萬通地產(chǎn)重組計(jì)劃失敗 會(huì)否錯(cuò)過“互聯(lián)網(wǎng)+”轉(zhuǎn)型風(fēng)口？

    錯(cuò)過“房地產(chǎn)風(fēng)口”的萬通地產(chǎn)，希望通過重組趕上“互聯(lián)網(wǎng)+”風(fēng)口。

　　黑夜是黎明的前奏。對于北京萬通地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“萬通地產(chǎn)”）而言，這“黑夜”卻顯得格外“黑暗”，也格外的“漫長”。

　　與大名鼎鼎的“地產(chǎn)思想家”的馮侖相比，如今的萬通地產(chǎn)已不復(fù)“往日榮光”，“資歷”雖老卻早已掉隊(duì)。與動(dòng)輒百億級增長的同行相比，萬通地產(chǎn)近年一直在30億-50億元之間徘徊的營業(yè)額還在不斷“縮水”。去年，萬通地產(chǎn)營收為19.11億元，同比下降42.06%，而截至今年一季度，其一年內(nèi)的非流動(dòng)負(fù)債為19.75億元，而短期借款也達(dá)到了13.32億元。換句話講，萬通一年的收入，尚不足以還債，而其現(xiàn)金流幾乎都處于負(fù)數(shù)狀態(tài)。

　　錯(cuò)過“房地產(chǎn)風(fēng)口”的萬通地產(chǎn)，希望通過重組趕上“互聯(lián)網(wǎng)+”風(fēng)口。伴隨著互聯(lián)網(wǎng)浪潮，萬通地產(chǎn)今年年初曾以改善公司盈利、籌劃重大資產(chǎn)重組為由停牌，并將重組的目標(biāo)資產(chǎn)定位為互聯(lián)網(wǎng)的娛樂、文化業(yè)務(wù)。

　　但歷時(shí)半年的萬通重組籌劃最終以失敗告終，日前，萬通地產(chǎn)發(fā)布公告稱，因與多家互聯(lián)網(wǎng)公司談判存在較大分歧，決定終止本次資產(chǎn)重組，其還表示在6個(gè)月內(nèi)不再籌劃重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)。

　　業(yè)績大降，負(fù)債壓頂，又錯(cuò)失機(jī)遇的萬通地產(chǎn)將如何面對經(jīng)營壓力？時(shí)代周報(bào)記者就上述問題試圖采訪萬通地產(chǎn)方面，截至發(fā)稿前，尚未得到任何回復(fù)。

　　沒落的“君子”

　　從萬通地產(chǎn)起家的馮侖、潘石屹、易小迪等6位創(chuàng)始人，如今已是地產(chǎn)界教父級的人物。提到萬通地產(chǎn)，“萬通六君子”無疑是不得不提到的時(shí)代。

　　1990年代初創(chuàng)立于海南的萬通地產(chǎn)，是中國房地產(chǎn)市場化誕生的象征之一，從海南開發(fā)中刨出“第一桶金”，完成資本原始積累階段，萬通地產(chǎn)早早地便步入了瘋狂生長的階段。

　　1995年，萬通地產(chǎn)的觸角已伸進(jìn)房地產(chǎn)、通信、服裝、商業(yè)、信息咨詢、銀行、保險(xiǎn)、證券等多個(gè)領(lǐng)域，地盤廣及北京、海南、西安、沈陽、武漢，兩年后，萬通地產(chǎn)搖身一變成為股份制公司。

　　那時(shí)萬通地產(chǎn)的資產(chǎn)已然接近百億，昔日的“招保萬金”甚至亦被其掩蓋鋒芒，然而一場內(nèi)部“地震”，卻給萬通地產(chǎn)帶來了巨大變化。

　　法人代表潘石屹黯然離開，易小迪、王功權(quán)相繼出走，三年后劉軍選擇離開，王功權(quán)也在2003年選擇離開，至此，萬通完成了從六到一的轉(zhuǎn)變，“六君子”幾乎名存實(shí)亡。

　　萬通地產(chǎn)的發(fā)展速度也很快放緩，時(shí)有文章評價(jià)：“1995年以來，萬通一直在吃老本，盡管有一系列項(xiàng)目熱銷，但萬通的每股盈利卻并不高。”

　　2004年，萬通與天津泰達(dá)“牽手”，有了天津泰達(dá)這樣一個(gè)大地主的支持，馮侖一直渴望的土地、資金資源就有了著落，馮侖將兩者合作戲稱為“導(dǎo)演+制片”模式。

　　昔日思考萬通地產(chǎn)的出路之時(shí)，馮侖認(rèn)為：“傳統(tǒng)房地產(chǎn)拖了萬通的后腿，若要輕裝前進(jìn)，非終結(jié)傳統(tǒng)房地產(chǎn)不可。”如果馮侖的眼睛沒有盯在資本市場上，馮侖對傳統(tǒng)房地產(chǎn)縱有千種煩惱也只能是徒喚奈何，問題是他看到了資本市場。

