第十五屆博鰲房地產論壇8月11日開幕，長江商報特派記者親赴海南，直擊論壇現場。會上多位地產大佬表示，房地產將從“短跑時代”，進入“馬拉松時代”。
而馬拉松時代，則應是輕資產、重創新、精細化管理。
時光回溯到2001年8月，一群尚顯青澀的房地產人第一次聚會于海南博鰲。那是新世紀的第一年，亦是中國房地產黃金時代的開端，正如樊綱在首屆博鰲房地產論壇上對參會嘉賓所言——“你們是中國最幸運的商人”。
轉眼間，博鰲房地產論壇已經陪伴這個行業走過漫漫15年。十五年來，博鰲房地產論壇見證了諸如萬科、綠地、融創、富力、恒大等企業不斷崛起，最終成為行業領頭羊；記錄了中國房地產在一次次嚴厲的調控中不斷發展，從朝陽產業升級成為支柱產業。
調控、泡沫、拐點、劇變等關鍵詞沒有成為行業的負累，回首之時，中國房地產已經走過一個完整時代，開始進入下一個全新的階段。
“鬼城”何以誕生
2001年，首屆博鰲房地產論壇于8月15日—18日在海南博鰲召開。任志強、馮侖、潘石屹、樊綱等房地產企業家及金融專家與會發表演講并參與話題討論，整個論壇參會嘉賓近320余人。
在2002年的第二屆博鰲房地產論壇上，王石、胡潤、謝世東等新面孔加入。
2003年，博鰲房地產論壇年會主題是“金融緊縮下的中國房地產”，主辦方還在該年發起了“中國地產風尚大獎”。論壇第一次在全國范圍內評出11家（包括SOHO中國、萬通實業、金地集團、奧園集團、復地集團、廣廈房產、仲盛集團、錦繡香江等）優秀房地產企業，并授予它們2003年度“引領中國城市住宅風尚企業”稱號。
十五年間，論壇主題總是依據每年的經濟背景和行業動態不斷變換著。
而今年8月11日—14日舉辦的第十五屆博鰲房地產論壇上，房地產大佬、金融專家在“轉變時期的中國房地產”大主題下，還探討了“人的走向和城市化戰略政策相背離”等問題。三四線城市住宅供大于求，空置率居高不下，高大密集的樓盤當中，少有人煙，夜晚降臨，只有兩三層的燈光閃爍，甚至出現“鬼城”（城市中那些空置率過高、甚至被廢棄的城市區域）。
為什么越來越多的三四線城市愿意去投資建設新城區？鬼城誕生背后會帶來怎樣的隱憂？
針對這些問題，中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱提出，人總是往有就業的地方走，因此城市是人的聚集地。“城市化的好處是規模效益，你的政策這時候如果是反的，而不是因勢利導，這是有問題的。”
“互聯網+”推動產業化
今年1—6月份，全國商品房銷售面積增速由負轉正，同比增長3.9%，其中6月份增長16%。對此中國房地產業協會名譽副會長朱中一表示，3月下旬以來，在一系列利好政策的支持下，二季度全國的房地產市場明顯回暖。
他預測，今年的后幾個月，在信貸政策和住房公積金政策的繼續支持下，自住性、改善性需求還會繼續釋放，全年的銷售量肯定會好于去年。除一線城市和部分二線城市的房價溫和上漲外，多數城市的房價會總體穩定。
同時他提出，新興產業、養老服務業、旅游業、文化產業、健康產業、商業服務業（物流配送中心和社區服務業）的發展，為房地產業的發展提供了新的空間。
2014年底，我國的城鎮化率為54.77％，離2020年城鎮化率要達到60％的目標和發達國家不低于70％的標準還有很大的距離。“因此，無論是城鎮原居民的住房改善，還是新增農業轉移人口的住房需求，房地產仍有較大的發展空間，再加上一路一帶、長江經濟帶等建設，我對未來的市場有信心。”朱中一說。
恒隆地產有限公司主席陳啟宗也談道，“我最不想見的就是房地產價格大跌，因為大跌會帶來整體經濟的衰落；第二不想見的是房地產價格大漲，因為大漲一定是為大跌埋下的伏筆。”
此外，近兩年來興起的“互聯網+”潮流，正在引發經濟社會的變化。朱中一認為，“各大房地產企業可以通過互聯網+金融、互聯網+眾籌，拓寬房地產融資渠道，并根據消費者的需求進行開發；同時，還可以通過互聯網+建筑工業化，來推進住宅產業化。”
