在最近一年時間里，萬科除了堅守傳統住房市場外，還試水酒店、物流、商業等，這暗示萬科未來可能在上述方面做出重大布局。
今年上半年，萬科A以超千億元的銷售規模奪回國內第一房企的寶座，而在武漢市場，萬科同樣表現活躍，在最近一年時間里，萬科除了堅守傳統住房市場外，還試水酒店、物流、商業等，這暗示萬科未來可能在上述方面做出重大布局。
“我們武漢公司今年上半年營收約55億元。”8月7日，武漢萬科公司品牌策劃經理周佳駱告訴長江商報記者，目前萬科的嘗試比較謹慎，多數只是先做后說，“畢竟萬科主業是住宅產品。”
盡管如此，武漢的君瀾酒店、陽邏物流園以及社區商業中，依然頻現萬科的身影。日前，長江商報記者多方了解到，萬科“需要在十年內基本完成新業務的探索和布局，確定新的商業模式”。
謹慎試水
一到傍晚，武漢萬科金色城市小區的業主都會到小區道路和廣場散步、娛樂，這與五年前項目開始發售時人員寥寥的狀況有天壤之別，經過不斷加推和發售，目前這座小區交付超過7000套，入住超過4000戶。8月7日，武漢萬科公司品牌策劃部經理周佳駱向長江商報記者介紹說，這得益于萬科所做的配套工作。
萬科金色城市是萬科集團在武漢白沙洲區域的第一個項目，也是迄今萬科在武漢最大的項目，建筑面積200萬平方米，共有66棟高層住宅，有四大公園、兩個幼兒園，一個小學，一個三樓商業裙樓，若干地下商鋪，兩大公交總站，總規劃戶數超過1萬戶，堪稱武昌數一數二的大社區，把全部社區逛完需要半天時間。
萬科在小區內修通道路，引進小學和幼兒園，引進大型超市等商業設施，能滿足業主基本生活需求。這個至今還在滾動開發的超大社區，還在進行一個名叫“白沙濱江天地”的社區商業試水。
“白沙濱江天地，實際上是對社區商業品牌的整合，”周佳駱向記者介紹。
2010年，萬科在白沙洲片拿下項目用地，著意于這個地區濱江的資源以及未來配套的空白，“當時配套暫時沒有完全起來，看中了市場和機會”。7月28日，記者走訪了金色城市項目，居民生活所需基本可以在社區內解決。
繼“白沙濱江天地”的試水商業之外，在一江之隔萬科漢口傳奇項目上，萬科在社區商業這一模塊上進行了深度嘗試，萬科武漢公司相關人士介紹，漢口傳奇總規模是150萬平方米，商業約7萬平方米，不到10%的比例，“萬科沒有純粹的拿地做商業，初衷主要還是服務于社區內家庭”，而在是否會進一步開發商業這一業務上，“萬科也比較謹慎”。
“在住宅市場未來盈利空間有限的情況下，客戶更關注能享受到什么樣的服務。”萬科研究透了客戶的心理。
謀局求變
萬科進入武漢市場已14年，累計開發20多個樓盤項目，布局武漢三鎮，其口碑一直深入人心。
不過，長江商報記者查閱萬科近幾年財報顯示，萬科的利潤率呈逐年下滑趨勢，其公司房地產業務結算毛利率，從2010年的29.75%下滑至2014年的20.76%。
作為一個快周期和高頻率的房企，萬科長期以住宅為核心，在樓市白銀時代到來后，盈利空間有限，轉型成為萬科上下一致的理念，在商業地產方面可能是萬科比較熱衷的方向。萬科2014年報顯示，未來十年的業務版圖將變為“三好住宅”+“城市配套服務商”“ 后者能取得和前者并駕齊驅的地位。”也就是說，未來萬科明確會進入消費地產和產業地產等領域。
從在白沙洲片區的金色城市10萬平方米社區商業的傾心打造，雖然規模不大，但推動了該區域內的社區商業發展，緊跟其后，2010年5月，萬科攜手君瀾集團進軍高端商業地產，這是萬科旗下在武漢的首家酒店，也是在武漢第一次涉及商業地產項目，這家酒店位于三環線附近，距離天河機場和漢口火車站近在咫尺。
武漢作為萬科戰略布局的重鎮，今年萬科又力推新作，在武漢的首個中高端綜合購物中心——新唐萬科廣場已呈現在世人面前，今年年底或將開業迎客。
