有媒體近期發布了2015年上半年商業地產市場回顧與展望報告，該報告就2015年上半年中國商業地產的發展動態進行了回顧并就下半年的發展趨勢進行了展望。2015年上半年商服地價是否依然大幅上揚？商業地產的壓力來自哪里？下半年商業地產是喜是悲？傳統零售業態會有哪些變化？
中國商業地產市場2015年上半年回顧：
1.整體土地成交量下跌，商服用地樓面均價一線城市上漲二線下跌
根據國家統計局數據，2015年上半年全國房地產開發企業土地購置面積同比下降33.8%，土地成交價款下降28.9%。另據盈石集團研究中心數據，全國主要監測城市商服用地成交規劃建筑面積在2015上半年同比減少35%，一線城市更是大幅減少了53%，延續2014年趨勢繼續下滑。而在商服用地樓面成交均價上一二線城市表現迥異，一線城市同比上漲27%，二線城市卻同比下降15%；其中深圳商服用地以20,819元/平方米的樓面均價保持榜首，上海和廣州緊隨其后，北京則從2014年的第二下滑至第四，另外廣州的商服用地樓面均價上升幅度最高，同比上升117%。盈石集團研究中心總經理、皇家特許測量師學會(RICS)中國商業地產專業委員會主席張平女士認為，在經濟增長減速的宏觀環境下，房地產土地市場成交整體呈現下跌局面；同時由于商業物業存量高企、運營難度增加，成交量下滑更為明顯；源于一線城市堅挺的商業物業升值空間和租金回報率，商服用地樓面成交均價依舊保持上漲，二線城市土地市場則頹勢顯現，商服用地市場成交量價齊跌，投資風險系數增加。
2.未來供應壓力加劇，寫字樓供應風險遠超商業物業
根據盈石集團研究中心數據顯示，2015上半年中國20大城市商業物業存量超過9,700萬平方米，其中二線城市占據了63%。到2018年，預計仍然將有6,146萬平方米的新增供應陸續開業入市，占現有存量的63%；而新增供應中有58%將在二線城市的非核心商圈開出，其存量和未來供應壓力并存，經營風險及招商壓力將持續上行。而中國20大城市寫字樓市場的壓力則有過之而無不及，根據盈石集團研究中心數據顯示，超過420萬平方米甲級寫字樓在2015上半年竣工入市，總存量達到4,693萬平方米。到2018年，預計未來供應將超過7,100萬平方米，是現有供應的150%，壓力明顯大于商業物業市場。而由于2015年和2016年是寫字樓供應高峰年，因此預計短期內二線城市的寫字樓供應壓力仍將持續，空置率高企之下，租金下滑態勢將難以扭轉。
3.打造目的型消費成為非核心商圈商業物業項目的主題
由于國內城市發展更多是依賴政策驅動進行的，城市建設的速度往往比人口數量增長的速度要快很多。尤其是二線城市在過去幾年積極開發郊區廣闊的地理空間去緩解核心區域日益擁堵的交通、緊張的土地資源，快速的造城運動在短期內勢必會面臨有效需求不足的問題。在非核心商圈開發項目，如何權衡機會和風險是主要課題，項目前期需要謹慎定位，引導有效客流，打造家庭、旅游消費、奧特萊斯等目的型消費通常是很多開發商的選擇。
4.開發商跨界互聯網金融
近年來越來越多的開發商紛紛涉足或聯手房地產以外的行業以豐富自己的業務線，而金融產業和今年快速席卷各個領域的互聯網+無疑是能對房地產企業產生巨大影響的兩個因素。綠地牽手阿里巴巴推出了一款房地產金融產品“地產寶”，而萬達成功控股快錢，不僅為自己的電子商務提供了支付平臺，更聯手推出了眾籌建房項目“穩賺1號”這一互聯網金融產品。這些金融產品引起了公眾廣泛關注的同時，也為開發商的戰略調整提供了更大市場空間與機會。隨著互聯網金融產業的快速發展與不斷完善，以及公眾不斷加深的認識與了解，會有更多開發商根據各自的優勢通過不同渠道介入到互聯網金融的領域中來。
2015年中國商業地產市場下半年展望
1.房地產開發投資下滑商業地產難以獨善其身
根據國家統計局數據，2015年前六個月，全國房地產開發投資43,955億元同比增長4.6%，該數據自2011年創下28.1%的高點后不斷下滑，降至目前歷史新低。其中住宅增長率從2014年的9.2%大幅放緩至2.8%；辦公樓、商業營業用房也分別從21.3%、20.1%放緩至14.4%、8.6%。上半年住宅房地產開發商新增土地儲備減少，同比去年開發商購置土地面積下降了三分之一。另外則由于總體居高不下的待售存量，清庫存成為各家住宅開發商的重點，而在住宅開發大幅放緩的形勢下，商業地產開發也難以獨善其身。盈石集團研究中心總經理、皇家特許測量師學會(RICS)中國商業地產專業委員會主席張平女士指出，隨著多重房地產利好政策出爐的情況下，住房市場的銷售情況有明顯改善。中國商業地產已經沉淀了巨大的運營或者開發中的物業資產，傳統投資杠桿已然缺失效率，許多開發商正在積極探索尋求實現輕資產化運營，還嘗試進行了與互聯網結合的創新金融實踐。這一系列資產證券化探索將有利于整個行業的資本流動、投資效率以及運營品質的提升，然而如REITs這樣的模式未來還需要更多政策支持和專業探索。
2.互聯網+革新傳統零售業態
根據國家統計局數據，上半年社會消費品零售總額繼續保持慢速增長，同比漲幅10.4%。而網上零售額的增速則依然強勁，維持39.1%增速，實物商品網上零售額占總社銷零售比達9.7%，已明顯超過美國，同時季度網上零售總金額也超過美國六成以上，穩居世界第一，且增長潛力還遠未達到瓶頸。預計未來的發展空間將在全球主要經濟體中起到示范作用。在此潮流之下傳統實體零售的概念和框架必然需要大幅度的改變，通過提供服務為主要功能從而進行消費變現。
3.奢侈品市場將經歷全球衰退
2015年中國奢侈品市場依然沒有太大起色。3月份奢侈品巨頭Chanel進行全球價格調整，大幅降低了中國內地部分商品的定價，引發了排隊搶購的現象級效應。之后Dior、Gucci、Prada等品牌陸續用價格調整或大規模折扣進行了跟進。盈石中國商業投資控股集團董事長兼總裁司徒文聰先生談到：“在歐美市場經濟還未有復蘇的狀況下，中國市場增速減緩甚至負增長的營收強烈地打擊了全球奢侈品企業的信心。在互聯網時代的作用下，歐美市場的成熟消費理念正不斷滲透到中國日益龐大的中產階級人群中。在商業物業大跨進時代以昂貴的商務成本和低廉的租金扣點所引入的奢侈品牌，將愈發失去本身的光環。”
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