首份綠色商業(yè)地產(chǎn)報告：當購物中心遇見綠色建筑

核心提示：該報告是三方歷經(jīng)一年的市場調(diào)查研究，先后對國內(nèi)外建筑行業(yè)及國內(nèi)主要地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商業(yè)項目進行全面研究分析，并最終形成目前國內(nèi)首個在綠色建筑與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合方面最具深度的詳實報告。

　　2月11日，中國最大商業(yè)地產(chǎn)全程服務機構(gòu)RET睿意德聯(lián)合北京大學城市規(guī)劃設計中心、威寧謝在上海聯(lián)合發(fā)布《綠色商業(yè)地產(chǎn)報告——當購物中心遇見綠色建筑》。

　　該報告是三方歷經(jīng)一年的市場調(diào)查研究，先后對國內(nèi)外建筑行業(yè)及國內(nèi)主要地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商業(yè)項目進行全面研究分析，并最終形成目前國內(nèi)首個在綠色建筑與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合方面最具深度的詳實報告。

　　報告中回答了眾多商業(yè)地產(chǎn)項目的“成本疑慮”。報告指出，獲得綠色建筑認證盡管可能帶來建造成本的增加，但總體建筑成本將逐步下降，且潛在收益將持續(xù)上升。綠色建筑正成購物中心賺錢“新門路”。這對如何將綠色建筑在商業(yè)地產(chǎn)中轉(zhuǎn)化為積極的商業(yè)效應具有重要的現(xiàn)實指導意義。

　　以下為《綠色商業(yè)地產(chǎn)研究報告——當購物中心遇見綠色建筑》全文

　　前言

　　《綠色建筑評價標準》(以下簡稱GB)是中國評定綠色建筑的國家標準;《Leadership in Energy and Environmental Design》( 以下簡稱LEED)是世界范圍內(nèi)被廣泛采用的標準，同時在美國部分州和一些國家也已被列為法定強制標準，這兩個標準在國內(nèi)項目認證時應用最多。報告針對全國經(jīng)過GB 和LEED 認證的商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑進行統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)：

　　1/ 商業(yè)地產(chǎn)的綠色建筑正加速覆蓋更多中國商務城市，并逐步進入中西部城市;

　　2/ 獲得綠色建筑認證盡管可能帶來建造成本的增加，不同區(qū)域新材料應用程度不一，但總體建筑成本將逐步下降，而潛在收益將持續(xù)上升;

　　3/ 更多國際高端和連鎖品牌重視綠色建筑要求，并影響其開店需求。這也為業(yè)主帶來潛在的品牌和租金收益;

　　4/ 在各類驅(qū)動因素影響下，未來新建公共建筑將達到最基本綠色建筑要求。原因在于，隨著綠色環(huán)保概念普及，政府對公共建筑的碳排放、節(jié)水節(jié)能等制定嚴格指標，而綠色建筑能很好達到這些要求;同時綠色建筑能有效降低運營成本，帶給開發(fā)商直接經(jīng)濟效益。

　　商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑市場現(xiàn)狀

　　截止2014年6月，全國商業(yè)地產(chǎn)項目中共有117個GB認證項目和32個LEED認證項目。其中，所有GB認證項目中80%為一星認證，在LEED認證項目中近70%的建筑為金獎認證。在打造購物中心和綜合體時，LEED金獎認證和GB一星認證成為開發(fā)商最熱衷的選擇。

　　從2005年國內(nèi)開始有第一個被認證的商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑，綠色建筑這一概念便進入中國市場，并逐漸被開發(fā)商所接受。商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑在2012年開始高速增長，GB和LEED認證的商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑項目的數(shù)量都大幅上漲，近年的認證項目數(shù)量也保持于高位。不難看出，商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑在中國開始步入穩(wěn)定發(fā)展階段。

　　1商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑地理分布

　　從地理分布來看，80%以上的商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑多集中在沿海城市，并形成環(huán)渤海、長三角和珠三角的三個集群區(qū)域，而中部和西部區(qū)域的綠色項目數(shù)量出現(xiàn)極大的落差，這一差異性特征與政策貫徹效率、宏觀經(jīng)濟條件及市場供需因素都有著密不可分的關(guān)系。

　　從城市排名來看，在LEED 和GB 認證商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑數(shù)量城市排名中， 上海的商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑數(shù)量一枝獨秀，認證項目共有17個，遠遠超過全國其他各城市。由于其經(jīng)濟實力強勁和對外開放程度較高，上海在商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑發(fā)展中領(lǐng)跑于全國。同時武漢、深圳、成都等城市也有一定數(shù)量的商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑項目，這些城市資源優(yōu)厚，人口和經(jīng)濟增長都是近年來增速較快的，而且外資利用率和經(jīng)濟繁榮度都逐年上升，相應的商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑也發(fā)展迅速。