房地產有過“暴利時代”嗎？
告別高增長，房地產行業也正發生著變化。
萊茵達控股集團有限公司董事長高繼勝稱，“早在三年前我就提出，中國的房地產已經告別黃金時代，我們將迎來一個白銀時代。”
所謂一個時代的告別，高繼盛認為，房地產的本質發生了根本變化。黃金時代，房地產行業幾乎沒有任何的技術門檻、資金門檻和智慧、科技、文化等門檻。“只要你稍稍有一點錢就可以介入。”而十年來，房地產業一直是這樣發展。
對于房地產是否有“暴利”的問題，高繼盛提到，房地產商原來最大的杠桿大約是1：10，后來變化為3：10。這么大的杠桿為什么可以支撐下來？“因為地價，全國范圍而言，每年以30%到40%的幅度增長，有些城市10年增長10倍。”
他以南京舉例，2003年萊茵達拿了南京某地塊10000畝地，當時是125萬元每畝。“現在即便是在低潮時期，南京江寧的地還需要1230萬一畝，10年時間升了10倍，1000畝地的差價就是100多億。”高繼盛提出，“但開發完這些地之后才發現，房地產商所得的利潤只有10億左右，也就是說，在10年的過程當中，這些財富轉移給了消費者，給了我們的客戶。”
同樣，保利地產副總經理兼華中華南董事長余英認為，過去10年的房地產行業也并不是誰都能賺錢，不敬畏土地、不認真對待產品的公司危險性依然很大，“我沒有覺得10年前和今天的房地產形勢有多大變化，我認為依然還是很艱苦，還是需要很努力地做產品。”
同時在余英看來，房地產企業基本利潤都不是暴利。“房企日子也都不好過，拿地稍微拿偏了一點，遇到調控、銷售就相當難。”
余英在論壇直播間中亦稱，2003年到2013年，外界認為的房價暴漲，實際上是人民幣貶值的過程，“從購買力來講，房價相對于其他產品并沒有暴漲，房價只是跟著人民幣貶值，因此會讓人覺得相對是暴漲。”
未來房地產是服務業
從萬科推事業合伙人、SOHO推3Q、職業經理人紛紛出來創業中不難看出，以前房地產市場處于一個“短跑時代”，只要圈了地就可以賺錢，毛利潤很高。高周轉、高杠桿下，誰敢于圈地誰就能快速發展。
“而未來，房地產市場將進入‘馬拉松時代’。”高和投資董事長蘇鑫提到，只要有互聯網的思維，不管是多小的企業，其實都有機會。在他看來，“馬拉松時代”有三個特點：以前是重資產，而現在要輕資產；以前重視規模，現在注重創新；以前是粗放式經營，現在則是精細化管理。蘇鑫稱，“馬拉松”時代，房地產更像是服務業而不是高周轉的制造業。
對此，中城新產業控股（深圳）有限公司總裁劉愛明表示認同，未來房地產是服務業。“房地產確實應該叫金融服務業，但是我前20年干的是制造業，也就是房地產的上半場，下半場就不是制造業了，它應該是服務業。”
中瑞地產集團董事長錢建蓉也提出，中國的房地產不要總是留戀過去大魚大肉的日子。從橫向比較來看，中國房地產投資的回報率在全球范圍內依然很高。“我覺得中國多元化、有內容的房地產，還遠沒有做好。開發商不再是一個簡單的重復勞動，而應該在創新和創造方面做更多的文章。”
中城新產業控股（深圳）有限公司總裁劉愛明則提出了更為深入的思考，“我在想我們搞地產的，住宅地產、商業地產、產業地產，到底重心在住宅、商業、產業，還是在地產？”
他反思到，原來做住宅沒把人放在一個至高無上的位置上，而是把地產放在了一個至高無上的位置上；做商業也是，商業地產的周轉有時比住宅還快，卻完全忘記了商業，只想著地產。產業地產更是這樣，大家都把它作為一個游戲，重心是地產，不在產業。“這個行業如果這樣，永遠沒有希望?；ヂ摼W來了，會讓這個趨勢更加的嚴峻。如果你不講住宅，不講商業，不講產業，你就根本沒有未來。”
“馬拉松時代”有三個特點：以前是重資產，而現在要輕資產；以前重視規模，現在注重創新；以前是粗放式經營，現在則是精細化管理。“馬拉松”時代，房地產更像是服務業而不是高周轉的制造業。——高和投資董事長蘇鑫。
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