將地鐵建設(shè)與商業(yè)地產(chǎn)融合 軌道交通綜合體成趨勢(shì)

核心提示；近幾年來(lái)，“地鐵上蓋”的商業(yè)新模式正在快速席卷市場(chǎng)，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化不斷發(fā)展，大量人口進(jìn)入城市，為商業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了新的消費(fèi)力。上海軌道交通的完善與發(fā)展，使軌交綜合體逐漸顯露優(yōu)勢(shì)。而軌交作為聯(lián)系整個(gè)城市的動(dòng)脈，不僅貫穿著東西南北，還成為區(qū)域間溝通的重要渠道。在地鐵上蓋商業(yè)，融合軌道交通的便利，將商業(yè)地產(chǎn)的輻射范圍擴(kuò)大，成為了開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的另一個(gè)出口。

日前，全長(zhǎng)35公里，連接青浦與虹橋的上海地鐵17號(hào)線(xiàn)宣布正式進(jìn)入盾構(gòu)施工階段，開(kāi)始從青浦區(qū)向漕盈路站方向掘進(jìn)。同步進(jìn)行的12號(hào)線(xiàn)曲阜路站至七莘路站區(qū)段與13號(hào)線(xiàn)長(zhǎng)壽路站到世博大道站區(qū)段，列車(chē)已上線(xiàn)調(diào)試做好通車(chē)前準(zhǔn)備，有望于年底通車(chē)試運(yùn)營(yíng)。目前，上海軌道交通在建線(xiàn)路長(zhǎng)達(dá)128公里，除了12號(hào)、13號(hào)、17號(hào)線(xiàn)，5號(hào)線(xiàn)南延伸段、9號(hào)線(xiàn)三期東延伸區(qū)段、10號(hào)線(xiàn)二期都在建設(shè)當(dāng)中。

根據(jù)規(guī)劃，到2020年底，上海將新增9條軌道交通新線(xiàn)約260余公里里程，形成總規(guī)模達(dá)18條線(xiàn)路，總里程約800公里、500余座車(chē)站的龐大軌交路網(wǎng)。更值得關(guān)注的是規(guī)劃線(xiàn)路中將有12條線(xiàn)路穿越黃浦江，緊密銜接上海各個(gè)區(qū)域。

近年來(lái)，上海的軌道交通進(jìn)入了高速發(fā)展的階段。自2008年次貸危機(jī)延展到中國(guó)之后，軌道交通的發(fā)展就被提上日程，希望通過(guò)完善軌交建設(shè)減輕交通壓力并帶動(dòng)區(qū)域升值與發(fā)展。軌交的完善不僅帶動(dòng)了城市的發(fā)展，也在與商業(yè)地產(chǎn)的融合中形成了新的經(jīng)營(yíng)模式。

易居中國(guó)執(zhí)行總裁、克而瑞信息集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱表示：“軌道交通和綜合體是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中的一個(gè)重要風(fēng)口。但光搞軌道交通對(duì)政府來(lái)說(shuō)壓力是巨大的，參考上海經(jīng)驗(yàn)，如果把軌道交通和房地產(chǎn)做一個(gè)有機(jī)結(jié)合，說(shuō)不定未來(lái)是會(huì)下金蛋的母雞。”

軌道交通綜合體是趨勢(shì)

1號(hào)線(xiàn)莘莊站TODTOWN，7號(hào)線(xiàn)劉行站龍湖北城天街，10號(hào)線(xiàn)五角場(chǎng)合生國(guó)際廣場(chǎng)，2、4、6、9號(hào)線(xiàn)世紀(jì)大道世紀(jì)大都會(huì)，2、10號(hào)線(xiàn)虹橋火車(chē)站瑞安虹橋天地。下半年，穿梭在上海各條線(xiàn)路之間的軌道交通商業(yè)綜合體紛紛集中入市。這些潛伏的軌道交通線(xiàn)路上的明日之星正在開(kāi)啟著一場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)新革命。

近幾年來(lái)，“地鐵上蓋”的商業(yè)新模式正在快速席卷市場(chǎng)，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化不斷發(fā)展，大量人口進(jìn)入城市，為商業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了新的消費(fèi)力。上海軌道交通的完善與發(fā)展，使軌交綜合體逐漸顯露優(yōu)勢(shì)。而軌交作為聯(lián)系整個(gè)城市的動(dòng)脈，不僅貫穿著東西南北，還成為區(qū)域間溝通的重要渠道。在地鐵上蓋商業(yè)，融合軌道交通的便利，將商業(yè)地產(chǎn)的輻射范圍擴(kuò)大，成為了開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的另一個(gè)出口。

