萬科設計階段如何做旺社區商業
來源:未知 作者:未知 時間:2014-12-10
核心提示：要實現社區商業的溢價，必須在設計前期就開始進行規劃，但這種規劃，并非是毫無計劃地將社區商鋪進行分割銷售，讓我們從萬科的社區商業規劃設計中，來一窺究竟。
一、社區商業規劃：不僅考慮開發商，更要考慮投資商
（一）商業價值最大化
1.商鋪的布置應根據地塊商業價值分析進行考慮，重點布置商業價值高的區域；
2.首層（含雙首層）商業面積盡可能多，2F面積適量減少，如出現3F商鋪，則考慮通過首層規劃獨立的門廳出入口，將首層人流引入；
3.可通過增加地面停車、天橋、公交車站接駁、增加商業導視/廣告燈形式來改變地塊的商業價值。
（二）商鋪布局延續性
1.商鋪布局盡可能連續、成環，避免出現袋狀盡端式等商業死角（如下圖所示），商鋪盡可能不被公共服務用房（如社康中心、服務站、衛生間等）打斷，當社區入口過大影響商業連續性時，應綜合考慮其布置；
2.避免交通體（電梯、疏散梯等）遮擋商鋪，影響商鋪的展示性；
3.有商業內街出現時，避免出現單邊街鋪（如下圖）；
4.避免在轉角鋪出現實墻，可以規劃商鋪出入口或櫥窗，增加商業展示性。
（三）商鋪的可達性
1.避免商鋪與周邊道路出現較大的高差，盡量保持商鋪與道路處于同一平面上，便于消費者順暢抵達商鋪；若實在無法避免的，可以通過路肩等實現過渡；
2.注意停車位的規劃及人流、車流動線的規劃設計
增加商鋪周邊地面停車增大了消費的便利性，有利于帶旺商業。與此同時，可以將小區車流與商業車流進行分流，分開管理。
3.避免因為規劃水景、綠化帶等阻礙了商業的人流動線
（四）可視性
1.項目臨近城市道路時，可在適當的位置，規劃商業大標識，增加項目的形象展示；
2.避免出現建筑構筑物或者綠化景觀、景觀小品等遮擋商鋪的設計出現；
3.一些社區商業臨近主干道，受道路寬窄及道路綠化帶的影響，商鋪的昭示性將受到一定程度的削弱。為了能夠保持商鋪的形象展示，可以適當地將商業建筑后移，退出部分可規劃為商業廣場作為過渡空間，以及通過設置廣告牌等形式來予以調節。
其他注意事項
1.塔樓盡量避開底層的商業布置，減少塔樓結構對商鋪劃分的影響；
2.與住宅緊鄰的樓層不允許出現餐飲，有餐飲功能的商鋪要規劃油煙管道、隔油池等；
3.建議有餐飲功能的商鋪許設置后傾區域：卸貨通道、貨梯及垃圾房等。（后勤區域集流線非常重要，如后勤流線與客戶流線公用，則會導致商業檔次降低）；
4.如有大中型餐飲主力店，應考慮廚房位置，預留相應的設備及管井位置。
二、社區商業鋪位劃分
（一）動線設計
銷售型社區商業兩層以上的常見流線處理方式對比
1.首層解決人流動線，2F以上的商業人流動線依靠首層帶動（2F以上的通道滿足消費疏散要求即可，一般不考慮其作為人流動線及外擺）；
2.若出現3F商業，則按照大鋪考慮，并在首層預留獨立門面及數量交通保證人流從首層引入；
3.當外部條件影響（如場地有高差或有外部立體人流引入時），可考慮雙首層及立體人流動線，視項目具體情況再議。
（二）商鋪劃分
1.面積分配：通過商業價值排序分析，在適合放置商業的區域，商業面積盡可能放在1F，2F次之；若商業面積過大必須出現3F，則3F按照大鋪考慮，并在首層預留3F商鋪的獨立門面及立體交通；
2.商業的外擺位不得占用商業面積，需保證商業的經營面積；外擺位盡可能在一層設置或頂層露臺。
3.商鋪劃分原則
（1）標準鋪
標準鋪劃分原則：
a.建議面寬進深比控制在1:3以內，不超過1:4；標準鋪面寬視地下車庫柱網而定，柱網一般為8-8.4m，所以面寬以4-4.2m為宜；
b.單向疏散的標準鋪進深建議控制在15m；
c.高層底商單鋪面積大于60㎡（盡端可放大到75㎡）的標準鋪需兩個門疏散，兩個出入口之間間距大于5m。
（2）寶瓶鋪
定義：兩種情況下可能產生寶瓶鋪（俗稱大肚子鋪）：1）當標準鋪進深超過1:4的時候，從利于銷售的角度，將商鋪劃分為“標準鋪+寶瓶鋪”的形式，（如上圖左所示）；
2）因剪力墻位置原因產生的寶瓶鋪（如上圖右所示）。
寶瓶鋪劃分原則：
a.保證“瓶身”位置的進深能滿足商業經營的需要；
b.保證“瓶口”位置的面寬滿足正常的標準鋪面寬。
（3）轉角鋪
定義：轉角位置商業價值較高的鋪
轉角鋪劃分原則：
a.在商業價值較高的臨街面，轉角鋪要保證朝向主街道的個數；
b.每個轉角鋪保證盡量不出現大面實墻，保證櫥窗的展示面；
c.轉角鋪前面盡可能不要有樓梯、景觀燈遮擋。
常見的兩種轉角鋪設計思路：
保留轉角界面完整，考慮品牌主力店，規劃為大鋪（如下圖左所示）
考慮轉角界面價值最大，劃小鋪（做下圖右所示）
（4）其他情況
當商鋪位于塔樓投影部位時，受到住宅剪力墻結構限制，會出現商鋪形狀不規則，或內部有橫向剪力墻導致商鋪空間不完整。
設計原則：
