萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市估值約3000億元 未來(lái)留有溢價(jià)空間
來(lái)源:華夏時(shí)報(bào) 作者:華夏時(shí)報(bào) 時(shí)間:2014-12-11
核心提示：綜合各家投行對(duì)于給出上述判斷的原因，多數(shù)為看好萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的潛在升值價(jià)值。有消息人士指出，“關(guān)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市資產(chǎn)的估值，其實(shí)比較保守，給未來(lái)留有溢價(jià)空間。”
“如果說(shuō)阿里巴巴主要是象征中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代要富起來(lái)的夢(mèng)想，萬(wàn)達(dá)或許代表了中國(guó)快速增加且越來(lái)越富裕的中產(chǎn)階級(jí)，想要像發(fā)達(dá)國(guó)家的上中產(chǎn)階級(jí)一樣生活的夢(mèng)想。”對(duì)于即將登陸H股的大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)），瑞信形象地稱之為——建造中國(guó)夢(mèng)。
12月9日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在香港召開全球發(fā)售新聞發(fā)布會(huì)。繼12月8日在香港首次公開路演后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)于2014年12月10日上午在香港公開發(fā)售，按目前時(shí)間表，公開發(fā)售預(yù)計(jì)于2014年12月15日結(jié)束，并計(jì)劃于12月16日定價(jià)，12月23日在香港聯(lián)交所主板掛牌交易，其股票代號(hào)為03699。綜合多家投行的預(yù)測(cè)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股權(quán)預(yù)估值在3000億元人民幣左右。
全球發(fā)售6億H股遭圍搶
萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)一旦在香港成功上市，將成為港股今年最大規(guī)模的IPO。而萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)掛牌前夕的全球發(fā)售，則引爆眾多資金圍搶新股，以便“分得一杯羹”。
據(jù)悉，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)本次全球發(fā)售H股6億股，其中包括初步提呈之3000萬(wàn)股香港發(fā)售股份及5.7億股國(guó)際發(fā)售股份，即95%在全球范圍內(nèi)發(fā)售，5%留給中國(guó)香港市場(chǎng)散戶，具體視乎超額配股權(quán)行使與否而定。指定發(fā)售價(jià)范圍介乎每股H股41.80港元至49.60港元，募資規(guī)模介于32.32億美元至38.36億美元之間。“綠鞋機(jī)制”啟動(dòng)后，最高募集44.11億美元。
萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，今年9月在香港聯(lián)交所披露招股文件，計(jì)劃將旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)等總共三大板塊打包納入上市公司，以長(zhǎng)期投資的物業(yè)開發(fā)租賃，開發(fā)和銷售物業(yè)、酒店的優(yōu)良資產(chǎn)登陸港股。其IPO計(jì)劃今年11月通過(guò)中國(guó)證監(jiān)會(huì)審批，隨后于12月1日獲香港聯(lián)交所批準(zhǔn)。
根據(jù)H股規(guī)定的發(fā)行步驟，IPO申請(qǐng)經(jīng)香港聯(lián)交所批準(zhǔn)后，進(jìn)入預(yù)路演程序，即由主承銷商銷售及分析員拜訪專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者，聽取發(fā)行價(jià)格的意見，隨后是確定發(fā)行價(jià)格范圍，召開招股推介會(huì)，由發(fā)行人進(jìn)行國(guó)際路演，在完成公開招股與定價(jià)之后，便可正式掛牌上市。
據(jù)悉，目前萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)H股IPO已獲11名基石投資者鎖定56.48%股份，合計(jì)認(rèn)購(gòu)金額約19.94億美元。其中，科威特投資局和中國(guó)人壽分別認(rèn)購(gòu)3億美元股份，平安資管認(rèn)購(gòu)23.2億港元的股份，Och-Ziff認(rèn)購(gòu)2.5億美元，APG認(rèn)購(gòu)15.5億港元，格力認(rèn)購(gòu)2億美元股份，Timing Investment、喜韻投資和新華聯(lián)國(guó)際分別認(rèn)購(gòu)1億美元。萬(wàn)達(dá)安排行包括中金、匯豐、摩根士丹利、瑞信等。
估值約3000億元人民幣
萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)因遭到投資者熱捧，其估值也備受關(guān)注。由于目前萬(wàn)達(dá)正處于上市前的靜默期，對(duì)于相關(guān)問(wèn)題未能接受記者采訪。