縱觀(guān)上海現(xiàn)有的軌道交通綜合體項(xiàng)目，部分已經(jīng)發(fā)展到相對(duì)成熟的階段。無(wú)論是徐家匯的港匯廣場(chǎng)，還是靜安寺的靜安嘉里中心，這些商業(yè)綜合體都借力軌道交通優(yōu)勢(shì)成為了城市地標(biāo)。然而在軌道交通綜合體發(fā)展的過(guò)程中也暴露了許多問(wèn)題。

申通資產(chǎn)總經(jīng)理莊巍告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“從國(guó)內(nèi)從業(yè)者的角度來(lái)說(shuō)，軌交綜合體發(fā)展的首要問(wèn)題就是地鐵上蓋開(kāi)發(fā)能否解決地鐵可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題。目前我國(guó)地鐵的建設(shè)成本在7億到10億元之間，屬于行業(yè)平均水平，但單從房地產(chǎn)本身開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)來(lái)看，還無(wú)法解決資金問(wèn)題。同樣長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的資金平衡問(wèn)題也不是單靠物業(yè)開(kāi)發(fā)就能保持的。因此在地鐵開(kāi)發(fā)主體與上蓋建設(shè)主體之間形成有效的搭配與合作，就顯得十分關(guān)鍵。”

資金是驅(qū)動(dòng)發(fā)展的關(guān)鍵要素，形成良性的資金鏈、找到更好的合作伙伴與融資渠道，能為軌交綜合體的發(fā)展提供有力的支撐。另外，上蓋開(kāi)發(fā)最大的難點(diǎn)是開(kāi)發(fā)時(shí)序與地鐵建設(shè)如何同步。一般來(lái)說(shuō)上蓋開(kāi)發(fā)至少在地鐵開(kāi)通兩年后，抓住開(kāi)發(fā)最好的時(shí)間點(diǎn)也至關(guān)重要。

“軌道交通綜合體的開(kāi)發(fā)有三個(gè)難點(diǎn)，第一是早介入之難，第二是復(fù)制之難，第三是改造之難。當(dāng)然在香港的經(jīng)驗(yàn)里，越早介入鐵道規(guī)劃過(guò)程，就能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開(kāi)發(fā)的理念。在國(guó)內(nèi)很多時(shí)候因?yàn)椴煌某鞘?，城市的開(kāi)發(fā)，或者城市理念不同的政府，還有公交單位的管理體系等問(wèn)題，很難做到統(tǒng)一開(kāi)發(fā)。”呂元祥建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì)董事潘嘉祥表示。

目前，國(guó)內(nèi)軌道交通站點(diǎn)開(kāi)發(fā)主要以滿(mǎn)足公共交通需求為主，僅預(yù)留連接口做接入，以簡(jiǎn)單的通道式連接為主；交通人流有效轉(zhuǎn)化為商業(yè)人流較困難，大大降低了物業(yè)的商業(yè)價(jià)值。未來(lái)，不論是軌道交通的開(kāi)發(fā)還是沿線(xiàn)綜合體的建設(shè)，政府政策都應(yīng)起到重要的作用。一線(xiàn)城市因在政府政策引導(dǎo)方面具備一定的優(yōu)勢(shì)，并且有像華潤(rùn)、新鴻基、綠地等眾多經(jīng)驗(yàn)豐富的開(kāi)發(fā)企業(yè)聚集，因此軌道交通綜合體的開(kāi)發(fā)領(lǐng)先全國(guó)。而目前二三線(xiàn)城市仍在軌道交通發(fā)展的成型階段，軌道交通綜合體的發(fā)展也才剛剛開(kāi)始。

模式是成功關(guān)鍵

如今，發(fā)展軌道交通綜合體的商業(yè)模式可以說(shuō)是順勢(shì)而為。以上海著名的軌道交通項(xiàng)目龍湖·北城天街為例，該項(xiàng)目不僅是7號(hào)線(xiàn)劉行站地鐵上蓋項(xiàng)目，更是上海罕有的雙樞紐中心。據(jù)龍湖·北城天街的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目在直接享受7號(hào)線(xiàn)便利的同時(shí)，又能夠與規(guī)劃中15號(hào)線(xiàn)一站換乘。并擁有一個(gè)市政規(guī)劃的大型“P+R+公交”立體換乘樞紐，包括整合地下2層、地上3層的停車(chē)樓與6條公交線(xiàn)路。北城天街將商業(yè)與地鐵和公交進(jìn)行整體的融合，激活了北上海，提升了區(qū)域價(jià)值。

