中國商業地產已經結束了高速增長期，從增量資產的時代轉變到了存量資產的時代，而如何盤活和退出成為考驗市場的新命題。
時至今日，許多開發商已日漸成熟，他們手頭上的資產也越來越沉淀，越來越多，無論是金融大環境還是每個開發商自己對戰略的調整，我相信許多住宅市場的開發商很希望對于手上存有的一些重資產能夠慢慢減負，對于已經存有大量存量資產的開發商也希望能夠尋找到減負之法。而對部分開發商而言，其實他們也希望通過這幾年能夠留存一些，對于手中已經持有一定重資產的開發商，他們也在篩選一些城市和區域借此留存優質的資產，通過經營變成企業長期穩健的現金流，而一些長期持有卻沒有價值的資產，也可能會通過不同的形式去變現。
觀點二：商業地產的“輕”還在路上
商業地產離輕資產究竟還有多遠，我認為還在路上。為什么說在路上，我認為它是一個不可能忽左忽右，或重或輕，而是交織著向前走。在這個過程中，不同的企業，不同的階段，不同的市場環境，在每個企業在輕資產的表達上都是不一樣的。但可以看出的是，減負，看風險，一定是一個趨勢，再加上中國的金融環境日漸成熟，這種趨勢成為可能性的幾率更大。
觀點三：商業地產關鍵要選擇好項目
如果說一定要走商業地產這條道路，選擇項目一定是最重要的。第一個動作——地點、地點，永遠還是地點。為什么那么多開發商將他們的戰略從三四線城市撤回一二線城市，尤其是在一二線區域的商業規劃量明顯過多的前提下，他們還寧愿回來，就是這個道理。
一二線城市無論從經濟，人口等各方面發展來看，產品的消化（或者說是產品經營的人口消費支撐）能力都比三四線城市抗風險能力更高。所以，他們都愿意撤回到一二線城市。
那么當然，如果要做商業，無論在一二線城市還是在三四線城市，它的區位是最重要的。在選擇項目上，拿著那種概念去拿便宜土地的時代已經過去了，當然，便宜是很重要，地點還是更重要的。在選擇項目上，更重要的是理性地看政府規劃出來的指標里面，認真地根據企業的資金實力、管理能力、人才儲備，去算這樣的一個復合型產品是如何來平衡整個的投資收益，這是在早期的時候就要認真去想明白的。
觀點四：對市場的充分了解與合理定位是資產盤活的前提
這個問題主要是針對手頭已經持有一定存量資產的房地產企業來談的，一定要根據資產所在的城市和區域、所處的現狀，根據不同的資產用不同的處置方法。
有些資產不具備作為長期持有的優質資產的元素，無論它的價值如何，建議變為長期的現金流，快速去化為第一。對于一些資產，因為在所處的區域，在未來的預期里它是有市場的，是可以通過孵化使得有價值的。對于這類資產，我覺得應該是先孵化它，等待時機成熟后再放到的市場里用多形式可以變現，無論是散售還是整售，或者運用資本市場的一些工具也都是很好的。
還有一些存量資產因為體量的原因，政府對它的要求，業態決定了它可能會變現，散售變現和短期內變現可能性也不小，這樣的話建議長期持有，通過專業的運營，變成一個有價的資產，可以作為企業的融資工具，也可以在資本市場尋求很好的退出。但是，無論是短期變現，還是中期孵化，長期持有，這三類資產無論是投資偏好、風險偏好都是不同的，收益情況也是不同的。所以，作為資產持有人或資產管理人一定要專業地進行區分，然后進行合理的定位，最后施以專業的管理，這樣才有可能逐漸地減負。
觀點五：中國市場退出方式是有限的
如何退出，這個話題是作為持有商業地產的所有投資人最關心的，經常在投資前先會考慮到如何退出。那么我覺得在中國這樣的市場，退出確實是有限的，除了散售、整售，似乎沒有更好的方式，我們也期待著未來這種資產證券化回報率能夠盡快推出。但部分開發商其實在海外擁有很好的退出渠道和合作方，他們比中國的本土開發商更有優勢，因此可以尋求這種資本市場的退出，是多種元素的。
觀點六：整售、散售和資產證券化如何實現回報
這是一個難題，在中國有一個非常明顯的特點就是所有土地成本都是通過招投標競拍來實現。所以在第一環節——成本這個元素在所有回報里是最重要的，往往是土地占有的比重最大。所以，這個問題有些無解的。第二個環節在開發階段，開發的成本，管理的成本和時間，也會影響投資回報率，對于長期持有的這種資產，如何實現回報，在中國目前資金收益和投資回報成為不是正向曲線的大環境下，如果把租金回報作為投資回報的唯一考慮元素是算不過帳的。大部分的投資人和開發商也慢慢的被教育了，實際他們的眼光應該看好的是這個資產在未來資產的增值作為他的投資回報最重要的一環。如果資產的增值又回到了中間，從進入到增值這一過程里面就要考驗這個資產如何變得有價值，通過什么樣的方式，而不是自然的增長，都是要通過專業的運營管理，這樣才有可能讓資產增值。
對于任何的一個項目，未來考驗的是對整個項目真正操盤，對資產的資產管理能力，一個企業是否具備這樣的能力，資產通過一塊土地變成一個產品，最后變成一個有價值的資產這個過程是痛苦的，它需要引入大量的專業的團隊、專業的理念，然后去具體的經營管理。
未來我認為在這個行業里，無論是開發商由重資產向輕資產轉移，過程中是一個在路上的過程。但在這個過程中，真正的輕資產服務的企業需求是非常大的，這方面的價值對他們的貢獻也是非常重要。這也是個痛苦的過程，因為輕資產管理輸出這類公司他們的盈利模式和他們的付出是不對等的，以至于導致這個行業里他的成長是比較緩慢的。在這成長過程中，中國需要有契約精神，也是在這個過程中同步健全，如果這方面能逐漸健全對于輕資產管理輸出的專業資產管理公司產生的價值能夠得到一種保障的話，開發商和投資者這方面的利益才能真正得到一個保障。
我個人認為在未來的這個十年，中國的商業地產從重資產向輕資產和輕資產向重資產這是一個交織的過程，在這個領域里面其中的一個版塊——輕資產行業的發展也是不可忽視的，但是需要大的一個環境，行業的各種利益體能夠對他的價值的認同和支持。在這個過程中，能夠合理的定位，找出一個好的商業模式讓他們能夠生存才能夠發展，才能支持更多的投資者實現他們輕資產的目標。
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