利潤(rùn)率史上最低 下半年房企面臨利潤(rùn)、轉(zhuǎn)型、資金三道坎

    進(jìn)入半年業(yè)績(jī)集中披露期以來(lái)，已有60家上市房企公布了公司半年報(bào)。值得關(guān)注的是，已經(jīng)公布業(yè)績(jī)的眾多企業(yè)利潤(rùn)下降，平均房企凈利潤(rùn)率僅為8.4%，歷史上首次跌破10%。同時(shí)值得關(guān)注的是，去地產(chǎn)化、多元化之聲不絕于耳，不少企業(yè)已經(jīng)或者正在考慮選擇“出走”。業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)濟(jì)下行壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“新常態(tài)”，開(kāi)發(fā)商的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)很難做得很漂亮。在2015年上半場(chǎng)已經(jīng)落后的情況下，擺在渴望扳回一城的房企面前的將是利潤(rùn)、轉(zhuǎn)型、資金等諸多艱巨挑戰(zhàn)。

　　凈利率跌至個(gè)位數(shù)

　　Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市有71家上市房企公布了2015年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，其中預(yù)告凈利潤(rùn)虧損的企業(yè)27家，占比近四成。其中，萬(wàn)科發(fā)布的2015年中期報(bào)告顯示，其結(jié)算凈利率出現(xiàn)了較大下滑，跌至9.6%。同時(shí)萬(wàn)科的高增長(zhǎng)狀態(tài)也已結(jié)束，利潤(rùn)增速只有0.8%，同比下降58%。

　　分析顯示，綠地、萬(wàn)科、保利、招商四大標(biāo)桿房企的年報(bào)顯示，綠地凈利潤(rùn)率為4.6%、萬(wàn)科為9.6%、招商為11.9%、保利為11.7%。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)的60家已發(fā)布半年報(bào)的標(biāo)桿企業(yè)情況顯示，60家房企營(yíng)業(yè)收入為3011.4億元，而60家企業(yè)的凈利潤(rùn)只有252.57億元，凈利潤(rùn)率只有8.4%。

　　“從年報(bào)上來(lái)看，多數(shù)企業(yè)營(yíng)收普遍上漲。”一家研究機(jī)構(gòu)相關(guān)人士表示，但利潤(rùn)同比明顯下滑。60家企業(yè)合計(jì)營(yíng)收同比2014年上半年上漲了2%，但凈利潤(rùn)合計(jì)在2015年上半年只有252.57億元，相比2014年同期的263.66億元下調(diào)幅度達(dá)到了4.2%。這表明大部分企業(yè)的利潤(rùn)率都明顯下調(diào)。

　　在60家企業(yè)中，有36家企業(yè)利潤(rùn)率低于10%，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入中低利潤(rùn)行業(yè)范疇。從凈利潤(rùn)看，有28家凈利潤(rùn)下調(diào)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，2014年房企的平均凈利潤(rùn)率為10%，2013年凈利潤(rùn)高達(dá)11.97%。這表明房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力大幅下調(diào)，房企已經(jīng)告別高利潤(rùn)時(shí)代。

　　預(yù)期隨著未來(lái)一個(gè)時(shí)期內(nèi)中小房企的集中公布半年報(bào)，平均凈利潤(rùn)率可能會(huì)繼續(xù)下調(diào)。

　　一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示，利潤(rùn)率下滑與房企走量直接相關(guān)。畢竟總體上來(lái)說(shuō)，企業(yè)的銷售難度仍在加大。雖然全國(guó)一二線市場(chǎng)回暖，項(xiàng)目利潤(rùn)還不錯(cuò)，但當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)卻相當(dāng)激烈；三四線城市依然處于調(diào)整過(guò)程中，該開(kāi)發(fā)商所在的公司還面臨著去庫(kù)存的壓力，以價(jià)換量仍在持續(xù)，企業(yè)很難選擇追求利潤(rùn)。

　　另一個(gè)不能忽視的原因是成本上升。首先是融資成本持續(xù)增加，房企對(duì)內(nèi)對(duì)外融資的成本持續(xù)上升也吞噬了企業(yè)的利潤(rùn)。

　　此外，土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企一二線拿地艱難，過(guò)去依賴土地升值獲得利潤(rùn)的發(fā)展模式難以維持。

　　轉(zhuǎn)型之路難言平坦

　　越來(lái)越多的企業(yè)正在選擇轉(zhuǎn)型。

　　其中，中小房企“去地產(chǎn)化”的傾向日趨明顯。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有19家A股上市房企宣布徹底告別房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)而投向金融、貿(mào)易、文化、娛樂(lè)等行業(yè)。