不僅如此，萬科還將商業觸角伸向物流行業，萬科陽邏物流園位于武漢新洲區，項目占地14.9萬平方米，建筑面積7.6萬平方米，萬科以支付0.6億元的代價擁有100%權益。
值得關注的是，這個頭枕長江背靠陽邏的地區正為多家地產商高度關注，2011年卓爾控股通過并購中國基建入主陽邏港。
此外，今年5月14日，萬科與萬達集團簽訂戰略框架協議，雙“萬”合體，被業內認為這是強強聯合的趨勢。周佳駱認為宣布與萬達合作，未來不排除合作拿地，在住宅和商業上分工合作的可能。
萬科在北京、上海及東莞等地成功試水商業項目成功，萬科將觸角觸及商業地產的速度令人吃驚，多年前，萬科郁亮就曾表示“萬科未來將加大持有型物業的儲備”。“這是個結盟的時代，企業求生存，現在培養具備這樣的能力。”萬科相關人士對此表示。
業內人士分析，一些具體到白沙洲金色城市這樣的大盤方面，萬科觸及的商業和住宅可能會形成互補效應，支撐企業的回報。萬科武漢公司品牌策劃經理周佳駱受訪時表示，除君瀾酒店是萬科自持外，目前其他商業是否自持還要看具體模式，“我們是一個快周期高頻率的企業，不停地擴張，不允許持有太多資產，在試水轉型方面也相當謹慎。”
“逆生長”
好房子、好服務、好社區，這是萬科住宅產品的理念，長江商報記者梳理相關信息發現，未來萬科還是會圍繞這些來做，萬科武漢相關人士表示，萬科在武漢目前有9個項目在推進，核心還是住宅業務。
在白銀時代，住宅行業的利潤率和回報率逐漸回到社會平均水平。萬科如何實現“逆生長”？
2014年萬科年報顯示，萬科全面攤薄凈資產收益率水平逐年上升，到2012年、2013年，上升到19.66%，2014年營收1463.88億元，2013營收1354.19億元，同比上漲8.10%。
而在2014年底，萬科下屬城市項目庫存約1.52億平方米，較2013年有所上升，當年的8、9月份，萬科下屬城市的庫存去化周期一度攀升至16.5個月，年底隨著成交的好轉，庫存去化周期回落至11.3個月（2013年底為9.8 個月）。
2014年公司實現銷售面積1806.4萬平方米，銷售金額2151.3億元，同比分別增長21.2%和25.9%，按2014年全國商品房銷售金額76292.4億元計算，公司在全國的市場占有率為2.82%（2013年為2.09%）。
周佳駱表示，盡管今年樓市回暖，去庫存壓力也有，武漢市場萬科的去化周期從今年來看肯定是降低的，去年全年萬科武漢市場完成營收約64億元，今年上半年即完成55億元。
此外，在產品結構上，2014年萬科的產品延續以中小戶型普通商品房為主，所銷售的住宅中，144平方米以下的戶型占比超過九成比例。
也就是說，萬科的住宅業務并未發生較大變化，相對來講，涉及商業只是試探性嘗試，萬科總裁郁亮曾對外宣稱，萬科做商業地產是為了更好地賣住宅。
周佳駱認為，在項目上做一些配套，對銷售肯定是有促進的。
萬科方面認為，武漢本身是一個人口不斷流入的城市，需求量也比較大且比較穩定，經濟非常活躍，城市化進程非常快，這是萬科所看中的發展優勢。
不少業內人士認為，無論萬科在漢口傳奇項目配套新唐萬科廣場，還是在花山紫悅灣項目增加園林景觀設計和社區商業配套，“只是為了更好地服務于社區居民”。
地產轉型從來就是為利而來為利而往，萬科在住宅、商業以及物流業三個方向上齊齊發力，也預示著活躍的萬科希望城市配套服務業務能與住宅業務的地位一樣舉足輕重。
opinion
“萬科沒有純粹的拿地做商業，初衷主要還是服務于社區內家庭。”
——武漢萬科公司品牌策劃經理周佳駱
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