首創(chuàng)集團(tuán)救贖:再發(fā)凈利下滑預(yù)警 董事長(zhǎng)稱要制度堵漏

核心提示：“除了要求集團(tuán)內(nèi)部查清問題、分清責(zé)任、嚴(yán)肅處理外，還要深入開展易發(fā)多發(fā)問題重點(diǎn)領(lǐng)域的專項(xiàng)治理，強(qiáng)化措施，完善制度，堵塞漏洞。”48歲的首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)王灝日前在公開會(huì)議上堅(jiān)定地說(shuō)。

　　“除了要求集團(tuán)內(nèi)部查清問題、分清責(zé)任、嚴(yán)肅處理外，還要深入開展易發(fā)多發(fā)問題重點(diǎn)領(lǐng)域的專項(xiàng)治理，強(qiáng)化措施，完善制度，堵塞漏洞。”48歲的首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)王灝日前在公開會(huì)議上堅(jiān)定地說(shuō)。

　　王灝上述言論的背景是：7月底，北京紀(jì)檢監(jiān)察網(wǎng)站披露了北京市委巡視組對(duì)首創(chuàng)集團(tuán)的巡視通報(bào)情況。在這份通報(bào)中措辭嚴(yán)厲地指出了“首創(chuàng)集團(tuán)管控體系建設(shè)滯后”。

　　外界也將質(zhì)疑的目光聚焦在首創(chuàng)集團(tuán)的重要地產(chǎn)上市平臺(tái)——首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司 （簡(jiǎn)稱“首創(chuàng)置業(yè)”）身上。

　　“巡視組劉春芳組長(zhǎng)召集了我們集團(tuán)上下的全部管理層，通告這件事情，但是并未細(xì)化到哪個(gè)項(xiàng)目，我們也在調(diào)查中。”首創(chuàng)置業(yè)品牌總監(jiān)林智勇對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

　　除此之外，對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)而言，一場(chǎng)關(guān)于利潤(rùn)下滑的風(fēng)暴也已在所難免。伴隨著老掌舵人劉曉光的退休，首創(chuàng)置業(yè)這艘大船下一個(gè)方向又會(huì)是哪里？

　　重歸一線的“老北京”

　　成立于2002年的首創(chuàng)置業(yè)，可謂是“根正苗紅”的京派房企。時(shí)代周報(bào)記者查詢首創(chuàng)集團(tuán)官網(wǎng)得知，旗下涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司共有五家，分別為首創(chuàng)置業(yè)、首創(chuàng)經(jīng)中（天津）投資有限公司、首創(chuàng)投資發(fā)展有限公司、北京陽(yáng)光房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司和中國(guó)數(shù)字文化集團(tuán)有限公司，這當(dāng)中數(shù)首創(chuàng)置業(yè)規(guī)模最為龐大。

　　依托國(guó)企資源，首創(chuàng)置業(yè)贏得了大量廉價(jià)土儲(chǔ)，彼時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)甚至有“北京地主”的綽號(hào)。伴隨黃金時(shí)代土地飛速增值，首創(chuàng)置業(yè)亦很快崛起，并擬定了全國(guó)化戰(zhàn)略。

　　近年來(lái)，青島、無(wú)錫、煙臺(tái)、江陰、鎮(zhèn)江等諸多二、三線城市皆被首創(chuàng)置業(yè)納入其版圖，并一度占據(jù)其近半規(guī)模土儲(chǔ)。但對(duì)于核心收入來(lái)源的北京市場(chǎng)，首創(chuàng)置業(yè)卻不再那般熱衷。

　　冒進(jìn)顯然是要付出代價(jià)的，早在2012年，首創(chuàng)置業(yè)便面臨利潤(rùn)下滑的問題。究其緣由，便是其在北京的項(xiàng)目基本售罄，后續(xù)可售貨源不足。而昔日版圖已然變?yōu)殂Q制首創(chuàng)的“累贅”。如西安、天津、煙臺(tái)等首創(chuàng)土儲(chǔ)占比比較重的城市，據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算，其去化周期都在20個(gè)月以上。