　　2商業(yè)綠色建筑分布差異的驅(qū)動因素

　　本報告對商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑數(shù)量與對不同城市的GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、實際利用外資額等變量進行相關(guān)性分析，得出LEED認證和GB認證商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑相關(guān)系數(shù)匯總。數(shù)據(jù)顯示：

　　商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑數(shù)量和城市GDP相關(guān)程度最高，為0.745。其次為房地產(chǎn)開發(fā)投資總額、社會商品零售總額和實際利用外資額，相關(guān)系數(shù)分別為0.744、0.734 和0.703，這四個因素成為影響商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑數(shù)量的主要因素。

　　綠色建筑相比常規(guī)項目需要較高的建安成本，經(jīng)濟實力較強的城市擁有更好的經(jīng)濟環(huán)境，可以給綠色建筑開發(fā)提供足夠支撐。而在更成熟的房地產(chǎn)市場中，客源基數(shù)也相對更大，綠色商業(yè)建筑也更容易被接受。

　　中國沿海城市的實際利用外資額普遍較高，外資企業(yè)入駐也較多，相對本土企業(yè)，外資企業(yè)對綠色環(huán)保要求更高，倡導國際化環(huán)保理念，更青睞于優(yōu)先入住綠色建筑。因此，受這一部分外來需求的影響，沿海城市商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑數(shù)量也相對更多。

　　從整體來看，綠色商業(yè)建筑的建設屬于市場行為，遵循著市場供需關(guān)系的原則。但是，LEED相比于GB更加與市場接軌，幾乎每一個變量的相關(guān)系數(shù)都高于GB，LEED認證市場化程度高于GB認證。這主要是因為GB認證呈集聚趨勢，由個別開發(fā)商引領(lǐng)市場，一定程度上受到企業(yè)行為的干擾(后文將詳細說明)。

　　3國外商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑情況分析

　　在國外一些比較成熟的房地產(chǎn)市場上， 綠色商業(yè)建筑在市場上有明顯的商業(yè)經(jīng)濟增量價值，從綠色商業(yè)建筑的開發(fā)商到物業(yè)的使用者形成了一條經(jīng)濟利益價值鏈。而相對來說在國內(nèi)，綠色商業(yè)建筑開發(fā)商或使用方能獲得部分經(jīng)濟價值，但從開發(fā)商到使用方的經(jīng)濟價值循環(huán)輸送并未產(chǎn)生，完整的綠色建筑價值鏈并未形成。

　　在這條經(jīng)濟利益價值鏈內(nèi)，開發(fā)商打造綠色商業(yè)建筑的增量成本較低，同時通過更受歡迎的物業(yè)和較高的租金， 帶來實質(zhì)效益。使用者能直接分享綠色商業(yè)建筑帶來的經(jīng)濟利益。相比非綠色建筑的租戶，員工生產(chǎn)力更高， 產(chǎn)出的效益也更可觀。

　　建筑成本分析

　　1綠色商業(yè)建筑增量成本

　　GB在認證等級上分為一星、二星和三星，一星綠色建筑的增量成本已接近于零，由于中高檔商場自身的高定位，各項硬件設施水平較高，容易達到一星認證的標準。目前我國綠色建筑一星標準的增量成本比較低且更易獲得，未來一段時間內(nèi)開發(fā)商將熱衷于GB一星認證。

　　為達到不同認證等級，所采取的措施也各有不同。不同GB認證等級對此類高檔商場造成的增量經(jīng)濟成本影響及采取的主要措施見下圖：

　　2LEED綠色商業(yè)建筑增量成本

　　LEED作為一個綠色建筑評價工具， 針對不同項目類型LEED有不同的評價體系，目前國內(nèi)商業(yè)項目在申報LEED認證時，最常申請的是體系為LEED-CS(商業(yè)建筑主體和外殼)， 因此本報告基于LEED-CS評分體系要求對綠色商業(yè)建筑的增量成本進行研究分析。

　　隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)增長，以及各方對綠色環(huán)保的重視。近幾年國家陸續(xù)推出了一系列相應法規(guī)，推動了綠色建筑的可持續(xù)發(fā)展，另外建筑行業(yè)設計及施工標準的提高，使LEED認證體系引起的增量經(jīng)濟成本也在逐漸降低。特別是對于國內(nèi)一線城市，地處市中心的高檔商場而言，相比以前更容易、或能以較低的增量經(jīng)濟成本獲得LEED的認證。

　　不同LEED-CS的認證等級對此類高檔商場造成的增量經(jīng)濟成本影響及采取的主要措施見下圖：

　　3建筑增量成本呈不斷下降趨勢。

　　原因在于，一方面綠色建筑市場規(guī)模變大且趨于成熟，綠色建筑材料供應量增多，供需關(guān)系開始有所改變，激烈的競爭使各類產(chǎn)品價格合理化，因而增量成本下降;另一方面，科技的進步使各類建筑綠色建筑所使用的技術(shù)開始普遍化，新興技術(shù)的運用能有效減少綠色建筑過程中的成本。

