方式增加了國有資本的靈活性。前者可以在充分競爭的商業類國企中增加民間資本數量，以國企經營權換來民間資本，從而擴大國企競爭力。后者則可以通過特殊股形式，在不絕對控股條件下，實現對企業的政策引導，這對于傳媒類等既有政治要求，又需要靈活經營的企業而言，具有實際操作意義。
馬浩東分析認為，上海國企改革主要還是在如何利用好資本市場上做文章，利用資本市場實現國資從充分競爭領域退出，意味著很多充分競爭類企業國資比例要減少。
22號文關于分類推進國有企業改革中提到，“根據國有資本的戰略定位和發展目標”，將國有企業分為商業類和公益類。公益類國有企業以保障民生、服務社會、提供公共產品和服務為主要目標的企業。換言之，充分參與市場競爭的企業都屬于商業類，房企自然被歸入商業類企業。
而上海國企房地產板塊加速改革的空間比較大。同策咨詢研究部總監張宏偉表示，國企改革對于房地產企業，一方面可以解決很多國企在房地產領域的同業競爭問題；其次，可以整合資源打造更大的平臺便于轉型，使得房地產行業未來的行業集中度進一步提高。