a.根據剪力墻位置劃鋪，商鋪內盡量避免橫向剪力墻（如下圖左）；
b.當確實無法避免橫向剪力墻時，保證該鋪的實際使用面積和有效展示面，并結合業態考慮其使用（如下圖右）。
（5）二層以上商鋪的消防疏散問題
內廊：不影響外觀，可兼做后勤通道，但需要計容，降低了商鋪的實用率。
調整建議：在滿足兩疏散門間距＞5m基礎上，可以將兩側的商鋪劃大，減少走廊面積，提高實用率。
外廊：實用率較高，不計入容積率面積計算，并可以作為商家的外擺區域，但會影響外立面的完整性和商家昭示性。
三、四種常見業態規劃
滿足基本生活功能——客戶提及率>50%
提高生活質量功能——20%<客戶提及率<50%
休閑游憩功能——客戶提及率<20%。
1.“滿足基本生活”類主要業態包括綜合超市、菜市場、購物中心和銀行，基本滿足客戶的日常購物需求。
客戶對業態提及率
2.“提升生活質量”類的主要業態包括藥房、診所、餐館、郵局、健身中心等，有郵政、電信、警察所、醫療中心等公共事業，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務。
3.“休閑游憩”類的主要業態包括書店、游泳池、娛樂中心、老年活動中心等，以及社區的娛樂休閑場所和設施。
客戶對業態提及率
在考慮客戶以上需求的基礎上，需在2公里的客戶消費半徑內研究已有的商業布置，以確定社區的具體商業職能。
步行5分鐘到達“便利店”，約300m；步行10分鐘到達超市和餐飲店，約500m；騎車15分鐘到達購物中心。
商家需求（超市）：客流量是決定超市配套的關鍵。
（1）超市
前提條件：a.15分鐘步行距離以上無中大型超市，應配中大型超市（3000-5000㎡）；b.10-15分鐘步行距離內有中大型超市，應配小型超市（小于1000㎡）；c.萬科返租，控制業態。
具體要求：
1) 位置：應位于業主回家路線上；小型超市控制在10分鐘內步行距離、中大型超市控制在10-15分鐘步行距離（設計）；
2) 價格：不宜高于區外價格15%以上；
3) 品質: 應銷售品牌產品，保證無假冒偽劣、過期商品；
4) 品種：中大型超市應品種齊全，且提供多個品牌供選擇；如步行15分鐘內沒有大型菜市場的，應設置肉菜專柜；
5) 服務：中大型超市應是品牌連鎖，并提供質量保障和送貨服務；經營時間宜在8：00-22：00；
6) 環境：應做到燈光明亮、地面干凈，擺放整齊、分類有序；
（2）菜市場：在前期客流量有限的情況下，菜市場是超市的最優替代。
前提條件：
a.20分鐘步行距離內，無中大型菜市場，配中大型菜市場（1500-2000平方或更大）；
b.10-15分鐘步行距離內有中大型菜市場，配小型菜市場或超市肉菜專柜（小于500平方）；
c.萬科返租，控制業態。
具體要求：
中型市場
1）位置：應控制在步行15分鐘距離范圍內；有人行道，適合步行；
2）品種：應至少有蔬菜、肉類、魚類、海鮮、水果等；
3）價格：宜與市場價格接軌；
4）新鮮程度：蔬菜應保證新鮮；
5）環境：明亮、干凈、無異味；
小型菜市場或超市肉菜專柜
1）位置：控制在步行5-10分鐘距離內，營業時間8：00-20：00，滿足業主不同時段需要；
2）品種：宜提供當季蔬菜、豬肉等；
3）價格：業主可接受價格比市場價高約20-30%；
（3）銀行：商家需求（銀行）：銀行配套與否取決社區周邊的配套現狀。
前提條件：a.社區周邊沒有，則配；b.萬科返租，控制業態。
具體要求：
a.品牌：至少有一家國有四大銀行。需求以四大銀行（中國銀行、建設銀行、工商銀行、農業銀行）為首選。其次，為招商銀行、廣東發展銀行等；
b.柜臺業務：應提供存取款業務、轉賬匯款、水電繳交、辦理貸款還貸業務、基金等投資業務等；
c.ATM機：應有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等基本業務；保證機器的穩定運營、及時報修、有足夠的現金可取（注：ATM機個數需求不明顯）；
d.安全性：應提供銀行內的安全性保障設施、監控設備，并保證ATM機之間的距離等；
（4）藥店:藥店配套與否取決社區周邊的配套現狀。
前提條件：a.社區周邊沒有，則配；b.萬科返租，控制業態。
具體要求：
1) 位置：控制在步行10分鐘距離內；
2) 品牌：應是連鎖平價藥房，以藥店的品牌來保證產品的質量；
3) 質量：應以知名品牌為主，而非銷售自有品牌、不知名品牌商品；藥品的生產日期在合理范圍內，離過期時間近不可接受；
4) 品種：絕大多數常用藥，如感冒、消炎、胃藥、外用藥等；應確保提供兒童用藥；
5) 服務：宜有醫師駐店；有24小時經營窗口；可以用醫保卡；
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