　　經(jīng)濟效益分析

　　1商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑經(jīng)濟效益體現(xiàn)

　　商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑平均節(jié)能量隨星級提高而提高，從全國一線城市的綠色建筑項目來看，一星級項目因節(jié)能而節(jié)省的成本約為6元/平方米/年， 二星級項目約為50元/平方米/年， 三星級項目約為75元/平方米/年。

　　同時，認證的星級越高，平均節(jié)水量也越高。一星級項目因節(jié)水而節(jié)省的成本為0.1元/平方米/年，二星級項目為0.6元/平方米/年，三星級項目為0.7元/平方米年。

　　另外，各綠色商業(yè)建筑項目年排放二氧化碳排放減量也隨星級提高而提高，能夠減少污染以促進可持續(xù)發(fā)展。

　　采取增量成本較低的各項技術(shù)，具有明顯節(jié)能效果。甚至個別的綠色建筑技術(shù)選擇和應用，會對項目本身的經(jīng)濟效率帶來極大的影響。設計單位和開發(fā)商對技術(shù)的應用和成本效益的了解，是未來決定商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑經(jīng)濟效率性的重要因素。

　　2國家對于綠色商業(yè)建筑的激勵措施

　　國家和各省、市、自治區(qū)均出臺相關(guān)政策鼓勵綠色建筑發(fā)展，目前國家已出臺《關(guān)于加快推動我國綠色建筑發(fā)展的實施意見》，鼓勵綠色建筑發(fā)展， 國家對綠色建筑實施二星級綠色建筑45元/平方米，三星級綠色建筑80元/平方米。綠色生態(tài)城區(qū)給予資金定額補助5,000萬元。

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與綠色建筑

　　1開發(fā)商綠色商業(yè)建筑數(shù)量排名

　　港資開發(fā)商在國內(nèi)大多進行LEED認證

　　在LEED 已認證的購物中心和綜合體綠色建筑開發(fā)商中，排名前十的開發(fā)商有一半為港資企業(yè)，瑞安集團、嘉里建設經(jīng)過綠色建筑LEED 認證的購物中心和綜合體數(shù)量最多。在預認證項目中，港資開發(fā)商也占據(jù)了較大比重。這是由于：

　　首先，綠色建筑項目不僅能帶來租金的提高，同時能為企業(yè)營造綠色環(huán)保的良好形象。綠色建筑項目作為多維度盈利產(chǎn)品，吸引眾多港資企業(yè)進行LEED等國際綠色建筑標準認證。

　　其次，港資企業(yè)擁有一貫良好的環(huán)保意識以及豐富的綠色建筑理論知識和實踐經(jīng)驗。如太古地產(chǎn)是HK-BEAK(香港建筑物環(huán)境評估方法)的創(chuàng)立者之一，并在施工上總結(jié)了一套環(huán)保拆卸技術(shù)以減少噪音，實現(xiàn)廢物再利用。建立了環(huán)境、健康安全報告數(shù)據(jù)庫用于總結(jié)在項目中的環(huán)保經(jīng)驗。

　　此外，香港社會有著適合綠色建筑發(fā)展的市場環(huán)境。香港本地成立了各類綠色建筑民間機構(gòu)，吸納開發(fā)商或個人成為會員，共同協(xié)作推動香港綠色建筑發(fā)展。如香港綠色建筑議會，是以承建商、物業(yè)發(fā)展商為主要會員的民間機構(gòu)。這些民間機構(gòu)不僅參與綠色建筑標準和戰(zhàn)略的制定，同時也推進綠色建筑技術(shù)的優(yōu)化改革，為香港綠色建筑發(fā)展提供良好支持。

　　GB 認證商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑項目中， 超過70%為萬達集團項目

　　全國經(jīng)GB認證的商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑數(shù)量為117個，其中萬達集團獲得GB認證的有84個。萬達集團要求從2010年之后所有的萬達廣場都需取得綠色建筑設計標識。

　　由于和住建部科技發(fā)展促進中心及清華大學城市規(guī)劃設計研究院達成的協(xié)議，萬達集團的綠色建筑多采用GB認證體系。同時加上不同城市針對GB綠色建筑認證標準出臺經(jīng)濟激勵政策，驅(qū)使萬達更傾向于開發(fā)GB認證的商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑項目。

