在過去數年中，中國房地產市場蓬勃發展，在給中國GDP帶來高速增長的同時，過熱的房地產市場也顯示出其脆弱性，價格錯位以及過度建設等問題頻發。而自2014年起，中國房地產市場出現明顯的疲軟跡象，政府針對房地產過熱的調控措施已初現成效。
目前，產能過剩依然是國內房地產市場的一大問題，針對此項問題以及解決房地產市場所顯現的脆弱性，目前采取的宏觀政策調控取向將持續數年。未來維護房地產市場的可持續發展將成為經濟政策的核心。
多個指標體現房地產市場疲軟
中國房地產市場走勢趨向緩和，無論是住宅價格還是反映需求指標的銷售面積都有所調整。在全國范圍內，房地產價格有所下降，其中三四線城市市場表現糟糕，住宅銷售面積自2013年中期以來較往年同期有所減少。房屋銷售量在2014年底有微弱提升，這主要歸功于政府放寬了房屋限購條例以及住房貸款的條件。在供給方面，房屋新建面積在2014年減少14.4%，與2013年11.6%的增長形成鮮明對比。房地產市場的調節同樣反映在不動產固定資產投資中，其增長由2013年的20%下降為2014年的9.2%。IMF認為這些數據表明中國政府在處理房地產市場過熱、減少房地產投資方面的策略已取得明顯進展。
產能過剩問題依然嚴重
全國多處房屋庫存過高、供給過剩，是中國政府仍需解決的房地產市場一大問題。房屋庫存比率（庫存比率=未銷售面積/銷售面積）是衡量目前房地產市場房屋存量的一個重要指標，代表解決現有庫存所需的時間。國家統計局的數據顯示全國平均房屋庫存比率為四個月，而各地房管局所提供數據均超過兩年。這其中的差異極有可能由不同的數據收集方法所造成，雖然庫存比率的確切數值依然未知，但其累計方向不言自明。三四線城市的房屋庫存比率或高達三年，為一線城市的三倍，顯示其供給過剩問題尤為嚴重。
在此大背景下，IMF再三強調了房地產市場調控以及不動產投資增速放緩的重要性，并通過對中國房屋市場的需求及供給動態來分析產能過剩的發生機制以及在基準情景下讓市場恢復均衡的可能路徑。
供給過剩是由新建面積和銷售面積之間的累計缺口來衡量的。IMF根據需求的基本決定因素來預測銷售面積并假設它將延續歷史需求趨勢。在基準情景中，為了減少供給和需求之間的缺口，在需求不變的情況下，新建建筑面積將以線性趨勢減少，而供給過剩缺口將會在2020年彌合。需求上的增長會小幅減小供給過剩缺口，但無法完全替代由減少新建面積所帶來的效果。
房地產市場調整
對GDP產生嚴重影響
正如前文所述，中國房地產行業一直是促進經濟增長、提振就業市場的重要支柱。在解決供給過度問題的過程中，將不可避免地對GDP增長產生負面影響。數據表明房地產固定資本形成總額（GFCF）的增長率和新建面積增長率呈正相關性，新建面積增速的收縮會導致GFCF的增長率由2014年的3%下降至2015年的-4%~-2%。考慮到房地產固定資本形成總額一般占GDP的9%，這預示著在基準情景中GDP增長率會應聲下降0.5個百分點。
該結果是從房地產與上游或下游部門聯系的間接影響推導出來的。在這些部門中，有些同樣存在著供給過剩的問題，而建筑活動的放緩會對這些部門帶來虧損，從而暴露出更多脆弱性及其風險。
IMF認為中國房地產調整
將持續多年
即使目前中國房地產已呈疲軟狀態，不動產投資增速有所減緩，但每年新涌入市場的住宅投資依然會加重全國各地產能過剩的情況。根據全國各地不同情況，政府將采取不同措施，針對房地產市場進行有序而持續的調整。
IMF預計中國房地產固定投資會進一步減速，在2015年至2017年間出現負增長。同時中國政府在2015年3月所頒布的一系列寬松政策，如第二套住房貸款首付比例降至40%、二手房交易營業稅免征期限從五年改為兩年等，將有助于房地產市場需求的健康增長。種種政策都將有助于緩解國內房地產市場產能過剩的現象，穩定房地產市場的交易價格及數量。
與此同時，IMF建議政府應謹慎對待寬松措施，以防重蹈房地產市場過熱的覆轍。
與IMF相比，中國政府對房地產市場的未來預期相對樂觀，認為目前的結構失衡以及因此所帶來的一系列政策調控都只是周期性現象。國內對住宅不動產的需求依然旺盛，而政府也有信心繼續維持房地產市場的穩定和發展。
本文來源于第一財經日報，作者劉昕系第一財經研究院研究員，圖片源自網絡，如牽涉版權問題，請與管理員聯系，謝謝！