莊巍表示：“做軌道交通綜合體節(jié)約利用了土地，對(duì)于整個(gè)地鐵工程來(lái)說(shuō)動(dòng)遷成本直接減少。以申通做的第一個(gè)上蓋項(xiàng)目為例，項(xiàng)目位于10號(hào)線(xiàn)某站，面積有20多公頃，整個(gè)10號(hào)線(xiàn)的預(yù)算為180億元，上蓋項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)減少了總投資的8%。另外上蓋開(kāi)發(fā)后使原本的二線(xiàn)機(jī)械車(chē)站客流，變成了一線(xiàn)主流客流，客流增加，票價(jià)收入也隨之增加。這也是我們堅(jiān)持的重要原因。”

據(jù)克而瑞日前發(fā)布的《2015年軌道交通綜合體發(fā)展白皮書(shū)》顯示，從目前市場(chǎng)容量上來(lái)看，整體市場(chǎng)呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，一線(xiàn)城市尤為明顯。一線(xiàn)城市北上廣深，預(yù)計(jì)到2020年地鐵運(yùn)營(yíng)量將實(shí)現(xiàn)翻倍。并且，基于一線(xiàn)城市主干網(wǎng)趨于完善，市民對(duì)軌道交通的依賴(lài)度也相對(duì)更高。二線(xiàn)城市目前處于軌道交通快速發(fā)展期和增量期，主干網(wǎng)絡(luò)尚在建設(shè)中，軌道交通站點(diǎn)之間相對(duì)獨(dú)立，尚未能起到交通樞紐的作用。

綠地集團(tuán)總建筑師賈朝暉告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“根據(jù)我們對(duì)國(guó)內(nèi)部分城市兩千多個(gè)物業(yè)單位的統(tǒng)計(jì)，很多項(xiàng)目都號(hào)稱(chēng)TOD項(xiàng)目、地鐵項(xiàng)目，但真正和地鐵相連的上蓋物業(yè)大概只有20%，其中側(cè)蓋非常多，正上蓋其實(shí)還非常少。”

國(guó)內(nèi)軌道交通綜合體的發(fā)展需要形成長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃與成熟的發(fā)展模式。我國(guó)早前的軌道交通開(kāi)發(fā)和綜合體物業(yè)開(kāi)發(fā)是分離的，大多數(shù)都是先有物業(yè)后有軌道交通，許多現(xiàn)有項(xiàng)目都是歷史形成，并沒(méi)有通盤(pán)的設(shè)計(jì)規(guī)劃。港鐵軌道交通(深圳)有限公司房地產(chǎn)總經(jīng)理梁秉堅(jiān)認(rèn)為：“如今，整個(gè)國(guó)內(nèi)發(fā)展很快，只是單單說(shuō)一個(gè)模式是很難解決所有問(wèn)題。應(yīng)該將現(xiàn)有的模式進(jìn)行總結(jié)和融合，形成以人為本的綜合開(kāi)發(fā)模式。”

未來(lái)的軌交綜合體發(fā)展只有實(shí)現(xiàn)土地利用最大化、功能布局一體化、空間組織立體化才能適應(yīng)發(fā)展的需要。并借由軌交+綜合體的發(fā)展模式讓周邊區(qū)域分享地鐵和商業(yè)帶來(lái)的區(qū)域升值。新鴻基地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)副總監(jiān)鄧偉文認(rèn)為，未來(lái)的軌道交通+綜合體的發(fā)展需要堅(jiān)持以車(chē)站為中心，以車(chē)站的進(jìn)出口為門(mén)戶(hù)。要始終強(qiáng)調(diào)人行網(wǎng)絡(luò)、行人第一，并加強(qiáng)功能分區(qū)和綜合管理。實(shí)現(xiàn)多層城市、多層車(chē)道、人車(chē)分流的有序發(fā)展。

賈朝暉表示：“今年8月份，綠地集團(tuán)已經(jīng)在徐州、南京、重慶、哈爾濱、濟(jì)南、大連簽約了7條地鐵線(xiàn)框架協(xié)議，未來(lái)集團(tuán)大基建板塊將著力在‘項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)、模式復(fù)制’上取得突破。地鐵產(chǎn)業(yè)將加快項(xiàng)目落地和推進(jìn)，同時(shí)，將綜合考慮國(guó)家政策、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與企業(yè)盈利要求，在PPP模式設(shè)計(jì)、運(yùn)用、項(xiàng)目全生命周期管理等方面形成獨(dú)特的商業(yè)模式，利于項(xiàng)目快速?gòu)?fù)制。”


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