　　重新回歸一線城市，成為首創(chuàng)置業(yè)愈發(fā)迫切的渴求。2014年，首創(chuàng)置業(yè)在全國(guó)大幅儲(chǔ)地，全年土地總投資194億元，同比增長(zhǎng)66%，其中京滬投資占據(jù)70%。在鞏固北京大本營(yíng)的同時(shí)，大上海戰(zhàn)略初露鋒芒，去年首創(chuàng)置業(yè)獲得的11幅地塊中，其中6幅在北京，5幅在上海。

　　“公司抓住土地市場(chǎng)短暫的回調(diào)機(jī)遇，在戰(zhàn)略聚焦的五大城市頻頻出手，以較低溢價(jià)率購(gòu)入多幅土地。”劉曉光在首創(chuàng)置業(yè)2014年報(bào)中如是稱。

　　擴(kuò)張步伐在今年得以延續(xù)。今年年初，首創(chuàng)置業(yè)便拋出250億元的拿地計(jì)劃，聚焦于北京、天津、上海、成都、重慶等五個(gè)戰(zhàn)略城市以及海外拿地。

　　今年4月27日，北京迎來(lái)“3·30”新政后第一場(chǎng)土地狂歡。歷經(jīng)10分鐘、154輪現(xiàn)場(chǎng)鏖戰(zhàn)，首創(chuàng)置業(yè)以56.4億元總價(jià)，配建6.05萬(wàn)平方米自住房的代價(jià)，奪下北京海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地一幅地塊。其溢價(jià)率達(dá)48.93%，平均樓面價(jià)達(dá)3.9萬(wàn)元/平方米，住宅部分樓面價(jià)則高達(dá)4.3萬(wàn)元/平方米，2015年北京新單價(jià)地王亦就此誕生。

　　面粉貴過面包行情再次上演，眼下，首創(chuàng)置業(yè)地塊周邊的樓盤銷售均價(jià)僅為3.7萬(wàn)元/平方米。而疊加建安、土地契稅、財(cái)務(wù)管理等成本，首創(chuàng)置業(yè)要想在這塊地上獲得10%以上利潤(rùn)，未來(lái)開盤價(jià)要在10萬(wàn)元/平方米以上。

　　首創(chuàng)置業(yè)副總裁胡衛(wèi)民向時(shí)代周報(bào)記者表示，還是希望能做出溢價(jià)。“怎么也得賣個(gè)8萬(wàn)以上單價(jià)吧。”

　　二、三線城市的“消化不良”和一線城市的新地王，同時(shí)對(duì)首創(chuàng)置業(yè)的運(yùn)營(yíng)及盈利能力提出考驗(yàn)，這顯而易見。

　　2014年全年，首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)248.6億元銷售額，完成銷售目標(biāo)近九成。去年，首創(chuàng)置業(yè)營(yíng)收為100.58億元，同比下降11%。一同下降的還有毛利率。年報(bào)顯示，首創(chuàng)置業(yè)毛利從2013年的31.02億元降至去年的24.2億元，降幅達(dá)到22%，毛利率則從2013年的27%降至24%。

　　增收不增利或成常態(tài)

　　對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)而言，一場(chǎng)關(guān)于利潤(rùn)率的風(fēng)暴，已在所難免。

　　就在7月28日，首創(chuàng)置業(yè)再度發(fā)布盈利預(yù)警，相對(duì)2014年上半年凈利6.61億元人民幣，預(yù)計(jì)今年前6個(gè)月凈利將下跌20%-30%。

　　首創(chuàng)置業(yè)品牌總監(jiān)林智勇通過書面回復(fù)對(duì)此向時(shí)代周報(bào)記者解釋稱，今年上半年公司利潤(rùn)下滑，主要是由于緣溪堂、禧瑞都等北京核心地段高毛利項(xiàng)目結(jié)算減少，使北京地區(qū)的利潤(rùn)水平受到較為明顯的影響；去年同期，公司禧瑞都與緣溪堂項(xiàng)目共結(jié)算收入近7個(gè)億，土增稅后毛利率達(dá)到50%以上，而今年上半年，兩個(gè)項(xiàng)目?jī)H結(jié)算收入不到4000萬(wàn)元。

