面對互聯(lián)網沖擊，商業(yè)地產盈利壓力愈加增大的背景下，新華傳媒今日發(fā)布公告，將脫手所持有的兩個地產項目。擬分別以不低于1.06億元和9675萬元的價格，以承債式股轉方式(股權加債權)將南橋項目30%股權和間接持有的南翔項目60%股權，通過上海文化產權交易所公開掛牌轉讓。轉讓完成后，新華傳媒將不再持有南橋項目股權，但仍持有南翔項目40%股權。
新華傳媒對此解釋，公司的戰(zhàn)略重心已逐步向新媒體領域轉移，為配合公司調整和優(yōu)化存量資產及業(yè)務結構，決定進一步回籠前期在房地產領域投入的大量資金和借款，適度分散商業(yè)地產的投資風險，集中資源拓展新型文化產業(yè)。
商業(yè)地產處于拐點期
就在今年新華傳媒的半年報里，公司董事會對于文化地產業(yè)務的描述，已經提出“及時回籠資金”的需求。
董事會報告稱，針對文化地產項目，“加快存量包銷、代銷房產的銷售去化，及時回籠資金，積極拓展新的銷售代理樓盤。南翔天下一家項目開發(fā)建設進展正常。”
此處提及的“南翔天下一家項目”正是本次掛牌出售60%股權的南翔項目。去年7月奠基的南翔項目，位于上海嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)銀南翔商務區(qū)，名為“新華悅都”。
新華傳媒曾公告稱，為發(fā)展圖書業(yè)務，應對互聯(lián)網、電子技術給傳統(tǒng)圖書經營模式帶來的沖擊和挑戰(zhàn)，公司在2012年投資了上海天下一家置業(yè)有限公司，而天下一家作為新華全資子公司的首個項目，正是新華悅都。
據悉，南翔項目目前四證(國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證)已在2015年4月全部辦齊，預計2016年4月主樓結構封頂，并可拿到主樓的預售許可證，整個項目驗收交付時間預計在2017年6月底前完成。
為何急于出售，新華傳媒解釋，南翔項目總預算投資為4.335億元，后續(xù)建設尚需投入超過3億元，距離投資回收和盈利尚有一定時間，加之商業(yè)地產行業(yè)處于拐點時期，項目前景有一定不確定性。
如果本次股權轉讓順利，新華傳媒將仍持有南翔項目40%股權，且保有對南翔項目的運營主導地位，以使該項目能遵循既定的設計思想順利完工，實現(xiàn)銷售，并繼續(xù)主導后續(xù)自持文化商業(yè)部分的運營。
回籠資金另覓出路
另一被掛牌出售的南橋項目同樣為商業(yè)地產。
2014年，新華傳媒與上海上報資產管理有限公司和上海解放置業(yè)有限公司共同設立了上海上報傳悅置業(yè)發(fā)展有限公司作為投資主體，負責開發(fā)經營南橋項目。公告顯示，上報傳悅注冊資本5000萬元，其中上報資產出資1500 萬元占股 30%，解放置業(yè)出資2000萬元占股40%，新華傳媒出資1500萬元占股30%。
為籌集支付項目土地款及前期開發(fā)所需資金，三方股東為上報傳悅同比例提供股東借款，借款利率為12%/年，期限為3年，并按會計年度結息。其中，新華傳媒向上報傳悅提供借款7980萬元。
公告稱，目前南橋項目房地產權證尚在辦理之中。由于土地出讓合同約定的限制性條款較多，目前地塊的前期方案設計仍處于報批階段，待方案經規(guī)審委審批通過后即可依次辦理四證。截至2015年8月31日，上報傳悅已投入超過3億元(其中公司已投入9480萬元)，后續(xù)建設尚需投入較大資金量，同時土地出讓合同限制條件較多，項目盈利前景有較大不確定性。
愿望總是美好的，現(xiàn)實總是殘酷的。新華傳媒先后投資兩個商業(yè)地產項目，是為發(fā)展圖書業(yè)務，應對互聯(lián)網、電子技術給傳統(tǒng)圖書經營模式帶來的沖擊和挑戰(zhàn)，嘗試通過建設大型文化商業(yè)中心的模式改善圖書自營的盈利能力。
但現(xiàn)在兩個商業(yè)地產項目，盈利均存在“較大不確定性”，只能說投資商業(yè)地產的步調踏錯了。
新華傳媒今年中報顯示，公司主營業(yè)務以圖書、音像制品、文教用品、廣告報刊為核心，四大業(yè)務占上半年營業(yè)收入的93.8%，但是除圖書營收有6.8% 的增長外，音像制品、文教用品、廣告報刊營收均出現(xiàn)下跌，其中廣告報刊下跌最嚴重達26%。因此尋找轉型方向顯得更為緊迫，而出售商業(yè)地產項目，回籠資金另覓投資機會，未嘗不是出路。
新華傳媒公告稱，如果上述兩個地產項目股權均按掛牌價成功轉讓，預計可實現(xiàn)稅后投資收益約464萬元。另假設受讓方在2015年9月30日清償該等股權對應的全部借款本息，則公司對南橋項目和南翔項目借款出讓部分合計可獲利息收入約2566萬元。
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