　　品牌商與綠色建筑

　　1品牌零售商綠色環(huán)保要求

　　環(huán)保概念的深入，各大品牌零售商在綠色節(jié)能方面的要求不斷提高。報告將樣本品牌分類，并參考LEED-CI的標準，從節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、室內(nèi)環(huán)境、綠色施工及運營管理等多個維度進行統(tǒng)計分析。結(jié)果顯示，綠色要求主要體現(xiàn)在在節(jié)能和室內(nèi)環(huán)境兩方面。

　　在研究樣本品牌零售商的綠色節(jié)能要求中，幾乎所有的零售商都涵蓋了照明節(jié)能等最基本的節(jié)能要求;第二位的是空氣質(zhì)量監(jiān)督等室內(nèi)環(huán)境要求，占比72%，以倉儲型服飾品牌、大型超市品牌為主;垃圾分類、生物垃圾處理等運營管理方面的要求占比28%，主要是大型超市品牌及餐飲品牌的要求;節(jié)水、節(jié)材及綠色施工占比均不超21%，其中綠色施工的占比最低，僅10%

　　奢侈品、快時尚類品牌：照明節(jié)能與室內(nèi)環(huán)境要求為主

　　以Louis Vuitton、Bottega Veneta、Gucci和Zara、H&M等為代表， 綠色節(jié)能要求主要體現(xiàn)在店鋪燈光照明節(jié)能設備的使用、室內(nèi)空氣環(huán)境的監(jiān)測等節(jié)能和室內(nèi)環(huán)境方面。其中Louis Vuitton在節(jié)材方面有特別的要求，如外墻利用環(huán)保節(jié)能LED體系，店內(nèi)利用復合型環(huán)保質(zhì)料等;Bottega Veneta為了降低對自然環(huán)境的影響，已經(jīng)建立了一套完整的雨水回收利用系統(tǒng)以滿足節(jié)水的要求。

　　商品、家居超市類品牌：運營管理方面的要求為特點

　　以Wal-Mart、Carrefour、Auchan、IKEA等為代表，節(jié)能方面除了照明外，制冷系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等方面的節(jié)能要求也高，同時對垃圾處理等后期運營管理方面的綠色節(jié)能也有要求。如Auchan超市，通過照明節(jié)能、節(jié)水、能源數(shù)控系統(tǒng)、再生垃圾回收利用等多標準踐行綠色運營;IKEA家居超市，通過采用地源熱泵系統(tǒng)、變頻和熱回收系統(tǒng)、太陽能熱水系統(tǒng)等實施綠色節(jié)能，如上海的北蔡商場每年可以節(jié)約能耗費用約77萬元，大約7年就能收回相關(guān)設備的投資成本。

　　運動及戶外品牌：綠色施工成為新要求

　　以Adidas、Nike、Decathlon 等為代表，入駐商業(yè)物業(yè)的Adidas等品牌的綠色環(huán)保要求主要表現(xiàn)在照明節(jié)能和室內(nèi)環(huán)境方面，而對于倉儲超市類的運動及戶外品牌迪卡儂，其綠色環(huán)保還表現(xiàn)在商場的綠色施工和后期運營管理方面。

　　餐飲類品牌：涵蓋全方位綠色環(huán)保要求

　　以Starbucks、KFC、McDonald's 為代表，由于餐飲的特殊性，綠色節(jié)能的要求涵蓋了其從裝修到運作的各個過程。KFC已經(jīng)有三家門店獲得LEED金獎認證，而Starbucks要求所有新建的直營門店都通過LEED認證。

　　未來發(fā)展趨勢

　　在中國未來10-20年，新建公建項目將達到基本綠色建筑要求

　　國外綠色商業(yè)建筑經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)形成了一定的綠色效應和影響。借鑒國外經(jīng)驗，在政府和開發(fā)商多方作用和共同努力下，以各項政策推動住宅綠色建筑的發(fā)展，同時開發(fā)商在綠色理念和效益驅(qū)動下打造綠色項目，未來新建公建項目將達到基本綠色建筑要求。

　　商業(yè)地產(chǎn)作為開發(fā)主體，最有條件推動綠色建筑的發(fā)展

　　不同于住宅，商業(yè)地產(chǎn)進行著統(tǒng)一的集中管理，在前期開發(fā)和后期運營過程中，統(tǒng)一的主體能更有力的貫徹執(zhí)行各項標準和措施，以推動綠色建筑發(fā)展。

　　隨著對綠色商業(yè)建筑認識的加深，國內(nèi)成功開發(fā)商傾向于都將綠色建筑作為運營要求

 

　　對于國內(nèi)成功開發(fā)商來說，綠色建筑代表著一整套新興運營模式。在具體運營過程中，綠色運營不僅能節(jié)省能耗，同時能帶來更多無形的效益，在未來受益于此的開發(fā)商將更熱衷于打造綠色建筑項目，堅持購物中心和商場的綠色健康運營。

本文來源于RET睿意德，如牽涉版權(quán)問題請與管理員聯(lián)系，謝謝！