核心提示：本文從開發選址、商業規劃2大方面詳細闡述香港購物中心如又一城、海港城的成功因素，有助于從中汲取香港商業操盤成功秘訣。
本文從開發選址、商業規劃2大方面詳細闡述香港購物中心如又一城、海港城的成功因素，有助于從中汲取香港商業操盤成功秘訣。
一、開發選址策略
1、二八原則
1）實踐購物中心選址的二八原則，即確定20分鐘商圈之內的客源要做80％的生意。
2）香港購物中心在開發建設之前，一般都有十分精確的商圈核算，作為城市中心的購物中心，香港購物中心都信奉的一個基本商圈原則就是：20分鐘商圈之內的客源要做80％的 生意，這一原則被稱為香港購物中心二八原則 。
3）又一城在客源半徑上，擴大了20分鐘核心商圈的作用，而將30分鐘次要商圈及1個小時的邊緣的期望值降低。
2、選址原則
3、購物中心成為地鐵與地面交通工具的換乘站，而不是快速通過
香港購物中心這一選址策略的精明之處就在于—最大程度上利用人流，并將人流迅速轉換為購買力。
香港購物中心的精明之處在于利用地鐵使購物中心成為地面的人流和地鐵人流交匯的場所。
二、商業規劃策略
1、多主力店原則
1）多主力店原則，層層都有核心主力店，有的購物中心每層甚至于有數個主力店；
2）香港購物中心都是多層，最高有18層之多，通過多主力店的設置，使購物中心的人流拉動力達到最強。香港有的購物中心一層有數個主力店，如又一城、海港城等購物中心，某些層級一層甚至于有三家以上的主力店。
2、平面商業分布不設商品專屬區，而是實行混業經營
現代購物中心的商業業態經營區域的劃分，主張集中與分散相結合。成功的購物中心大都采用混業經營與分區經營并軌方法。即在大的類別和大的經營品種上，劃分一條基本的界線，以區域和經營層及作為劃分。在這一前提下又采用比較靈活的、適應變化的、相對松散的混業經營方法。
3、同一個購物中心不同檔次商品共存，將不同價位的商品分別設置于不同的樓層
1）在購物中心內，商鋪是共生的關系，商鋪與商鋪之間必須要相與帶動，因此同一區域內商品組合必須要有一定的互補性。
2）不同區域的商品組合要適合不同消費水平和不同消費年齡層次的消費者需求，這些都涉及到購物中心內商業區域的劃分和商品組合技術。
3）購物中心的商業經營區域的劃分，一般應遵循一個基本的原則：任何一個購物中心的業態都是非常豐富的，任何一個購物中心都不應該片面地適應某一類消費者，而應該盡量適應更大范圍之內的消費者。
4、區域型購物中心往往以百貨為核心主力店，社區型購物中心往往以超市為核心主力店
1）香港區域型購物中心以百貨公司作為核心主力店的現象比較普遍，主要百貨公司有瑪莎百貨、西武百貨、連卡佛百貨、生活創庫、永安百貨等，其中瑪莎百貨開店最多，在時代廣場、太古城中心、又一城等購物中心內均有瑪莎百貨店 。
2）社區型購物中心的核心消費群體以周邊消費者為主，往往以超市為核心主力店，以更多地滿足消費者日常消費需要。百佳超市、惠康超市是香港發展較好的超市，其中百佳超市開店最多。在新城市廣場、屯門廣場、德福廣場均有開店。
5、與穿有關的承租商戶數量最多，平均占總占總承租商戶數量的30％以上
總體上來看，香港購物中心的商戶結構大體會有四大類商戶，即服裝配飾鞋帽、美食、珠寶精品 、美容美發個人護理等商戶。其中，服裝配飾鞋帽的商戶數量是最多的，其次是美食、珠寶精品、美容美發個人護理等 類商戶，這四大類商戶構成了購物中心商戶的主體。
6、不把餐飲放在一個地方，而是要多點多層的休閑餐飲
1）香港購物中心的餐飲設置一般采取集中和分期相結合的方法，多點多層，讓購物中心的餐飲功能無處不在，這樣也實 現了餐飲功能的休閑化。
2、購物中心除了在某一個固定的區域設置美食廣場，同時在多個樓層設置風味廳，在每一層都設有飲食、休閑的場所，對整個購物中心的人氣、人流量的帶動作用都是很大的，從功能分區上來說，這也是一種更細致、更人性化的安排。
7、復合型人流推動結構
1）設計復合型人流推動結構，地鐵入口直接與較高樓層相連 ，提高各樓層租金收益水平。
2）香港購物中心的規劃思想是很先進的，其中一個非常重要的經驗就是對人流推進結構的設計很先進、很多元化。
8、將主力店設置于購物中心的兩端,將一般商戶設置于購物中心的中部
1）購物中心內部的人流動線規劃是購物中心規劃的靈魂。內部人流動線設計的基本要求是晝引導人流經過每一間店鋪，使每一間店鋪都擁有足夠多的人流，使每一平方米的室內空間都能為購物者創造愉悅的體驗，使每一間店鋪都創造盡可能多的營業額。
2）購物中心的人流動線規劃與地塊形狀有關，與出入口的設置有關，與主力店的位置安排有關。
3）當地塊形狀為長條形時，香港購物中心的經驗是將主力店設置于兩端，將一般承租商戶設置于中間的方式。
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