三個條件告訴你商業地產該持有還是該賣掉
來源:未知 作者:未知 時間:2014-12-10
核心提示：這兩天，關于房企商業地產新戰略的相關詞，層出不窮！從數字上看，目前萬達商業地產物業持有面積（包括在建）已經位居全球第一。看來當前商業地產的風向有所改變，過去開發銷售模式的一枝獨秀，逐步在被持有打破。
這兩天，關于房企商業地產新戰略的相關詞，層出不窮！昨天保利還剛剛發布消息稱，計劃4年增加11個購物中心，且全部自持。除了保利之外，新城也在前不久表示至2017年，新城吾悅廣場將累計開業15個、在建25個，集團進入國內商業地產第一梯隊。再看最近幾天的萬達上市，根據萬達招股說明書公布，截止到今年6月，萬達商業地產總持有面積（包括在建）達到2950萬平方。從數字上看，目前萬達商業地產物業持有面積（包括在建）已經位居全球第一。看來當前商業地產的風向有所改變，過去開發銷售模式的一枝獨秀，逐步在被持有打破。
但從目前情況來看，內地商業地產的租賃收益回報，相對還是比較低的。從在內地商業地產做的相對較好的華潤、瑞安和萬達來看，除了華潤，其他兩家企業平均租金都不足150元/平米/月，其他內地房企租金回報更低。如此低的投資回報，更多的房企選擇銷售，也是一件正常的事情。比如綠地今年11個月實現破紀錄的1900多億元，40%以上就是商業地產銷售貢獻的。就是連信誓旦旦要做商業地產運營的萬科，也連續向基金出售了多個商業地產項目。（近3個月內，萬科出售給凱雷投資9個商業物業80%的股權；后又出售給RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED上海萬獅置業90%的股權，旗下擁有虹橋萬科中心；且又在11月，與信托基金領匯房產基金簽訂無約束力的意向書，擬出售位于深圳龍崗區中心的商場80%股權，包括若干臨街商鋪及停車位。）
但看一下港資房企的數據，卻又是另外一回事了。新鴻基今年上半年平均租金可達到1071.81元/平米/月，即使是恒隆內地項目的平均租金也達到182.74元/平米/月。不過如果今天照搬港資房企的運作，那就是一個巨大的陷阱。因為港資的這些資產大多集中在香港和內地一線城市的核心位置，投資回報當然要比了一線城市的其他區域、或二三線城市的一般位置要高得多。以上海港匯廣場和恒隆廣場為例，兩個項目今年上半年租金收入達到13.95億港元，按照總面積估算，項目平均租金可達424.66元/平米/月。而據了解，上海恒隆廣場今年上半年首層日租金高達117元/平方米/天。但你能在上海再找一個恒隆港匯廣場么？即使有，估計也早被港資（或其他外資占了）。內地開發商也只能眼巴巴的看著別人發財，誰叫你當時沒錢圈地呢。
持有或是賣掉，其實并不是個特別困難的選擇。如果具備這樣三個條件，自然可以持有：
1、未來穩定的回報以及不斷增長的租金收入；
2、當前現金流沒有問題，資金成本較低；
3、開發企業長期從事房地產行業，并不想做完這波就走。
如果以上三個條件都符合，自然可以長期持有。但如果以上三個條件有任何一個不符的話，我還是勸你賣掉省事。
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