    一直以來，馮侖有著“思想家”的美譽(yù)，在他帶領(lǐng)下的萬通地產(chǎn)也幾乎是創(chuàng)意和行動(dòng)最為猛烈的。自2006年登陸資本市場，萬通地產(chǎn)便提出了“戴綠帽、吃軟飯、掙硬錢”的發(fā)展模式，業(yè)務(wù)重心也由住宅開發(fā)向商業(yè)開發(fā)傾斜，完善不動(dòng)產(chǎn)投資模式，將收入結(jié)構(gòu)調(diào)整為投資收益、資產(chǎn)交易和管理費(fèi)三部分。

　　“理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)卻很骨感。”無論是萬通提出商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、還是與之相關(guān)的2009年之后提出的立體城計(jì)劃，在實(shí)施過程中都并不順利，并未達(dá)到馮侖所希望的結(jié)果。

　　本報(bào)曾在《萬通身陷商業(yè)地產(chǎn)泥淖 2%回報(bào)率不如存銀行》一文中提及，轉(zhuǎn)型主攻商業(yè)地產(chǎn)的萬通地產(chǎn)，2012年物業(yè)出租收入占比僅2.2%，并不得不靠連續(xù)兩次出售旗下商業(yè)地產(chǎn)公司股份回籠資金。

　　“攤子”鋪得太大，對于資金的需求也近乎無底洞一般，據(jù)本報(bào)記者此前統(tǒng)計(jì)，其立體城計(jì)劃在成都、西安、溫州三地的整體投資額，已達(dá)1010億元。彼時(shí)，萬通地產(chǎn)2012年?duì)I業(yè)收入僅為40.7億元。

　　時(shí)至今日，被馮侖投入大量心血的立體城市卻并沒有看到應(yīng)有的回報(bào)，反之關(guān)于其多地立體城市項(xiàng)目擱淺的報(bào)告和新聞卻是不少。

　　營收不足還債

　　“貪心不足蛇吞象”，一心撲在立體城市和美國模式上的萬通地產(chǎn)，不僅耗費(fèi)巨大的資金投入、精力，同時(shí)也錯(cuò)過了時(shí)機(jī)，甚至拖垮了自己。

　　近年來，土地市場甚少見到萬通地產(chǎn)的身影，幾年來萬通新增的地塊幾乎可以說得上是屈指可數(shù)，在2012年下半年市場回暖后，其他房企紛紛投入幾十億甚至上百億資金拿地，萬通地產(chǎn)卻沒有絲毫動(dòng)作。

　　據(jù)其一季度財(cái)報(bào)顯示，截至2015年一季度，萬通地產(chǎn)土地儲(chǔ)備共計(jì)十塊，占地面積僅接近百萬平方米，合計(jì)權(quán)益面積僅有214.74萬平方米。值得注意的是，這十塊地中萬通地產(chǎn)擁有100%權(quán)益面積僅占三個(gè)，其他大都是在50%上下的比例徘徊，百萬平方米的占地面積水分近半。

　　據(jù)萬通地產(chǎn)年報(bào)，其2015年主要開發(fā)項(xiàng)目為北京懷柔楊家園以及杭州未來科技城，新開工面積共計(jì)25.65萬平方米，同比下降近20%，可售面積僅為37.79萬平方米。

　　“面粉”的不斷縮水，“面包”自然也會(huì)受到牽連。從萬通地產(chǎn)的經(jīng)營情況可以發(fā)現(xiàn)，從2012年起，公司的營業(yè)收入就在不斷下滑，每年十幾個(gè)點(diǎn)的下滑速度。

　　萬通地產(chǎn)2014年?duì)I收為19.11億元，同比下降42.06%，凈利潤為0.97億元，不足去年5.06億的兩成；凈資產(chǎn) 352901 萬元，比上年減少 5.41%。

　　“萬通之所以在業(yè)績上落后，和其缺乏野蠻的氣質(zhì)有關(guān)系。在土地?cái)U(kuò)張、融資等方面節(jié)奏不快。”一位不愿透露姓名的萬通內(nèi)部人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，長期的業(yè)績疲軟讓股東對包括馮侖在內(nèi)的公司管理層頗有不滿。基本每股收益方面，萬通地產(chǎn)2014年僅0.0371元，與前一年0.3128元兩者相差近十倍。

　　“福無雙至、禍不單行”，萬通業(yè)績持續(xù)疲軟的背后，卻是萬通地產(chǎn)愈演愈烈的償債壓力。據(jù)其今年一季度財(cái)報(bào)顯示，截至今年一季度，一年內(nèi)的非流動(dòng)負(fù)債為19.75億元，而短期借款也達(dá)到了13.32億元，負(fù)債率為70.95%。換句話講，萬通一年?duì)I業(yè)收入，尚不足以還債。此外，萬通地產(chǎn)因經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-1.95億元。

