重大重組方案“透底”，或躋身千億房企陣營。
有著“萬保招金”盛名，卻在近幾年發展中苦于規模做不上去的招商地產，可能因為近期的重大重組，正式躋身千億房企陣營。
在停牌近4個月之后，招商局地產控股股份有限公司于8月3日公布，母公司招商局集團正在積極推動公司與招商局蛇口工業區控股股份有限公司的整合工作。目前，擬定的方案為“招商局蛇口換股吸收合并本公司，并向深圳證券交易所申請上市”。
不過，招商地產內部人士透露，由于雙方還在資產審計、評估過程中，目前還沒有明確的換股合并方案。而目前市場上較為普遍的預測，是重組完成后招商地產將退市，招商局地產新平臺再上市打造一體化的、以地產業務為核心的大平臺。
目前招商地產700億元左右市值，與萬科、保利地產的1500 億元左右市值相去甚遠，也與集團另外兩大板塊交運及金融相去甚遠。
重組完成后，也意味著已被甩在了第二梯隊的招商地產將借助集團及蛇口工業區資源，資產規模也可能達到千億級，重回“大哥”梯隊。同時，招商地產此前一系列戰略調整，也預示著目前以開發性物業為主的局面將被改寫。
“換股方案”和“土地資源”兩大重頭戲
招商地產此番重大重組，醞釀已久。事實上，此前蛇口工業區啟動改制已現端倪。蛇口工業區是招商局集團100%控股的子公司，并且是招商地產的直接控股股東，原名“招商局蛇口工業區有限公司”。
就在今年6月23日，蛇口工業區改制設立招商局蛇口，由有限公司改為控股股份有限公司，大幅提升了級別。改制后，招商局蛇口直接持有招商地產40.38%股權，并通過其他子公司持有招商地產11.51%股權，合計持有招商地產51.89%股權。
而在8月4日招商地產的公告中，關于重組方案的實質內容只有一句話：“招商局蛇口換股吸收合并本公司并向深圳證券交易所申請上市。”
換股吸收合并，近年來A股上市公司已有多個案例發生。作為一種公司合并的重要方式， 已經受到上市公司的極大關注與青睞。至此，換股方案本身成為了招商地產本次重組的重頭戲之一，并引發了多方“重組過程如何操作”的猜測。
易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受時代周報記者采訪時說：“如果按照其公告的意圖，那么就是把招商地產的股份進行計算和整合，進而在蛇口公司中折算成股份，即成為旗下一個子公司。這個過程不涉及現金流的流出問題，同時也不會影響日常的經營活動。而上市公司的資格則由蛇口公司來擔任，招商地產則是退市。”
房地產和金融資深評論人黃立沖則認為，如果是兩者同時進行股權轉化，等于是把子公司置換成母公司股份，這種具有創新性的方案能不能被審批通過不好說。
“根據相關法律規定，公司合并均需經過雙方公司董事會、債權人、類別股東大會、股東大會的同意并獲得雙方所在地政府、證管辦及中國證監會的批準，程序異常復雜，經歷過程也較長。”黃立沖說。
不過，鑒于招商地產目前對外口徑仍為“由于雙方還在資產審計、評估過程中，目前還沒有明確的換股合并方案”，最終結果尚待揭曉。
引人側目的第二點是隨著重組而為招商地產帶來的豐富土地資源。
中銀國際分析師田世欣分析認為，“此次停牌整合，招商地產未來有望成為手握最大規模深圳黃金地段土地儲備的航母型地產企業”。
據悉，招商局蛇口在前海有3.9 平方公里土地，主要用作倉儲物流碼頭等，占前海自貿區約1/4，是前海最大的“地主”。如果按整體容積率3來估算，在吸納招商局前海3.9平方公里土地后，僅僅前海一項就有望新增1170萬平方米土地。與之相對比的是，招商地產截至2014年12月31日，土地儲備面積才441.95萬平方米。
除此之外，招商局蛇口的官方網站顯示，目前旗下的重點項目包括蛇口網谷、太子灣片區綜合開發項目、海上世界城市綜合體項目、前海灣項目及光明科技園等。
受困規模問題多年
改制和重組方案，體現出招商局集團整合旗下地產資源的決心和力度。多年來，作為曾經的四大龍頭，招商地產規模和發展遠遠落后于萬科、保利、恒大。在二線陣營徘徊已久的招商地產，面對的是不進則退的局面。
