遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：融到錢是第一步 100億融資如何花是考驗

核心提示：遠(yuǎn)洋一位高管透露，總額100億的公司債，僅是遠(yuǎn)洋融資計劃的第一步，未來發(fā)行可以進(jìn)行稅前抵扣的公司債是趨勢。對該筆資金的使用，遠(yuǎn)洋稱，100億融資如何花是真正的考驗，并非完全基于項目現(xiàn)金流考慮。

　　3.78%、4.15%、5%，這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行5年期20億元、7年期15億元和10年期15億元公司債券的息率。其中，5年期債券票息創(chuàng)地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)公司債發(fā)行的利率新低。

　　遠(yuǎn)洋一位高管透露，總額100億的公司債，僅是遠(yuǎn)洋融資計劃的第一步，未來發(fā)行可以進(jìn)行稅前抵扣的公司債是趨勢。

　　此次發(fā)債，大股東中國人壽給出了切實的支持，認(rèn)購金額超過了10年期債券品種的20%。

　　對該筆資金的使用，遠(yuǎn)洋稱，100億融資如何花是真正的考驗，并非完全基于項目現(xiàn)金流考慮。

　　遠(yuǎn)洋財技

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2年-5年期借款占比61.1%，5年期以上借款占比2.3%，本次發(fā)行的5年期、7年期和10年期公司債可以改善債務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有息負(fù)債是450億元，若現(xiàn)有融資規(guī)劃100億全部發(fā)行完畢，可置換有息負(fù)債約20%。融資成本可拉低約 0.6%，由 6.5%降至5.9%。融資成本降低1%一年可節(jié)省約4.5億元資金。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明認(rèn)為，低息率主要原因是中誠信授予遠(yuǎn)洋地產(chǎn)AAA最高評級。這是境內(nèi)企業(yè)評級最高級別。

　　3.78%低票息是不是意味著遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的融資能力更強呢？

　　國信證券一位高管表示，發(fā)行公司債不能“唯票息論”，原因有二：一是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)債券票面利率目前是房企中最低值，恒大地產(chǎn)票價利率高達(dá)6.98%，從恒大的有息負(fù)債和融資成本算賬，恒大杠桿化程度最高。資本市場不在“節(jié)流”，更在“杠桿”；二是龍湖地產(chǎn)5年期和7年期債券票面息差只有20BP，息差比美國國債（最低約70　BP）還窄，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)息差37　BP，息差越低，信用值越高，龍湖地產(chǎn)略勝一籌。

　　去年年底遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總貸款額度達(dá)456.04億元，同比上漲29%，是其現(xiàn)金資源總額163.36億元的2.79倍，凈借貸比率達(dá)到66%，為2009年以來的最高值。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2013年、2014年年報顯示：2013年境外境內(nèi)債務(wù)比例是23:67；2014年底境外境內(nèi)債務(wù)比例是34:66，而2015年遠(yuǎn)洋通過發(fā)行美元債和此次境內(nèi)公司債，境外境內(nèi)債務(wù)比例約44:80。

　　故當(dāng)人民幣貶值約1.8%，提升境內(nèi)債務(wù)比例是優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)方式之一。

　　中國人壽支持

　　6月以來，國內(nèi)A股市場持續(xù)跌停，天量資金從股市撤離，并迅速涌入債券市場。債券市場主要債券品種的平均票面利率均呈下滑態(tài)勢，僅僅7月6日至8月3日，公司債發(fā)行利率就下降近一百多基點。

　　截至6月底，已實現(xiàn)債權(quán)融資的28家房企，平均融資成本為5.49%，遠(yuǎn)洋比平均融資成本低得多。

　　除1300億元總資產(chǎn)、445億元凈資產(chǎn)和2000萬平方米總土地儲備外，在AAA評級的背后，具有金融基因的大股東中國人壽發(fā)揮了巨大作用。

　　中國人壽是全球最大的壽險公司，擁有超過2萬億資產(chǎn)，可從管理、運營、資金、評級等方面支持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報從中國人壽獲悉，中國人壽一直視遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為唯一的不動產(chǎn)投資平臺。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是中國人壽自用辦公樓唯一的定制開發(fā)商，雙方共享銷售網(wǎng)絡(luò)和客戶資源，此外非常重要的一點是，中國人壽從股權(quán)、債權(quán)等方面支持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)增強資金實力。

　　2014年7月和2015年1月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)連續(xù)發(fā)了兩期各12億美元債券，是中國房地產(chǎn)最大規(guī)模的美元債發(fā)行計劃。中國人壽直接認(rèn)購金額高達(dá)7億美元。

　　本次國內(nèi)發(fā)債，中國人壽認(rèn)購金額亦超過了10年期債券品種的20%，10年票息是5%，已接近中國人壽6%的投資標(biāo)準(zhǔn)線，只比中國人壽4%的資本成本線高1%。

　　地產(chǎn)金融新思維

　　從2014年開始，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對旗下資源進(jìn)行了一番騰挪，不僅新增一二線核心城市700萬平方米土地儲備，還對秦皇島的海世界、撫順的遠(yuǎn)洋城等三線城市600萬平方米土地進(jìn)行剝離，更進(jìn)入廣州、南京、香港等城市，深耕寫字樓、商業(yè)零售、養(yǎng)老養(yǎng)生，涉足電子商務(wù)和智慧社區(qū)、健康醫(yī)療、公寓運營、金融創(chuàng)新等新業(yè)務(wù)，同時構(gòu)建住宅開發(fā)、商業(yè)物業(yè)、客戶服務(wù)、地產(chǎn)金融“四元業(yè)務(wù)”格局。

　　這無疑需要大量資金給予流動性上的支撐。

　　發(fā)展實業(yè)等于做加法，發(fā)展金融等于做乘法，如果加法和乘法一同做，才能像滾雪球般做大做強。

　　下一步，如何花對這筆境內(nèi)公司債，是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)需要面臨的問題。

　　李明說，自己最近思考的問題是如何實現(xiàn)公司“優(yōu)化資產(chǎn)、資源、資本以及資金的配置，來推進(jìn)業(yè)務(wù)模式和盈利模式的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新”。

　　“發(fā)債前講究節(jié)省融資成本，需懂節(jié)流，發(fā)債后，需懂運用資本能力，后者比前者更重要、更難，個人認(rèn)為不能用之前地產(chǎn)金融思維來運用這筆錢，即A項目資金鏈緊張，就將錢投資A項目，B項目現(xiàn)金流充沛，就不投資B項目，這是黃金時代的地產(chǎn)金融投資思維。白銀時代，房企需要科學(xué)的地產(chǎn)金融投資規(guī)劃思維，投資業(yè)務(wù)需從長期角度來看，現(xiàn)金流只是投資因素之一。這就是我們?yōu)槭裁匆獎冸x二三線600萬平方米土地，花巨資購入一線城市700多萬平方米土地，你要知道，這600萬平方米土地并不是高價地，所以8月18日發(fā)行這筆公司債前半場比賽，我們做得還不錯，關(guān)鍵是后半場比賽，要把這筆錢花得值，這一塊比賽才剛剛開始，是房企角力公司真正實力時刻，100億融資計劃如何投資是關(guān)鍵，后面做的不好，甚至被同行嘲笑錢多人傻，所以路還長著了。”遠(yuǎn)洋高管言。


本文來源于經(jīng)濟(jì)觀察報，作者張鳳玲，圖片源自網(wǎng)絡(luò)，如牽涉版權(quán)問題，請與管理員聯(lián)系，謝謝！