　　浙江廣廈日前發(fā)布公告表示，將在未來(lái)三年內(nèi)退出房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)入有發(fā)展?jié)摿驮鲩L(zhǎng)空間的新領(lǐng)域，實(shí)施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。堅(jiān)持做好現(xiàn)有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，通過(guò)銷售清盤、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行快速去庫(kù)存和剝離；另一方面，已于2014年進(jìn)行資產(chǎn)置換，置入盈利能力和發(fā)展空間較強(qiáng)的影視文化行業(yè)。

　　不久前，萊茵置業(yè)更名萊茵體育；華麗家族基本退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；證大置業(yè)謀求轉(zhuǎn)型退出……

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)的逐漸下滑，近五年間有超過(guò)100家A股涉房企業(yè)退出房地行業(yè)，其中多為中小房企。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，受高庫(kù)存、投資性需求減少、落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記制度及房產(chǎn)稅推出預(yù)期等因素影響，去庫(kù)存壓力仍然較大，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率下滑已成共識(shí)，在龍頭萬(wàn)科都未能幸免的情況下，中小型房企就更加困難。銀行加強(qiáng)對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)”房企或項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，可能會(huì)令中小房企面臨資金緊張的問(wèn)題，甚至頻現(xiàn)被并購(gòu)或破產(chǎn)的現(xiàn)象。

　　中小房企在融資，土地獲取等領(lǐng)域全面處于劣勢(shì)。與其面臨生死存亡，不如另辟蹊徑。

　　與一些中小企業(yè)選擇“告別”相比，大型房企則選擇多元轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。

　　萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科等大型房企則先后試水互聯(lián)網(wǎng)，并涉足投資金融、智能家居等行業(yè)。與萬(wàn)科在物業(yè)、裝修、社區(qū)O2O等與房地產(chǎn)主業(yè)相關(guān)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型相比，恒大則選擇了其他行業(yè)進(jìn)行多元布局，繼礦泉水之后，在糧油、奶粉、娛樂(lè)、互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療等領(lǐng)域嶄露頭角。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，但隔行如隔山，地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)對(duì)其他行業(yè)作用有多大尚難估計(jì)。但無(wú)論是中小企業(yè)徹底“改行”還是大型房企遍地開(kāi)花，他們的轉(zhuǎn)型之路都難言輕松。

　　資金鏈承壓

　　房企下半年還將面對(duì)的另一個(gè)難題是資金。

　　“盡管全國(guó)樓市普遍回溫，但房企資金壓力并未得到根本緩解。”一家金融機(jī)構(gòu)相關(guān)人員分析，西方國(guó)家量化寬松政策的退出以及內(nèi)地開(kāi)發(fā)商違約風(fēng)險(xiǎn)上升都讓企業(yè)“出海”融資陷入瓶頸，而人民幣進(jìn)入貶值通道也讓房企海外發(fā)債成本急劇升高。

　　今年前7個(gè)月房企合計(jì)海外融資183.1億美元，比2014年同期431.54億美元下跌了57.6%。內(nèi)地發(fā)債是開(kāi)發(fā)商當(dāng)前融資的主要手段。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)開(kāi)發(fā)商已融資2500億元。

　　數(shù)據(jù)顯示，8月以來(lái)，已經(jīng)有14家房企發(fā)布內(nèi)地公司債或非公開(kāi)發(fā)行股票，募集資金額度達(dá)648億元。

　　事實(shí)上，今年以來(lái)已有超過(guò)60家上市房企（包括港股）在內(nèi)地已經(jīng)通過(guò)公司債融資，預(yù)期融資額高達(dá)2500億元，而在2014年全年，只有15家企業(yè)獲得成功融資，金額為235億元。

　　8月16日，中糧地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司獲準(zhǔn)面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行面值不超過(guò)人民幣23億元的公司債券；8月17日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也宣布，公司擬發(fā)行最高金額達(dá)100億元。

　　張大偉表示，從去年到今年，除了一線城市房?jī)r(jià)、商品房成交面積繼續(xù)上漲外，二三線城市，尤其是三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交慘淡。城市分化效應(yīng)，導(dǎo)致房企對(duì)資金需求依然非常大。這讓越來(lái)越多的房企加入了境內(nèi)融資大軍。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，除了利潤(rùn)率下滑、轉(zhuǎn)型困境、融資瓶頸之外，拿地難度加大、開(kāi)發(fā)成本上升、年度業(yè)績(jī)難以達(dá)標(biāo)等，都是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)將要面對(duì)的待解難題。