沈陽成商業(yè)地產＂重災區(qū)＂ 政府被指急作為
來源:中國經營報 作者:中國經營報 時間:2015-05-11
短短數(shù)年間，商業(yè)地產巨頭悉數(shù)到位、數(shù)十個綜合體正在營建、上百座高樓拔地而起、國內外知名品牌一一落地……
“沈陽是個商業(yè)地產的重災區(qū)。一些專門收購經營不善的大中型物業(yè)的機構，對沈陽的項目完全不感興趣，連具體哪個物業(yè)都不關心，即便很便宜都不來看。”中國商業(yè)地產聯(lián)盟秘書長王永平表示。
專業(yè)人士表示，大牌云集并不能化腐朽為神奇。沈陽商業(yè)地產過熱、過量、過剩，這不是預警，而是現(xiàn)實。當?shù)卣庇谠谛蜗笊嫌凶鳛椋苯訉е律虡I(yè)地產的“大躍進”。
商業(yè)開發(fā)急于要形象
沈陽商業(yè)地產的開發(fā)，依照的并不是商業(yè)地產自身規(guī)律，而是政府的時間表。
商業(yè)地產的核心集聚區(qū)——金廊的開發(fā)，始于沈陽對區(qū)域中心城市形象的追求。
2003年，沈陽市基于城市發(fā)展的戰(zhàn)略性要求，劃地12平方公里，命名“金融國貿商務區(qū)”，即為沈陽城市CBD的雛形。
隨后，又對整個城市發(fā)展空間進行了重新規(guī)劃布局，2003年7月，推出《沈陽城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》。
新規(guī)劃當中，沈陽城市CBD的開發(fā)被賦予更為寬泛的外延、更為炫目的概念和更為重要的使命，即開發(fā)建設“中央都市走廊”金廊,是國家區(qū)域中心城市、東北地區(qū)最大的國家化大都市——沈陽的城市發(fā)展戰(zhàn)略中的核心概念。
彼時，官方稱，建設金廊是沈陽成為名副其實的東北區(qū)域中心城市的必然要求。
金廊全長17公里，規(guī)劃面積36.6平方公里，主軸在青年大街沿線。2007年，金廊向南北延伸至21公里。2008年再次延伸，全長達到了30公里，總占地面積75平方公里，跨越沈陽多個行政區(qū)。金廊規(guī)劃建設項目共140項，規(guī)劃建設總面積5253萬平方米，總投資達2600多億元。
2003年7月18日，沈陽市召開招商說明會，金廊開發(fā)建設拉開帷幕。說明會上外界獲悉，金廊又稱“黃金走廊”，招商方向以商業(yè)地產和公共服務建筑為主。
而2009年沈陽又提出“加快建設東北金融中心”的主張，沈陽爭做東北區(qū)域金融中心的意圖彰顯。
為了推進金融中心核心功能區(qū)建設，沈陽還按照高標準制定開發(fā)區(qū)城市設計規(guī)劃、加大對投資百億元以上的沈陽國際金融中心、恒隆市府廣場等重點在建項目的推進。
據(jù)當?shù)孛襟w報道，以金廊南北長度30公里計算，金廊工程每一延長米的地段，就能吸引投資875萬元，成為沈陽招商名副其實的“黃金走廊”。
2011年~2012年，沈陽加快金廊建設，因為2013年遼寧承辦的第十二屆全運會轉眼即至。
“商業(yè)地產有自身的一個邏輯，而且這些邏輯和規(guī)律是必然會在市場上產生作用的，所以還是要尊重規(guī)律本身。”中國房地產數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，政府主導下要求金廊快出形象、早出形象的“大躍進”式開發(fā)，對商業(yè)地產來說是一個悖論。
規(guī)劃管理能力引質疑
“沈陽商業(yè)地產的規(guī)劃布局，其專業(yè)性值得探討。”王永平表示，沈陽市以市政建設的思路來規(guī)劃布局商業(yè)地產。
王永平認為，從金廊來看，最初規(guī)劃的17公里長，在一條主干道沿線布局一百多個商業(yè)項目，更多是為了城市形象的展示而非從真正的商業(yè)地產經營角度出發(fā)。沈陽的商業(yè)出問題，跟當?shù)氐暮么笙补Γ瑢ι虡I(yè)規(guī)律不了解有直接關系。
“長條形的布局本身不利于聚集人氣，而各項目間 公共汽車站 式的擺放方式暴露了規(guī)劃的不專業(yè)性。”王永平表示，金廊上的項目定位幾乎一樣，即無互補性也無聯(lián)動性，項目間距離多為1公里左右。有些項目距離較近，但相互間上沒有連廊、下沒有通道，各項目間相互隔離，沒有聯(lián)動。
“青年大街全線幾乎沒有可以左轉的路口，嚴重地阻礙了車流人流的互動溝通。”沈陽福融開發(fā)總經理查洪彥認同這一觀點，他認為，金廊青年大街的交通規(guī)劃方案是硬傷。而且金廊兩側片區(qū)住宅量不夠因此也難聚集人氣。
“很多綜合體是圍繞交通的動線節(jié)點來展開的，而不是說先弄綜合體后補交通。”陳晟表示。