　　“從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為負(fù)其實(shí)問題不大，這是因?yàn)轫?xiàng)目結(jié)算期沒到，很多現(xiàn)金來源或集中在下半年。”易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，近幾年萬通給市場一種落伍的印象，導(dǎo)致后續(xù)融資等方面可能會(huì)有壓力，在短期借款等方面的成本會(huì)比較高。

　　值得欣慰的是，步入2015年的萬通地產(chǎn)在營收之上有所改善。據(jù)其一季報(bào)顯示，萬通地產(chǎn)今年一季度營業(yè)收入為6.18億元，同比增長234.75%。

　　在租金收入方面，萬通地產(chǎn)多年的經(jīng)營雖然略有成績，顯然也并不足以支撐萬通如無底洞般的支出。據(jù)其年報(bào)稱，公司可出租權(quán)益面積 7.35 萬平方米，租金收入 1.78 億元。（約占營收入9%。）

    “對于房企而言，他的轉(zhuǎn)型之路必然艱辛，當(dāng)運(yùn)營利潤尚未形成氣候，而銷售利潤又大幅減少時(shí)，必然會(huì)對其現(xiàn)金流的穩(wěn)定性造成壓力，企業(yè)必將面臨困境。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴時(shí)代周報(bào)記者。

　　隨著一線城市和熱點(diǎn)二線城市優(yōu)質(zhì)地塊獲取難度和成本的不斷攀升，對于萬通地產(chǎn)而言，破局之路無疑十分艱辛。

　　破滅的救命稻草？

　　或許是“緩兵之計(jì)”，或許真是要調(diào)整戰(zhàn)略，吸引投資。總之，萬通地產(chǎn)在年初停牌了。

　　1月19日，北京萬通地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布停牌公告，宣稱正在籌劃重大事項(xiàng)。隨后不久，公司發(fā)布公告透露，此番重組涉及收購互聯(lián)網(wǎng)文娛資產(chǎn)。彼時(shí)曾有分析師結(jié)合股市背景分析稱，如果消息屬實(shí)，公司股票復(fù)牌應(yīng)該會(huì)至少補(bǔ)幾個(gè)漲停板。

　　透過許多股吧可以發(fā)現(xiàn)，股民對于萬通地產(chǎn)顯然抱有十足的期待。

　　6月19日晚間，萬通地產(chǎn)公告，自1月6日停牌以來，公司連續(xù)與多家互聯(lián)網(wǎng)標(biāo)的公司展開深入磋商與談判，但由于交易各方對交易價(jià)格、交易結(jié)構(gòu)、交易方式等重要問題存在較大分歧，依然無法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)達(dá)成一致。

　　公告聲稱，綜合考慮本次收購重組情況，公司認(rèn)為此次重大資產(chǎn)重組的條件尚不成熟。經(jīng)審慎研究后，決定終止本次重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)。同時(shí)作出承諾，在披露投資者說明會(huì)召開情況公告后的6個(gè)月內(nèi)，不再籌劃重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)。

　　等待了近乎半年的卻是這個(gè)結(jié)果，不少股民不由得在網(wǎng)上大呼“不靠譜”。一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，從重組方面來看，也反映了萬通要真正尋求戰(zhàn)略突破，并不是很容易的事。而且因?yàn)橹亟M失敗而擔(dān)負(fù)了一些新的成本，比如投資者的信任度也在減弱。

　　股權(quán)轉(zhuǎn)讓失敗在前，公司重組收購互聯(lián)網(wǎng)文娛資產(chǎn)終止在后，已經(jīng)無心戀戰(zhàn)的馮侖看起來去意已決。早已失寵多年的萬通地產(chǎn)，在諸多市場人士看來儼然已經(jīng)變成了一個(gè)“殼公司”。

　　伴隨著政策利好，今年上半年的地產(chǎn)股形勢一片大好，房企紛紛借機(jī)擴(kuò)股融資，萬通地產(chǎn)卻只有干瞪眼的份兒。

　　“對于企業(yè)來講，現(xiàn)在轉(zhuǎn)型是找死、而不轉(zhuǎn)是等死，唯有在找死的路上找到適合自己的路，才是真的。”張宏偉認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)雖然火熱，如今卻并沒有給房企多大實(shí)際性的收益，反之，更應(yīng)該利用互聯(lián)網(wǎng)提高運(yùn)行效率，優(yōu)化管理、內(nèi)部，營銷策略。

　　“對于萬通來講，當(dāng)務(wù)之急是尋找一類新穎的商業(yè)模式和業(yè)務(wù)模式，才能在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上顯得更為主動(dòng)。”易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，快馬加鞭謀求創(chuàng)新是萬通躋身一線房企的關(guān)鍵一步。雖然此次重組失敗了，但并不意味著后續(xù)戰(zhàn)略擴(kuò)張的步伐就停滯。