房地產信托正在遭遇自2010年一季度以來最為嚴峻的時刻。
根據中國信托業協會公布的最新數據顯示，投向房地產領域的信托資金，2015年二季度末的規模為1.32萬億元，相較今年一季度1.34萬億元的資金規模“萎縮”了0.02萬億元；從占比來看，今年二季度為8.93%，比一季度減少了1個百分點，較去年同期下降1.79%，比前年同期下降0.19%，是信托業協會有記錄的22個季度以來的最低點。“由于今年前幾個月市場預期房價繼續下跌，銷售低迷，去庫存壓力加大，一些開發商面臨融資困難，房地產開發投資的減速比我們預計得更快。1-4月房地產開發投資完成額累計同比增速為6%，比去年平均增速回落近5個百分點，與去年同期相比則下降了約10個百分點。”上海易居房地產研究院研究員亢亞娟對經濟觀察報表示。
占比22個季度最低
2014年以來，房地產市場有所降溫，信托在房地產領域的投資規模逐步縮減；自去年11月至今年上半年，股市持續火爆進一步擠壓了房地產信托發行量。據信托業協會數據顯示，今年一季度，新增信托總規模為14563億元，較去年一季度13591億元相比增長7.15%，較去年四季度18957億元相比下降23.18%。就同比來看，房地產信托新增出現負增長，而信托總規模新增是正增長，表明房地產信托的發展處于下行通道；從環比來看，房地產信托下滑程度明顯比信托總規模下滑幅度小。
2015年二季度數據顯示，14.82萬億元資金信托依然主要投向五大領域：工商企業、基礎產業、證券投資、金融機構和房地產業。其中，房地產業作為資金信托的第五大配置領域，2015年2季度末的資金規模為1.32萬億元，同比增長4.76%，環比下降1.49%；資金占比為8.93%，比2015年1季度的9.93%減少了1個百分點。
信托業協會數據顯示，2015年前房地產信托在信托資金投向的占比上一直保持在10%—11%區間內，而自今年一季度起，房地產信托的占比即跌破10%，今年二季度降至連續22個季度以來的最低點。“去年后期開始，各家房地產公司就已經收縮房地產項目，現在的項目大多數都是存量，或者符合較高風控要求的產品，可以預見，今年這個情況會持續下去，房地產業務沒有階段性增長的趨勢。”用益信托工作室廖鶴凱對經濟觀察報表示。
今年，作為信托公司產品重要組成部分的地產信托頗受“冷宮”待遇。據用益信托網在線數據統計顯示，截至2015年8月14日，今年成立的房地產信托產品數量為 507 只，共募集資金規模838.81億，占全部集合資金信托募集規模的比重僅為8.93%。
這一規模較去年同期出現較大幅度的下降。數據顯示，去年同期房地產信托規模為1648.33億元，成立數量為 752 只。從規模角度分析，今年比去年驟降55.94%；數量上，今年比去年同期減少40.96%。
為何今年房地產信托規模、占比降幅頗大？
信托網研究總監王仲春分析稱，由于監管層宏觀調控效果的顯現，上半年房產銷售市場比較低迷，開發商拿地意愿不強，隨著社會融資成本的逐年上升，傳導至信托行業，導致房地產信托整個市場比較低迷；另外，上半年股市持續向好，信托公司加大了對證券投資類信托的發行力度，使傳統（如房產信托等）非證券投資類信托融資難度進一步提高；除此之外，房地產領域爆發的一系列風險項目，使得信托公司出于對交易對手的信用風險的考慮，適當規避了地產類信托業務，對于房地產信托領域的配置減少。
不能排除信托公司或者是開發商將房地產信托設計成工商企業信托，以達到“圍魏救趙”、曲線救國的目的，變相達到開發商的融資需求。
“目前，房地產企業可以通過基金子公司資管、券商資管、有限合伙私募基金等進行融資，由于這些類型的融資渠道沒有像信托要求那么嚴格，也沒有信托所謂的‘432’要求。”王仲春說。
所謂“432”要求，即項目的四證齊全、30%自有資金、房企開發資質為二級資質。
