本文從商業經營、物業管理、租戶管理3大方面詳細闡述香港購物中心運營管理的成功因素，有助于從中汲取香港商業操盤成功秘訣。

 

 

　　五、運營管理策略

 

　　1、推動購物中心三權分立式管理，極度重視物業經營管理公司對購物中心的作用

 

　　1）香港購物中心運營管理模式是按照“三權分立”原則設立的，成立專門的商業經營公司和物業管理公司，實現所有權、經營權以及管理權的分離。

 

　　2）發展商成為購物中心的所有者，獲取租金收益；

 

　　3）商業經營公司擁有經營權，負責從初期招商到后期的整體營銷和服務監督等職能；

 

　　4）物業管理公司擁有管理權，負責購物中心日常的保安、清潔和保修等工作

 

　　5）這一模式推動了購物中心管理水平的提升，并且實現了成本的數字化管理。

 

　　如：一個20萬平方米的購物中心，經營管理公司只需要有20 個管理人員就夠了，不動產的管理包括：人事、建物、租約與承包合約，不動產服務包括：空調、消防、招商、行銷等，清潔及保安服務則大部分是外包，可使人員任用較有彈性。經營和管理既能統一，又能各自動作，既方便了管理，也降低了成本。

 

　　2、運營管理方對商戶要求幾近苛刻，牢牢把握商場主動權，形成大業主小租戶現象

 

　　1）香港購物中心基本上都被地產商作為一項長期增值物業擁有，很少有購物中心的商鋪 出售，故產權很統一，業主擁有對購物中心的絕對控制權。

 

　　2）基于產權的統一，作為發展商的“經營之手 ”—— 商場物業經營管理公司就擁 有以購物中心強大的控制權。在這一前提下，為實現優良的投資回報，實現良好的管理，購物中心經營管理方對商戶要求幾近苛刻。

 

　　3）香港的購物中心 幾乎每一個都是大業主小商戶，但購物中心的經營業績和管理 水平都很好。

 

　　3、購物中心的租戶每年保持5%-10%的淘汰率

 

　　1）為充分保證購物中心的競爭力，及時調整經營不善的租戶，調整銷售不佳的商品，香港購物中心對場內的租戶每年保持5%-10%的淘汰率，以確保購物中心擁有良好的新陳代謝能力，并保持購物中心在市場上的競爭力 。

 

　　2）香港購物中心經營管理策略中，也充分引入了競爭機制和淘汰機制。

 

　　3）香港購物中心在與承租方簽訂合約時，即在與租戶的續約與解約的權力方面，保持了靈活的空間 。

 

　　4）購物中心與承租戶的租約大都以2-3年為主，押金在2-3月租金之間。但這并不表示承租商戶在合約期內，即使經營不善也可以繼續經營。

 

　　5）如果購物中心的租金收取是采取與承租商戶利潤分成的模式，則提成最低的一部份商戶會在一定的時間段內定期淘汰。

 

　　4、修期近乎完美的現場管理，不給購物氛圍 制造一絲絲的不和諧

 

　　香港購物中心對裝修現場管理是十分嚴格的。

 

　　1）香港購物中心對裝修現場的圍板提出了設計的要求，很多商鋪的裝修圍板都設計得極為

 

　　精美、高檔，很有創意，就像一幅戶外廣告，而且安裝的工藝也很高，一點也不馬虎。

 

　　2）香港購物中心對裝修管理的總的要求是——讓人感覺不到這里正在裝修。香港購物中心這種在細節上的高要求，顯示了較高的經營管理水平 。

 

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