利潤最大值Ymax=（∑Zi*Xi）D

 

其中：0≤Xi≤1

 

∑Xi≤1

 

∑Xi*Ri≤J

 

示例：假設(shè)一項目的土地面積為2萬平米，最高容積率為1.2，土地費用為5000萬元；多層售價5500元/平米，參考容積率1.5；別墅售價8500元/平米，參考容積率0.5。

那么

 

多層住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元

 

別墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元

 

通過計算機(jī)可以算出容積為1.2，別墅與多層用地比例為0.3:0.7時，即多層住宅面積21000平米，別墅面積3000平米，土地增值達(dá)到最大值4845萬元。

 

某種物業(yè)類型的土地增值最大，即可視為開發(fā)此種物業(yè)類型地塊能夠獲得最大利潤。由于政府規(guī)劃以及地塊本身的一些限制，使得最佳容積率與實際容積率是有差距的，但我們能夠通過模型計算，找到項目開發(fā)的最佳物業(yè)類型及其容積率，以減少理論與實際之間的差距。

 

求解步驟

 

容積率求解流程圖

 

首先，通過前期的市場調(diào)查，了解市場上各物業(yè)形態(tài)的售價及銷售情況，給產(chǎn)品定位提供必要信息；同時，結(jié)合地塊SWOT分析及規(guī)劃指標(biāo)，對各種物業(yè)形態(tài)的可行性進(jìn)行初步分析。

 

第二步，通過模型計算，求出各物業(yè)類型的土地增值大小，并對其進(jìn)行由高到低的排序，找出適合項目開發(fā)的物業(yè)組合，以減少不必要的計算過程。

 

第三步，確定合理的容積率。

 

最后，結(jié)合總平規(guī)劃對項目具體數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)實際需求。

 

相關(guān)運用

 

提高容積率可以有效地分擔(dān)地價成本，因此，很多項目都以做足容積率為前提，但是改變一下物業(yè)類型或降低容積率，同樣能夠起到增值的目的。

 

1、不改變?nèi)莘e率，但改變物業(yè)類型

 

在建筑密度不變時，容積率的提高，表現(xiàn)為層數(shù)的增加；而當(dāng)容積率不變時，層數(shù)的增加，表現(xiàn)為建筑密度的降低。注：（假設(shè)土地面積為2萬平米，限定容積率為1.2，建筑面積為2.4萬平米，不含公共建筑）

 

有些項目就利用容積率與建筑密度的換算關(guān)系，把低容積率高密度的多層產(chǎn)品做成低容積率低密度的高層產(chǎn)品，創(chuàng)造出新的物業(yè)組合方式。此手法主要運用于江景、湖景、海景等觀景項目，由于層數(shù)的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小區(qū)綠地面積和公共面積，同時有有利于景觀價值的挖掘，從而提高物業(yè)開發(fā)價值。如杭州的南都逸天廣場，用小高層、多層的容積率來設(shè)計高層，其容積率1.73，建筑密度僅13.8%，使南北樓幢距及人均綠地率大大提高。另外世貿(mào)集團(tuán)開發(fā)的江景豪宅也都采用此手法。

 

2、降低容積率

 

由于容積率的降低，居住品質(zhì)得到有效提升，從而提高項目售價，實現(xiàn)利潤最大化。此種做法常見于別墅或豪宅項目的開發(fā)，針對的多為高端客群，其對售價不敏感，但注重居住品質(zhì)及良好的生態(tài)環(huán)境。如北京CLASS——建于果嶺的上層建筑，其在板樓、塔樓林立的望京地區(qū)建設(shè)以低密度高品質(zhì)住宅一度引起市場爭議，但其開盤二十天就取得了6.5個億的銷售記錄，證明了降低容積率也可以作為市場差異化的有效手段。

 

實現(xiàn)利潤最大化是企業(yè)追求的目標(biāo)，但是如果能夠多從消費者角度出發(fā)，多考慮消費者的需求與利益，企業(yè)就能有更好地發(fā)展，實現(xiàn)更大的、更長期的利益。

 

