社區商業：商鋪劃分、分布形式及租售模式
來源:未知 作者:未知 時間:2015-01-15
核心提示：本文圍繞社區商業分布形式、商鋪劃分規律、租售模式以及社區商業未來發展趨勢等方面進行詳細解讀。
一、社區商業分布形式
目前社區商業布點有四大類型（環繞街鋪型、入口街鋪型、入口集中型、以點帶面型），四種形式各有優缺點。
各種分布形式示意圖
綜合社區商業主要業態的布點，則主要有以下基本要求：
目前人流動線主要有兩種形式：焦點型及端點型人流動線
人流焦點：一般位于社區主出入口或商業的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點人流較密集，具有凝集人流的作用。
人流端點：一般位于社區出入口和商業的主力店，是拉動人流的關鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。
案例分析：
焦點型人流動線：由主力店或社區主出入口形成人流焦點
西海灣花園和萬科四季花城主力店與社區主出入口相距較近，兩者形成一個整體，作為人流焦點；
萬科金色家園和港灣麗都的主力店與社區主出入口雖然相距較遠，但由于商業分布較長，兩者未能吸引人流經過大部分商業，仍然是以主力店作為人流焦點。
端點型人流動線：基本以主力店為人流端點
東海坊商業在臨香軒路和農軒路處規劃品牌餐飲主力店，以此拉動整個商業的人流，是商業的人流端點。
波托菲諾以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區出入口為人流端點，三個端點拉動人流經過社區的大部分商業。
人流動線設置五大原則
人流動線設置五大原則
二、社區商業商鋪劃分規律
社區商業劃鋪面積一般在30-500平米之間，其中30-80平米居多。
結合社區商業各業態面積需求，一般將鋪位按面積區間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五種面積區間。
一般30-80 ㎡商鋪約占50%左右，30 ㎡以下商鋪占比約30%，外向型社區商業大面積商鋪占比較高。
三種類型社區商業均以30-80 ㎡商鋪為主，占比約30%左右，其次為31-80 ㎡商鋪，占比將近50%，外向型由于輻射面較廣的業態——如餐飲、美容等的比例相對其他面積區間的社區商業較高，而這些業態的經營面積都較大，因此，面積區間較大的鋪位比例相對應的較高。
內向型社區商業的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且經營面積較大的業態比例會相應的較少。
社區商鋪開間以3-6米為主，進深以6-15米為主
注：以上數據以選取深圳地區23個典型社區商業，招商海月花園、錦繡江南、海濱廣場，陽光棕櫚園、蔚藍海岸、萬科四季花城、星河灣、波多菲諾、星海名城等為樣本統計。
三、社區商業租售模式
社區商業主要依據市場情況、開發商戰略目標來決定租售模式。
純銷售VS帶租約銷售：能快速回籠資金，但后者銷售難度大，適用于商業成熟區域的少量純街鋪。
短期返租VS長期返租：統一招商經營，整體形象好，但經營管理壓力大，易產生法律糾紛。
》社區商業的價值隨著樓層升高而降低，一般二樓是一樓50%，三樓是一樓30%。
四、社區商業發展趨勢
社區商業呈現兩大趨勢：①主題化、特色化，②開放化、體驗化
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