老牌港資房企九龍倉，正在計劃改變其在內地的投資策略。
在8月19日于上海舉辦的中期業績發布會上，九龍倉集團第一副主席、九龍倉中國地產發展有限公司主席周安橋透露，未來在內地的布局會慢慢減少一半，再集中到七八個城市，聚焦一線城市以及強二線城市的優質土地和項目。此外，未來會增大由九龍倉操盤的住宅項目比例。
港企一貫謹慎保守，預見性強，九龍倉即是一例。改變源于對市場和自身的判斷。一二線城市有深耕和壯大的空間，一些供應量巨大的三四線城市，九龍倉并不能充分發揮自身的品牌溢價。“這個過程，可能不是幾個月，而是幾年，會慢慢的發生。”周安橋強調說，策略的改變并不能在短時間看到效果。
戰略上的進退之外，九龍倉在綠城的進退頗受外界關注。
在入股綠城3年后，今年的7月6日晚間，九龍倉宣布從綠城董事會退出，仍保留股份，并稱“已經完成歷史使命”。周安橋表示，退出董事會以后，九龍倉保持了進退自如的身份，但沒有時間表，也不會以綠城股價作為最關鍵的衡量因素，“可以買一些，也可以再賣一些”。
退出綠城
在退出綠城董事會以后，九龍倉如何定義和綠城的關系？
周安橋表示，退出主要是因為對中交入主綠城有信心。他分享了一個小故事：去年融創計劃收購股份之初，九龍倉表示反對，“第二我們也不干了，把股份也賣掉，孫宏斌做了很多工作，希望我們留下來，他講了一句很重要的話，宋衛平、壽柏年加上九龍倉的股份比例必須不低于某個點，如果九龍倉不是綠城的股東了，宋壽股份不到20%，會導致20多億美金債立即違約，美金債違約，國內的銀行立馬會先下手為強，綠城面臨倒閉的風險。今天中交把這個責任充分負擔起來了，而且比九龍倉走得更遠，所以我們很放心地退出來。”
退出以后，綠城不再是九龍倉的聯營公司，九龍倉的中期業績報告顯示，合營公司盈利減少以及綠城的投資重新分類為金融投資，導致九龍倉2015年上半年的發展物業核心盈利下跌。周安橋也表示，這近14.91億港元的虧損只是會計虧損，之前曾經錄得22億港元的會計收入，減掉之后九龍倉依然是盈利的。
近期九龍倉悄悄增持了綠城股份。對此，周安橋解釋說，增持或者減持，只代表了九龍倉自己的態度和對綠城股價的看法，目前九龍倉和綠城依然保持密切的關系，在業務上也有很大的合作空間。“我們對綠城的持有也好、進退也好，股價并不是主要的關系。第一，我們沒有時間表，第二沒有目標價錢。反正今天不準備賣，短期內也沒有這樣的想法。明天我認為合適，比如股票跌到一定的價格，很便宜，不排除還會買，作為財務投資者，這方面會覺得很舒服。”周安橋說。
收縮管理半徑
“我們也焦慮，又要買地，又要賣樓。”
在極為重視的內地市場，九龍倉同樣在進退之間摸索出新的發展戰略——回歸一線。
戰略的改變離不開市場的變化。“很長一段時間房企都在追求規模，但過了幾年，如果不賺錢又經營得很辛苦，我們就會把一些不好的地方淘汰，在一些覺得能做好的地方繼續做大、做好。”
目前，九龍倉在內地布局了14個城市，分別是北京、上海、廣州、杭州、常州、蘇州、寧波、無錫、成都、重慶、佛山、大連、天津和武漢。
周安橋表示，回歸一線，以上海、蘇州、杭州三個城市為核心，首先在這些城市的量會明顯增加，“假定上海有三個項目，我希望加到五、六個。”此外，九龍倉對廣東的深圳和廣州展示出了拿地的興趣，不久前周安橋和中交地產董事長孫國強在廣州有過一次會晤，雙方正在洽談廣州某個地塊的合作開發。周安橋還透露，3個禮拜之內，計劃再到北京拿地。
與此同時，在一些三四線城市，做完現有項目后，不再獲取新的地塊，直至完全退出當地市場，這個時間將快則一至兩年，慢則三至四年。
在個別城市項目數量的增加，必然導致人員擴充。周安橋對經濟觀察報稱，在其深耕的城市，本土化策略會更明顯，“挖更多的本地好手，但還是要看能不能拿到項目。”
轉變的過程并非一蹴而就，而且頗具挑戰。擺在九龍倉面前的第一道關卡就是一線土地資源的競爭激烈。
2015年上半年，九龍倉在內地的銷售額是103億元，同時花費了約40億元買了5塊地，買明顯小于賣。“說明什么問題？一是我買不到，市場競爭激烈；第二，說明我謹慎、保守；第三，我們并不看好后市可以這么瘋狂。我們態度積極，但要耐得住寂寞。上半年買了5塊地，可能報名報了50多次，也就是說輸了40幾次。”
周安橋說，九龍倉對一二線的土地市場一向態度積極，基本上只要有土地供應，就會主動研究，但九龍倉的原則是土地價格要合理，必須保證能賺錢，其內部有嚴格的財務測算，一旦超標，就會放棄拿地。“之所以不退出綠城，某個意義上說，綠城也是土地的一個來源。也許可以多一些‘綠城’，這也不排除。適當的時候，有一兩個類似綠城的好公司在我面前，我們也會考慮。”
值得一提的是，九龍倉對存量土地市場表現出了濃厚的興趣，周安橋表示，尋找存量土地的過程中，會優先和國企合作：“我們正在努力，大概有兩三個項目在談，我也沒有把握都可以談成，但希望至少可以談成一個。”
增加操盤比例
在收縮管理半徑后，九龍倉還計劃增大由九龍倉操盤的住宅項目比例。
進入內地市場多年，九龍倉采取的策略是和諸多品牌房企合作開發，包括萬科、中海、綠城等等，這被視為既定方針之一。這些房企有共同的訴求，一是負責操盤，二是并表。“九龍倉對此不敏感，不爭并表，所以我們是房企很好的朋友。以后很可能很多項目是我來操盤，但依然讓你來并表。“周安橋說。
周安橋表示，增加獨立操盤比例，和縮短戰線的策略有關。“比如原來我們在六個城市，將來逐漸縮為三個城市。三個城市里面，比如現在每個城市有5個項目，準備做到10個項目。很自然地，要在這三個城市里面加強人手。這樣的情況下，不排除未來五個項目里面，一部分是我自己拿的，一部分是合作拿的。合作項目里，我更不排除爭取我們自己操盤，這其實是一個逐漸進步的過程。我在這個城市里面項目多了，人手也越來越強，對其他人操盤的依賴性也少了。“周安橋說。
但九龍倉首先需要做的是說服自己的合作伙伴。周安橋表示，在九龍倉的團隊和品牌優勢都能得到發揮的城市，會加大自身操盤比例，但在合作伙伴更具優勢的城市，會依然讓合作伙伴操盤。
合作形式的改變也必然帶來新的磨合。“我們一般會給我們選準的合伙人很大的操盤空間，至于到了我操盤的時候，是不是會給同樣大的空間？也許會，也許不會。”
本文來源于經濟觀察報，作者謝敏敏，圖片源自網絡，如牽涉版權問題，請與管理員聯系，謝謝！