容積率、建筑密度、綠化率如何計算？ 知道容積率如何計算層數(shù)？

 

有一項目用地6500M2，規(guī)劃容積率為3.6，建筑履蓋率為35%。請問該項目為多少層？總建筑面積為多少？

 

總建筑面積（地上）=用地面積X容積率=6500X3.6=23400M2；

 

建筑履蓋率又稱建筑密度=建筑占地面積（約等于建筑底層面積）/用地面積；

 

因此，在建筑建筑履蓋率用足的情況下，建筑占地面積（約等于建筑底層面積）=建筑履蓋率X用地面積=35%X6500=2275M2；

 

在建筑底層面積與標(biāo)準(zhǔn)層相差不多的情況下，建筑平均層數(shù)=地上總建筑面積/建筑底層面積（標(biāo)準(zhǔn)層面積）=23400/2275≈10層；

 

但是，就像二樓所說的，容積率3.6的小區(qū)，如果真的用足35%的覆蓋率，小區(qū)環(huán)境會很差，一般做到15%~20%左右的話會比較合理，這樣的話，按上面的計算過程，層數(shù)應(yīng)在18~24左右。

 

所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。

 

對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。 容積率比凈容積率要低50％左右。這兩個指標(biāo)都是合法的，除特別說明外，說到容積率時一般都是指凈容積率。但國家沒有明文規(guī)定開發(fā)商只能宣傳凈容積率，于是，一些開發(fā)商就鉆法律的空子，將凈容積率換算成毛容積率來宣傳，購房人弄不明白其中的奧妙，還以為這個小區(qū)的容積率真的很低，入住后才發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了。 什么是容積率？按照《成都市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》的解釋，容積率是地面以上各建筑面積的總和與建筑用地面積的比值。容積率和建筑密度直接關(guān)系居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，人們的居住舒適度就越高，反之則舒適度越低。但對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋價格中的比例，決定被開發(fā)土地的含金量。因此，容積率越高，開發(fā)商的利潤就越大。

 

（1）容積率:即規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比,計算公式為:容積率=總建筑面積/土地面積

 

容積率可根據(jù)需要制定上限與下限.容積率的下限是保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成土地的浪費。容積率上限防止過渡開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運行。容積率還可以根據(jù)建筑用途的不同，分為全部建筑容積率，公共建筑容積率，住宅建筑容積率等

 

（2）建筑密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)各建筑基底占地面積與地塊面積之比，計算公式：建筑密度=建筑基底占地面積/地塊面積

 

（3）綠化率，亦稱綠地率：指的是規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，計算公式：

 

綠地率=綠地面積/土地面積

 

綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。

 

容積率的術(shù)語釋義為：容積率是指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地總面積的比值。

 

與容積率密切相關(guān)的一個指標(biāo)就是建筑密度，術(shù)語釋義為：建筑密度是指某一基地范圍內(nèi)，所有建筑物底層占地面積與基地面積的比率（%）。

 

從上面兩個釋義可以看出：如果基地面積和建筑密度不變，那么建筑物的層數(shù)越多，容積率就越大。

 

充分了解容積率對項目品質(zhì)的影響，對我們的項目定位和規(guī)劃是非常有幫助的。在此我簡單說一說各類建筑分別對應(yīng)的容積率數(shù)值。

 

1、容積率低于0.3，這是非常高檔的獨棟別墅項目。

 

2、容積率0.3~0.5，一般獨棟別墅項目，環(huán)境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個問題了。

 

3、容積率0.5~0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當(dāng)高了。

 

4、容積率0.8~1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。

 

5、容積率1.2~1.5，正常的多層項目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點。

 

6、容積率1.5~2.0，正常的多層+小高層項目。

 

7、容積率2.0~2.5，正常的小高層項目。

 

8、容積率2.5~3.0，小高層+二類高層項目（18層以內(nèi)）。此時如果做全小高層，環(huán)境會很差。

 

9、容積率3.0~6.0，高層項目（樓高100米以內(nèi)）。

 

10、容積率6.0以上，摩天大樓項目。

 

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