　　此外，一些毛利較低的老項(xiàng)目及三、四線城市項(xiàng)目正處于集中結(jié)算期，該類項(xiàng)目受限于所在區(qū)域的供求，溢價(jià)能力有限，對(duì)公司利潤(rùn)水平產(chǎn)生影響。

　　胡衛(wèi)民向時(shí)代周報(bào)記者坦承：“中國(guó)經(jīng)濟(jì)已走向成熟階段，未來(lái)房?jī)r(jià)暴漲的情況難以出現(xiàn)，整個(gè)地產(chǎn)業(yè)也將趨于平穩(wěn)，首創(chuàng)盈利下降也是出于大環(huán)境的影響。”

　　“地產(chǎn)進(jìn)入白銀十年，利潤(rùn)空間的收窄是必然趨勢(shì)，一線城市土地資源競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，土地成本高企，也使房企的盈利面臨更大的挑戰(zhàn)。”林智勇在回復(fù)中也認(rèn)為，此番利潤(rùn)下降只是暫時(shí)性的調(diào)整，隨著公司以聚焦為主題的新五年戰(zhàn)略落地，利潤(rùn)率預(yù)期逐漸回升至正常水平。

　　他的一個(gè)重要論據(jù)是：目前，首創(chuàng)置業(yè)北京在售項(xiàng)目集中于房山、順義等地區(qū)，在北京核心地段的項(xiàng)目銷售正處于一個(gè)短暫的調(diào)整階段，緣溪堂等項(xiàng)目基本銷售完畢，新增核心地段土地儲(chǔ)備尚未進(jìn)入可售狀態(tài)。但隨著麗澤金融商務(wù)區(qū)項(xiàng)目(可售面積40萬(wàn)平方米，總貨值160億元)、禧瑞都5號(hào)樓（可售面積2.5萬(wàn)平方米，總貨值30億元以上）等新增項(xiàng)目開發(fā)陸續(xù)入市，預(yù)期這一調(diào)整階段并不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)時(shí)間。

　　截至2015年6月30日，首創(chuàng)置業(yè)在京津地區(qū)土儲(chǔ)占比37%，京津滬占比42%，三地總可售土儲(chǔ)建面約350萬(wàn)平方米，總貨值預(yù)計(jì)可達(dá)800億元以上。未來(lái)，隨著公司非核心城市的項(xiàng)目存量逐漸消化，公司在核心城市的土地儲(chǔ)備比例將會(huì)更高。

　　增收未增利情況仍未消除。8月3日晚間，首創(chuàng)置業(yè)公布了2015年前7月銷售業(yè)績(jī)，截至7月31日，公司今年累計(jì)簽約134.2萬(wàn)平方米， 同比上升58.8%，簽約金額約人民幣139.8億元，同比上升66.8%。盡管同比增幅巨大，但依照首創(chuàng)置業(yè)今年目標(biāo)350億元計(jì)算，前7個(gè)月，其僅完成40%的銷售業(yè)績(jī)。

　　從貢獻(xiàn)區(qū)域分布情況看，天津地區(qū)簽約金額占比最大，占29%；北京次之，為22%。

　　海外項(xiàng)目也成為一個(gè)重要利潤(rùn)來(lái)源，今年上半年，海外項(xiàng)目為首創(chuàng)置業(yè)貢獻(xiàn)了15%銷售額。“現(xiàn)在的悉尼就如同2007年的北京一樣，需求巨大，一房難求，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)得非常快，未來(lái)，我們會(huì)加大海外發(fā)展，通過合作開發(fā)的方式快速融入環(huán)境，揚(yáng)長(zhǎng)避短。”據(jù)胡衛(wèi)民透露，今年首創(chuàng)置業(yè)在澳大利亞的銷售有可能突破50億元。