不過(guò)12月10日，各大機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)布了對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)測(cè)。根據(jù)記者剛剛獲悉的來(lái)自高盛、瑞信、中金、花旗等國(guó)際知名投行給出的估值，多家機(jī)構(gòu)對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)給出的資產(chǎn)凈值預(yù)期都超過(guò)3000億人民幣，遠(yuǎn)期股權(quán)估值上限甚至超過(guò)4000億港幣。
瑞信對(duì)其凈資產(chǎn)值的估值范圍預(yù)期介于3060億元3760億元人民幣， 花旗的預(yù)測(cè)為3054-3637億元人民幣（3820-4550億港幣），中金的預(yù)測(cè)是2860億至3170億元人民幣，而高盛的預(yù)測(cè)是2046-3413億元人民幣（2560-4270億港幣）。
綜合各家投行對(duì)于給出上述判斷的原因，多數(shù)為看好萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的潛在升值價(jià)值。
中金稱，面對(duì)中國(guó)的消費(fèi)轉(zhuǎn)型，萬(wàn)達(dá)投資組合較為均衡，結(jié)合了物業(yè)銷售、購(gòu)物中心及估值較低的酒店資產(chǎn)，這可為其帶來(lái)快速的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，規(guī)模巨大并不斷增長(zhǎng)的經(jīng)常性收入，以及潛在的升值價(jià)值。
而對(duì)于市場(chǎng)所擔(dān)憂的物業(yè)在三線城市面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，中金認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)在中國(guó)擁有175個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的投資組合，在中國(guó)的一二線城市中落戶達(dá)90%，而且在三線城市獲得了與眾不同的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。雖然欠發(fā)達(dá)地區(qū)正處于消費(fèi)轉(zhuǎn)型的起步階段，而且可能只能容納一至兩座優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心，但萬(wàn)達(dá)確保了在這日益增長(zhǎng)的領(lǐng)域早占先機(jī)。
高盛則在研報(bào)中預(yù)計(jì)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2014-2016年（預(yù)期）年度的基本利潤(rùn)率為13.6%，股本回報(bào)率為12%。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)12月7日公布的最新招股資料當(dāng)中，將公司在2014年的擁有人應(yīng)占預(yù)測(cè)綜合溢利從此前的不到200億元人民幣調(diào)高到240億元人民幣，其中，扣除公允價(jià)值收益之后的核心利潤(rùn)調(diào)高到143億元。
對(duì)于市場(chǎng)關(guān)心的負(fù)債率，高盛認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債情況將維持穩(wěn)健，資債比率將由2014年上半年末的88%降至2016年（預(yù)期）的24%，因此對(duì)新項(xiàng)目收購(gòu)的前景表示樂(lè)觀。
關(guān)于估值，高盛的算法是，將2014年末（預(yù)期）的資產(chǎn)凈值乘以0-40%的折讓，得出其遠(yuǎn)期股權(quán)估值范圍為2560億-4270億港元。
未來(lái)留有溢價(jià)空間
不過(guò)有消息人士指出，“關(guān)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市資產(chǎn)的估值，其實(shí)比較保守，給未來(lái)留有溢價(jià)空間。”
萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)招股書披露的數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)目前在29個(gè)省份擁有159座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、8座萬(wàn)達(dá)城、168個(gè)購(gòu)物中心、102家酒店，持有運(yùn)營(yíng)1470萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)。
萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)此次上市囊括的資產(chǎn)被視為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下最好的三個(gè)板塊——長(zhǎng)期投資的商業(yè)物業(yè)開發(fā)租賃、開發(fā)和銷售物業(yè)及酒店經(jīng)營(yíng)。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林表示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)自1988年成立以來(lái)，已經(jīng)有逾25年的經(jīng)營(yíng)歷史，現(xiàn)已發(fā)展成為中國(guó)領(lǐng)先的商業(yè)物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主及運(yùn)營(yíng)商和全球第二大商業(yè)物業(yè)業(yè)主及運(yùn)營(yíng)商，亦為中國(guó)最大的豪華酒店業(yè)主。
“我們相信領(lǐng)先的市場(chǎng)地位，將讓我們從不斷涌現(xiàn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)中受益、盡量把握在中國(guó)的機(jī)遇，并最終長(zhǎng)期為我們的股東帶來(lái)價(jià)值的提升。”王健林說(shuō)。
“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)優(yōu)質(zhì)的既具強(qiáng)大成長(zhǎng)性又能依靠持有物業(yè)帶來(lái)現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)股，而不是一般的房地產(chǎn)股，所以，其無(wú)法與目前國(guó)內(nèi)的一般房地產(chǎn)商相類比，而其未來(lái)溢價(jià)空間也會(huì)更大。”北京創(chuàng)高助新會(huì)計(jì)師事務(wù)所負(fù)責(zé)人黃華認(rèn)為。
高盛指出，萬(wàn)達(dá)并無(wú)完全合適的可比數(shù)據(jù)，因?yàn)樵摴緦Ｗ⒂诮ㄔO(shè)商業(yè)大廈，而非作為傳統(tǒng)的發(fā)展商，考慮到萬(wàn)達(dá)在業(yè)內(nèi)的規(guī)模、增長(zhǎng)及回報(bào)概況均有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，我們認(rèn)為其可與中國(guó)頂級(jí)發(fā)展商，如萬(wàn)科集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展及華潤(rùn)置地比較。
瑞信也指出，目前對(duì)萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心投資組合的估值屬保守。我們對(duì)萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心估值范圍的中間點(diǎn)，就總樓面面積的每平方米總資產(chǎn)值而言，較我們對(duì)恒隆和華潤(rùn)置地于中國(guó)的購(gòu)物中心投資組合的估值，不足一半。就總樓面面積的每平方米總資產(chǎn)值而言，我們預(yù)計(jì)凱德集團(tuán)于中國(guó)的購(gòu)物中心投資組合也較萬(wàn)達(dá)高出28%。
另外，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)最新招股書披露的新增資產(chǎn)中包括名為“Wanda Information”的公司，該公司為股份有限公司，2014年1月16日在英屬處女群島注冊(cè)成立。這意味著，其已經(jīng)將8月份聯(lián)合騰訊和百度組建的電子商務(wù)公司35%的股權(quán)注入萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市資產(chǎn)包中。上述電子商務(wù)平臺(tái)各方完成注資50億元。
不過(guò)，記者從消息人士處獲悉，雖然O2O電商概念在資本市場(chǎng)上估值非常高，但因萬(wàn)達(dá)剛剛開始拓展該業(yè)務(wù)，所以這部分資產(chǎn)是以沒(méi)有溢價(jià)的方式置入到上市資產(chǎn)包當(dāng)中的。據(jù)其透露，萬(wàn)達(dá)電商真正做起來(lái)后，明年會(huì)員數(shù)就將過(guò)億，后年可能超過(guò)1.5億。
中金看好O2O電商概念，其指出，我們相信萬(wàn)達(dá)作為體驗(yàn)式消費(fèi)平臺(tái)供應(yīng)商的定位讓其有能力抵御行業(yè)不景氣情況。其兩條主要產(chǎn)品線已準(zhǔn)備就緒，捕捉不斷變化的消費(fèi)模式。
而瑞信則特別關(guān)注了線上線下平臺(tái)的潛在上漲和電子商務(wù)的影響，瑞信認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的電子商務(wù)和購(gòu)物中心在各項(xiàng)業(yè)務(wù)上將會(huì)形成更多的協(xié)同效應(yīng)和創(chuàng)造更多的價(jià)值。不過(guò)瑞信同時(shí)稱，雖然萬(wàn)達(dá)線上線下合資企業(yè)有發(fā)展?jié)摿?，并將加?qiáng)萬(wàn)達(dá)作為中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)和生活方式標(biāo)志的形象。然而，此次對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的估值并未包括線上線下業(yè)務(wù)。
本文來(lái)自華夏時(shí)報(bào)，如若牽涉版權(quán)問(wèn)題請(qǐng)與管理員聯(lián)系，謝謝！