信托資金對開發商的資金來源影響非常有限。截至2015年一季度末，今年開發商新增資金27892.30億元，而根據信托業協會一季度數據顯示，房地產信托一季度新增規模只有1195億元，信托占比只有4.28%，較去年四季度下降0.21個百分點，因此，信托資金對房地產開發商來說，只是杯水車薪，作用非常有限。
雖然從數據上看，房地產信托規模及占比在下降，但房地產開發貸款卻在上升。央行公布的今年上半年金融數據顯示，6月末全國房地產貸款余額為16.16萬億元，同比增長19.2%，增速比上季度末高0.4個百分點，比上年同期高1.1個百分點。
“當前房地產貸款增速仍然較快，其中房地產貸款余額占全部貸款余額的20.8%，房地產貸款增速超過全部貸款增速5.2個百分點；上半年房地產貸款增加了1.54萬億元，同比多增2402億元，房地產貸款增量占整個貸款增量的26.8%。”中國人民銀行調查統計司司長盛松成透露。
下半年兌付承壓
房地產業作為一個資金密集型行業，對金融有很強的依賴性，金融環境的變化直接影響房地產市場，其風險事件的暴露數量遠高于其他領域信托項目。房地產開發商經營情況更容易通過樓盤開發、銷售進度觀察出來，同時房地產開發涉及資金數量大，一旦出現問題，涉及的范圍較廣，更容易引起社會關注，進而通過公開渠道獲得的信息數量較多。隨著前兩年狂飆猛進的房地產項目的陸續到期，加上房地產市場不景氣，自去年以來已導致大量地方平臺融資以及房地產項目出現危機。
根據相關機構的初步統計，去年以來信托行業被曝光有兌付風險的集合信托項目逾有20只，出現問題的項目主要投向之一就涵蓋了房地產領域。
在去年被曝光存在兌付風險的20只集合信托項目中，風險暴露的房地產信托占有8只。而今年以來，初步統計包括有新華信托、平安財富、渤海信托等在內的多家信托公司逾6款信托產品因無法兌付本金和收益，融資方流動性困難延期、受累違約事件而被暴露出流動性風險，出現兌付風險。此外，二季度，房地產領域的兌付風險事件仍舊頻發。如本該于今年5月6日到期的甘肅信托—黃氏控股集團有限公司路橋建筑裝飾城二期項目貸款集合資金信托計劃，至今尚未兌付。目前，融資方黃氏控股集團項目所在地浙江省臺州市路橋裝飾城二期項目處于停工狀態。
預計房地產信托風險也會在2015年后時有顯露：開發商不能按期償還融資資金，從而選擇延期兌付，信托公司宣布提起清盤房地產信托項目，甚至還有一些房地產信托計劃引入資產管理公司進行接盤，“控風險、保兌付”成為焦點話題。
根據用益信托工作室的統計數據，按照預計結束日期計算，從迄今算起，今年下半年到期的集合信托產品共有1861只，規模約達2846億元，平均期限為1.43年，平均年收益率為8.85%。其中，投資于房地產領域的信托產品共有346只，規模約達974.06億元，平均期限為1.72 年，平均年收益率為9.51%。
另一方面，房地產銷售情況仍不理想。中原地產研究部近日發布的數據顯示,已經公布7月銷售業績的32家房企合計銷售業績為1301.11億元,環比6月下降了31.6%。其中，只有6家業績環比6月上漲,其他企業則出現了環比下調。
另一組用益信托工作室數據可能更為嚴峻，2015年集合資金房地產信托預計到期總規模為2413.39億元，其中2015年一季度534.24億元、二季度578.45億元、三季度670.86億元、四季度629.84億元。三季度是房地產信托的兌付高峰期，預計伴隨著對住房的剛性需求，房地產信托違約風險時有發生，但由于規模有限，預計發生系統性風險、區域性風險概率不大。
回顧2015年一季度，個案信托項目風險事件爆發明顯頻繁，引發了社會對信托業系統性風險的擔憂。根據信托業協會數據顯示，2015年二季度末，全行業信托業的風險項目為450個，規模為1034億元，比一季度末的974億元增加59億元，環比增長6.05%。但對比全行業的信托資產規模為15.87萬億元，不良率為0.65%。
在信托行業資本充足、賠償準備充分、行業風險緩釋機制逐步健全、各公司風險管理系統逐步完善的背景下，這一風險水平是完全可控的。
本文來源于經濟觀察報，作者胡群、封雅婷，圖片源自網絡，如牽涉版權問題，請與管理員聯系，謝謝！