易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進向時代周報記者分析，招商地產此前規模和發展落后，這和此類企業的背景有關系。
“即在國企的背景下，行政效率其實并不高。反而在決策層面上難以擴大。而類似萬科、恒大等民營類的企業，反而能夠做大做強，背后的一個原因是決策靈活，在一些地塊獲取方面有動機去拿，而不會猶豫不決。”嚴躍進說。
而實際上，去年賀建亞新上任招商地產董事長后接受媒體采訪，回答這個問題時，則認為是招商局集團資源配置所導致。
賀建亞說：“根本原因還是招商局集團對于我們的定位和要求，跟保利和萬科不一樣。招商局集團不是沒有看到中國房地產業不錯的發展，但是招商局的港口和交通基建業務、金融業務同樣需要發展。過去十幾年，投房地產業有很好的收益，但招商局資源配置在港口和金融行業收益更豐富。”
“從招商局來講，這是合理的一個戰略。”賀建亞說，“要是把資源都配置到房地產領域，我相信我們不會是這樣的一個規模。”
需要指出的是，招商地產自身對于這個問題實際上早有改變的決心。早在2012年末，招商地產還提出“千億銷售百億利潤”的五年計劃，力爭2018年完成千億銷售目標。
而2013年、2014年間招商地產高層的人事變動—從林少斌卸任招商地產行政總裁和黨委書記，到總經理賀建亞取代董事長成為“第一責任人”—也被認為是招商局有意將賀建亞扶上位，實現招商地產從“保守”到“激進”的過渡。
而賀建亞上任以后，招商地產便一改此前在土地市場上低調的做派，激進拿地，并改變了以往集中二、三線城市的拿地風格，轉而表現出了對一線城市和區域性大城市久違的“好感”。
據中銀國際在研究報告中透露，招商地產現已經在自上而下推行了擴大規模、加快周轉的模式，給予項目公司規模的考核指標，并落實問責制。此外，招商地產還希望尋求并購的機會，例如承接退出地產業務的央企優質項目，以做大規模。招商地產還成立了約10人的兼并收購小組，向市場尋求項目并購機會。
此番重組后，業內預測，也將為招商地產銷售突破千億目標提速。“千億銷售百億利潤”原本定于2018年完成，預計將提前至2017年。
主營業務或將改寫
時代周報記者梳理招商地產近期公告、年報，以及機構調研記錄發現，重組后的新平臺，很有可能將改寫目前招商地產以開發性物業為主的局面。
從去年開始，招商地產方面提出的拓展策略就已經露出端倪。這一策略被稱為“一個根基，兩條新路，三片沃野”。所謂一個根基，指的是“繼續擴大中高端市場優勢，主要靠住宅開發增加公司利潤”。兩條新路：一方面是海外拓展，一方面是輕資產平臺運營。三片沃野：體驗式綜合體，主題特色產業園，健康地產。其中，“城鎮化”被認為是招商地產新平臺會抓住的一個主要契機，對接“三片沃野”中的主題特色產業園。
可以佐證這一推測的是，招商地產董事長賀建亞在接受媒體采訪時說：“中國房地產過去十年的發展以住宅為主跑馬圈地，招商局集團出于資源配置的考慮，沒有在這里面作更大投入。而恰恰到了現在，新城鎮化這種對產城融合互動的強大需求，可以在這個領域內狠狠地來施展一番拳腳，形成集團軍作戰。”
賀建亞還強調說：未來一段時間內，5-10年，在新城鎮化的進程中，招商地產一定會扮演很重要的角色。”這與母公司招商局集團現有的金融板塊、交通運輸等核心業務板塊是分不開的。
此外，“體驗式綜合體”中所涉及的港口產業升級頗為受到機構關注，其實質是復制“海上世界”到其他城市去。據時代周報記者了解，招商地產此前已與國內多個港口洽談郵輪碼頭的建設，發展國內游輪經濟，打造港口綜合體。而招商局投資幾乎覆蓋國內所有的港口，包括天津、青島、煙臺、上海、寧波、舟山、深圳、廈門、北海、香港倉碼等項目。
易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進預計，“后續新平臺可能會以地產開發為核心，走香港部分地產商的模式，即在基礎設施建設、互聯網金融等方面發力，從而做一個城市運營商。”
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