環(huán)北京區(qū)域樓市困局：房價快速上漲拖累產(chǎn)業(yè)

北京周邊樓市正享受著京津冀一體化帶來的區(qū)域價值紅利。從5月份開始至今，受多個利好消息影響，燕郊、大廠、固安等北京周邊區(qū)縣出現(xiàn)房價大幅上漲，個別項目在5月到7月的短短兩個月內(nèi)，房價上漲了近6000元/平米。

 

但這一價格“福利”卻給當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來隱憂。

 

“近年來，我們的招商工作難度正在加大。”北京周邊區(qū)域的政府相關(guān)人士向記者透露，由于房地產(chǎn)住宅市場利潤空間較大，燕郊、大廠等地在土地開發(fā)中主要以開發(fā)住宅產(chǎn)品為主，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)用地的建設(shè)由于招商難、利潤低等原因，被一度放緩，很多規(guī)劃中的開發(fā)區(qū)并沒有建設(shè)起來。

 

這一情況也開始引起決策層關(guān)注。在7月底召開的京津冀協(xié)同發(fā)展工作推動會議上，嚴(yán)防北京周邊地區(qū)盲目炒作房價作為明確要做的事件之一被重點提出，給這些地區(qū)的開發(fā)商敲響了警鐘。

 

房價上漲難持續(xù)

 

從5月中旬開始，北京周邊區(qū)域房價進(jìn)入快速上漲階段。

 

“今年到目前為止，夏威夷·藍(lán)灣賣出的最高價是一套小戶型，單價達(dá)到17500元／平米，這也是燕郊住宅簽約的最高單價，目前本期房源已經(jīng)售罄。”燕郊興達(dá)集團(tuán)一位管理人士對記者表示。

 

除了夏威夷·藍(lán)灣之外，天洋城4代也是燕郊本次房價快速上漲的代表項目。該項目目前最高產(chǎn)品單價已經(jīng)達(dá)到17000元/平米，上漲了約6000元/平米。

 

與去年相比，北京周邊個別項目的價格漲幅已經(jīng)翻倍。燕郊理想新城一直是燕郊同類住宅項目中價格最低的，去年該樓盤均價7000元/平米-8000元/平米，但目前的最新價格已經(jīng)達(dá)到14500元/平米。

 

“現(xiàn)在市場行情這么好，很多樓盤都沒有房源出售或者存量很少，我們也沒有必要繼續(xù)以前的低價策略了。”理想新城項目某管理人士對記者表示。

 

據(jù)記者調(diào)查，從5月至今，燕郊房價的平均漲幅在2000元-3000元/平米之間，均價已經(jīng)達(dá)到13000元/平米；大廠的均價也已經(jīng)站到10000元/平米的水平，而固安6月份多個項目的成交均價上浮了1500元/平米左右，達(dá)到8500元/平米。

 

“受北京6號線延伸至燕郊等交通配套設(shè)施改善的影響，燕郊房價還會上漲。”三河市某政府內(nèi)部人士表示，當(dāng)?shù)卣畬Ψ績r上漲幅度一直都設(shè)有管理標(biāo)準(zhǔn)，從當(dāng)?shù)厝司杖氲确矫鎭砜矗壳把嘟嫉姆績r在可接受范圍內(nèi)。

 

“事實上，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商已被燕郊政府部門約談過好幾次，要求控制房價漲幅水平。此外，很多喊出高房價的項目，實際上都是當(dāng)期預(yù)售的尾盤，房源量比較少。”燕郊北部某開發(fā)商對記者表示，到今年下半年或年底，如果沒有新政策利好，燕郊房價會有一定的回調(diào)。

 

“燕郊房地產(chǎn)市場長期向好，但這種短時間內(nèi)房價暴漲的邏輯，不符合市場規(guī)律，健康的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是伴隨著當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來逐漸發(fā)展，而不應(yīng)提前透支房價。”上述開發(fā)商進(jìn)一步補(bǔ)充道。

 

產(chǎn)業(yè)發(fā)展迷途

 

事實上，由于近年來燕郊、大廠等北京周邊區(qū)域房價上漲迅速，當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展也選擇了偏向房地產(chǎn)住宅市場，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增幅放緩。

 

“燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃是北京周邊區(qū)域中最早的，至2010年被提升為國家級高新區(qū)，”上述三河市政府內(nèi)部人士介紹說，燕郊整體招商標(biāo)準(zhǔn)是不接受高污染、高耗能、高排放的三高企業(yè)，在規(guī)劃上，燕郊北部區(qū)域最初的發(fā)展方向是高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

 

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前燕郊約有8個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但燕郊的住宅項目則多達(dá)上百個。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過度開發(fā)住宅地產(chǎn)，勢必會擠壓產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展成本。

 

不過這位人士也表示，由于房價上漲過快，部分接洽招商的對象企業(yè)認(rèn)為入住燕郊的成本較高，配套也不完善，因此近年來的招商工作難度越來越大。

 

“房價暴漲暴跌對產(chǎn)業(yè)運營十分不利，從企業(yè)到員工，選擇進(jìn)駐燕郊都要考慮置業(yè)買房，房價過快上漲對企業(yè)和個人都會造成成本上升。”上述高層人士分析稱，“此外，房價暴漲還會帶動土地價格上升，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)運營又增加了成本。”

 

同樣的困局在固安也已出現(xiàn)。

 

“固安產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)實際上是很困難的，由于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢、招商困難，資金回流的周期很長，如果僅依靠產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運轉(zhuǎn)，很可能因為資金鏈斷裂而中止，所以搭配了很多住宅項目來回流現(xiàn)金。”固安某大型開發(fā)集團(tuán)前高管對記者表示。

 

“同樣一幅地塊，做產(chǎn)業(yè)園區(qū)與做住宅開發(fā)，后者的產(chǎn)值和資金回流速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過前者，”燕郊產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商百世金谷高層告訴記者，從招商到企業(yè)進(jìn)駐，往往要跟進(jìn)三到五年的時間，運營周期很長，而一個住宅項目從開發(fā)到預(yù)售估計用兩三年就可以售罄。

 

目前，燕郊、大廠等地的多個產(chǎn)業(yè)園區(qū)還在等待進(jìn)一步的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移政策，除了面臨著自身的招商難外，在借勢京津冀一體化戰(zhàn)略的利好上，還面臨來自其他城市的競爭，如唐山就在近期與各方面專家研究如何介入大北京區(qū)域建設(shè)。

 

在內(nèi)外夾擊的市場環(huán)境下，北京周邊區(qū)域縣市在打破單一住宅經(jīng)濟(jì)模式、成功轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)新城方面，還需要更多的嘗試。

 

“未來在土地供應(yīng)上，也會考慮更多的住宅與產(chǎn)業(yè)的配套建設(shè)，如港中旅·海泉灣就配建了大面積的旅游度假項目，匯福·悅榕灣也配建有寫字樓和酒店，這在以前的住宅項目中是沒有出現(xiàn)過的。”上述三河市政府內(nèi)部人士稱。

 

這位人士還表示，依據(jù)燕郊高新區(qū)目前常駐60萬-70萬人口的規(guī)模，省一級還提出將燕郊作為中等城市進(jìn)行發(fā)展、管理的方案。但由于涉及到京津冀三方，燕郊的定位需要三方協(xié)調(diào)確定，目前一切還沒有定調(diào)。