“很多問題比如連廊問題，香港銅鑼灣、中環(huán)都做得很好，可以借鑒，這本來應該是后發(fā)的優(yōu)勢，沈陽在前期規(guī)劃之初就可以解決掉的問題，還要在隱患大面積爆發(fā)之后再修修補補。”陳晟認為，這也是規(guī)劃存在的問題之一。
王永平認為，沈陽商業(yè)地產總量失控，包括量過大、上市節(jié)奏過于集中，都是規(guī)劃層面出了問題。主要表現(xiàn)在與宏觀指標的不協(xié)調，商業(yè)規(guī)模與人口增長不協(xié)調、與人口收入水平不協(xié)調、與消費的增長不協(xié)調。
“最要命的是規(guī)劃是隨時可變的，充滿了極大的不確定性。”開發(fā)商劉先生表示，根據(jù)規(guī)劃拿了地，在方圓5公里之內沒有其他項目，但工程進行一半才發(fā)現(xiàn)，周圍又出現(xiàn)了新項目，“這項目你是接著做還是不做？做了就多，不做就死。”劉先生說。
而金廊在做規(guī)劃時，偏重強調“高大上”，政府還放開了容積率與樓宇高度的限制。
2009年初當?shù)卣囊环蓐P于金廊工程建設情況的匯報材料中提到，彼時，金廊項目中已有40個項目建筑設計高度超出空管部門規(guī)定的凈空高度，領先國際城項目已被空軍下達了停工通知。
該材料同時提出，超高建筑在結構和設備安裝方面投入很高，如不能實現(xiàn)規(guī)劃高度，干半截子工程，投資者不能得到回報，不僅造成社會財富的巨大浪費，也挫傷投資者和開發(fā)商的積極性，因此需亟待解決。
“各個城市類似金廊這樣的定向區(qū)域，作為一些城市發(fā)展亮點來規(guī)劃，比如CBD的開發(fā)、金融中心的開發(fā)，政府拉動區(qū)域的做法都是能夠理解的。”陳晟表示。
然而，政府對城市的管理能力比大型規(guī)劃、比土地出讓更為重要。
陳晟認為，政府在這樣的操作過程中，其管控能力、土地出讓節(jié)奏、人口導入、稅收的政策等一系列的城市管理的能力尤其重要，比如交通的情況、配套的情況、人員的使用情況、節(jié)能情況等。
“如果規(guī)劃做了，商也招了，地也賣了，支持人口導入和產業(yè)導入的這些其他配套政策或環(huán)境跟不上的話，就造成超前規(guī)劃沒有得到落實。不能落實到位，就會導致目前這種高密度、過量、同質化的狀態(tài)。”陳晟說，這對城市管理者來說是最大的課題。
地價便宜招商盯巨頭
“沈陽的商業(yè)地產一方面是供應量過大，一方面全是高手過招。”王永平表示，恒隆、中糧、華潤、華強、裕景、茂業(yè)、世貿等等大牌在沈陽金廊云集。
不同于其他城市，沈陽商業(yè)地產招商只盯那些巨頭。
“一般地方招商要引進什么樣的商業(yè)，首先要看當?shù)赜惺裁葱枨螅枰裁礃拥纳虡I(yè)，政府出去引進來。”一位業(yè)內人士介紹，據(jù)說沈陽的招商辦法是，每次招商會領導都要求下邊把全國、全世界最好的商業(yè)地產公司都寫下來，然后問誰還沒有進來，誰沒進來就去找。
“哪個有名就招哪個，條件都好談。”該人士介紹，沈陽政府主導的這種招商方式在業(yè)界廣泛傳揚。多位業(yè)內人士均向記者證實，表示曾聽說過這樣的說法。
“這些財團當然都有很好的成本控制，商業(yè)但凡不是政策給夠，這么多大牌不會一窩蜂進入沈陽。”王永平表示，在推銷式招商的博弈過程中，開發(fā)商具有話語權，政府處于弱勢，并沒有太強的議價能力。
“金廊的土地便宜得出乎意料。”一位顧問機構的負責人如是表示，政府不可能在土地出讓上賺到錢。
業(yè)內人士表示，地方政府主導商業(yè)地產的招數(shù)，一般是土地集中放量，并限定用途。
“地方政府大量增加商業(yè)用地，是因為地方政府意識到商業(yè)地產可以帶來稅收，刺激消費，拉動整個城市的GDP。”王永平表示，用開發(fā)商的說法，現(xiàn)在市場上沒有幾塊干凈的住宅用地，大一點的地塊都強制性地附帶商業(yè)。
“住宅是一錘子買賣，商業(yè)可以展開的話題就很多。”群升新天地常務副總厲建華表示，當年是遼寧省高層領導到上海招商，群升才進入沈陽，政府給的條件是要求80%的商業(yè)、20%的住宅。“如果這個比例倒過來，我們也早就走了，不至于現(xiàn)在被套牢。”厲建華表示。
“補貼式、誘導式招商的后果就是，開發(fā)商來了做不下去就跑了。”王永平表示，現(xiàn)在沈陽沒有商業(yè)經營特別好的。如果說一兩家不好，可能還是公司個案性的問題，但這么多最大的公司都出現(xiàn)普遍性的經營不善，那就需要從共性中去檢討并分析原因。
“沈陽將可能成為這些大牌開發(fā)商的麥城。”王永平說。