　　“我們會(huì)增加規(guī)模來(lái)提升利潤(rùn)總額，到2018年我們希望達(dá)到600億元規(guī)模，”胡衛(wèi)民坦言，相比于利潤(rùn)，首創(chuàng)置業(yè)目前關(guān)注的重點(diǎn)更趨向于規(guī)模的發(fā)展，“現(xiàn)在一線城市拿地越來(lái)越難，成本也越來(lái)越高，價(jià)格日新月異，而且也不是我們想拿就能拿得到。從投資角度上，未來(lái)公司依舊聚焦于五個(gè)核心城市。”

　　多重因素制約“生長(zhǎng)”

　　今年年初那筆250億元拿地預(yù)算，就是一個(gè)最好的證明，海外拿地預(yù)算占整個(gè)預(yù)算的10%。外界也因此給首創(chuàng)置業(yè)冠以“激進(jìn)”帽子，但他顯然不愿意承認(rèn)。事實(shí)上，“小公司”卻有著如此“大胃口”，首創(chuàng)置業(yè)激進(jìn)舉動(dòng)難免讓人擔(dān)憂，關(guān)鍵是錢從何來(lái)？在快速擴(kuò)張的背后，是不是埋藏著巨大的資金隱患？

　　從資金上看，截至去年底，首創(chuàng)置業(yè)的銀行貸款及公司債券共計(jì)人民幣325.28億元，同比上年提升55%；凈負(fù)債率從上年的58%飆升到87%；經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-124.42億元。在朱文嘉看來(lái)，過高負(fù)債率會(huì)降低企業(yè)融資能力，大規(guī)模加大土儲(chǔ)可能也會(huì)造成資金鏈斷裂。

　　另外，首創(chuàng)置業(yè)還在境外設(shè)立10億美元的中期票據(jù)及永續(xù)證券計(jì)劃，累計(jì)提取高級(jí)債券人民幣32.5億元，永續(xù)證券4.5億美元。這些永續(xù)債券并不設(shè)置到期還款日，在會(huì)計(jì)處理中不計(jì)入負(fù)債，而是歸入權(quán)益。

　　首創(chuàng)置業(yè)對(duì)此回應(yīng)稱，受國(guó)內(nèi)政策影響，置業(yè)股本融資受到較大限制，自2003年H股IPO及之后兩次H股增發(fā)以來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)未進(jìn)行過股本融資，使其在規(guī)模突破中負(fù)債率上升較快。

　　想要負(fù)債水平明顯改善，首創(chuàng)置業(yè)寄希望于如下三點(diǎn)：一是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目推出后的內(nèi)部現(xiàn)金凈回流；二是尋求股本融資的突破，境內(nèi)密切關(guān)注注冊(cè)制政策進(jìn)展；三是在境外努力推進(jìn)首創(chuàng)鉅大紅籌平臺(tái)建設(shè)。

　　不得不提的是，在去庫(kù)存上，首創(chuàng)置業(yè)也并不樂觀。去年年報(bào)顯示，首創(chuàng)的存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.18，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為2027天。

　　“目前行業(yè)平均值在0.25-0.30。低于數(shù)值或意味著存貨周轉(zhuǎn)的速度比較慢。”不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民告訴時(shí)代周報(bào)記者，較低的存貨周轉(zhuǎn)率不僅會(huì)造成首創(chuàng)資源的閑置浪費(fèi)，還會(huì)給公司資金帶來(lái)壓力，造成企業(yè)現(xiàn)金流不足，阻礙企業(yè)的擴(kuò)張計(jì)劃。

　　對(duì)此，首創(chuàng)置業(yè)認(rèn)為，0.18的存貨周轉(zhuǎn)率主要是由于公司土地投資與收入結(jié)算存在時(shí)間差所導(dǎo)致。近年來(lái)公司執(zhí)行新五年戰(zhàn)略，力求規(guī)模突破，發(fā)力土地投資，新增存貨大幅增加且尚未到結(jié)算收入的時(shí)點(diǎn)。

　　囤兵略地掘金上海

　　距離北京1400公里之外的上海，成為首創(chuàng)置業(yè)新的拓展重心。為此，這家去年銷售額只有不到300億元的中型國(guó)有地產(chǎn)公司要在上海褪去其“體制”的外衣。

　　“首創(chuàng)置業(yè)在上海的發(fā)展理念將是開放的。我們受制于體制但有自己的想法。”首創(chuàng)置業(yè)上海公司總經(jīng)理李旭華對(duì)外表示。在他的賬本里，在上海做大做強(qiáng)是首創(chuàng)置業(yè)更大的野心：3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)70億-80億元銷售額，劍指TOP10排位。

　　土地儲(chǔ)備上的擴(kuò)充是首創(chuàng)置業(yè)在上海擴(kuò)張的第一步。

　　2013年底，首創(chuàng)置業(yè)以17.7億元拿下上海松江區(qū)商住用地，宣告進(jìn)入上海市場(chǎng)，之后在青浦、嘉定、楊浦等地屢屢斬獲土地。

　　按照首創(chuàng)方面介紹，首創(chuàng)置業(yè)對(duì)于上海的傾斜始于2013年麥肯錫的咨詢報(bào)告。按照該報(bào)告，2018年首創(chuàng)置業(yè)的存貨估值將達(dá)到800億元，其中北京、上海、天津、重慶和成都五大核心城市將貢獻(xiàn)400億-500億元。

　　李旭華認(rèn)為，在全國(guó)19個(gè)城市中，進(jìn)入上海最為順利，而平均36%的溢價(jià)率處在合理范圍內(nèi)，“首創(chuàng)抓住了去年的窗口期和政府供地波段。打好了這個(gè)基礎(chǔ)，為未來(lái)的發(fā)展提供了較好的平臺(tái)。”他說(shuō)道。

　　深耕地產(chǎn)業(yè)務(wù)是首創(chuàng)置業(yè)上海戰(zhàn)略的當(dāng)務(wù)之急，它給外界描繪的路徑是這樣的：未來(lái)每年在全國(guó)實(shí)現(xiàn)80億-90億元的增長(zhǎng)，上海方面明年實(shí)現(xiàn)50億元銷售額，三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)70億-80億元銷售額。

　　這幅藍(lán)圖很誘人，而屬于首創(chuàng)置業(yè)的革命才剛剛開始。

　　現(xiàn)今，首創(chuàng)置業(yè)和萬(wàn)科的合作已經(jīng)敲定。未來(lái)所有首創(chuàng)置業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目物業(yè)部分將交由萬(wàn)科來(lái)管理。“放手給市場(chǎng)化公司去經(jīng)營(yíng)，這在國(guó)有企業(yè)里面是比較罕見的。”李旭華如是評(píng)述道。

　　事實(shí)上，萬(wàn)科并非首創(chuàng)合作的第一家房企。首創(chuàng)置業(yè)在上海的兩年發(fā)展時(shí)間里，和旭輝的合作中首創(chuàng)置業(yè)占股60%。

　　“合作”成為李旭華口中未來(lái)發(fā)展的重要關(guān)鍵詞。在其注解里的“合作伙伴”，一是要有共通的運(yùn)營(yíng)理念，二是互通的業(yè)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以及管控模式，“首創(chuàng)置業(yè)的優(yōu)勢(shì)是有著鋪開面較廣的項(xiàng)目跟投機(jī)制，這種機(jī)制能規(guī)避發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)。此外管理層面的激勵(lì)機(jī)制，能夠支撐運(yùn)營(yíng)模式的健康推進(jìn)。”

　　未來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)將介入除住宅以外的業(yè)態(tài)，如園區(qū)地產(chǎn)和大型商業(yè)。同時(shí)，搭建立足于上海的資本平臺(tái)也在首創(chuàng)置業(yè)2015年的計(jì)劃中。


本文來(lái)源于時(shí)代周報(bào)，作者馬浩宇、劉娟、楊靜，圖片源自網(wǎng)絡(luò)，如牽涉版權(quán)問題，請(qǐng)與管理員聯(lián)系，謝謝！