5種絕對輕資產模式 你以為小股操盤在列？

核心提示：輕資產模式也有真假之分？其實只是角度不同。對于操盤企業來說是輕資產的模式，對于合作方來說則未必是輕資產。有沒有對各方來說都是絕對輕資產的模式呢？當然是有的，不信請看……
 
輕資產，幾乎已經成為地產界的流行語，相關模式之多一時讓人眼花繚亂。
 
萬科的小股操盤模式曾一度被奉為輕資產的經典模式。但今年以來，幾位業內老總先后表示：小股操盤模式也屬于重資產。理由在于：雖然對于萬科等操盤企業本身來說，投入的資金較少，但其合作方投入的資金很多，項目的風險和資金壓力并沒減少。
 
那么絕對的輕資產模式是怎樣的呢？業內人士認為：所有參與方投入資金都較少，風險都較低的模式，才能被稱作真正的輕資產模式。目前已經出現的絕對輕資產模式有以下一些：
 

▌絕對輕資產模式1：房地產開發眾籌模式
 
上海有開發商嘗試通過集資建房模式，讓目標客戶群參與投資，共同購買土地共同開發。這種模式類似于房屋眾籌，它的另一個好處在于可以在銷售之前，通過讓目標購房者購買理財產品的辦法為開發商蓄客。如果房地產開發眾籌模式獲得成功，不僅解決了開發資金的需求，而且真正實現了房地產開發、經營的低風險。
 

這種模式的難點在于：
 

1、一旦開發商開始由資金的主要投入者轉變為房地產項目的代建和管理者，對項目的約束力有可能會下降，最終導致產品無法按時竣工或出現質量問題；
 

2、如果購買基金產品的購房者最終都選擇以房屋分配方式分配收益，會存在分配問題。因為房地產產品和金融產品相比，標準化程度要弱很多；

 
3、純股權類的基金產品，發行難度較大。
 
▌絕對輕資產模式2：代建模式中的資本代建、政府代建
 
資本代建即品牌房企與外部資本對接，提供投資咨詢、項目開發管理等一系列服務。具體說來也就是成立平臺公司募集資金，品牌房企負責開發建設，并與投資方共享收益。這樣的話，各投資方投入的資金都不多，風險較小。
 

政府代建就是品牌房企與政府安置房建設對接，承接安置房、限價房等保障性住房和大型公共服務配套的建設管理，由品牌房企的專業團隊承擔項目開發任務，根據項目的銷售額或利潤額提取分紅。這種模式下，因為地價由政府內部溝通解決，房屋也不需要市場化銷售，不存在去化壓力，所以是真正的輕資產。

 
而代建模式中的項目代建，如果合作方承擔全部或大部分資金，而品牌房企承擔開發任務，那么對于合作方來說仍然是重資產。這一點與小股操盤模式類似。
 
▌絕對輕資產模式3：商業運營管理技術輸出模式
 
這一模式針對商業地產。品牌企業提供從前期定位規劃、招商到開業及后期運營管理的全流程支持，以及管理團隊、技術團隊的輸出。品牌企業轉變角色成為一家獨立的商業公司，以輕資產的模式進行快速擴張。
 
▌絕對輕資產模式4：社區O2O服務模式
 
即從房地產開放商變成社區服務商，在已經入住的社區為業主提供社區O2O服務。通過移動互聯網進行推廣和普及，整合線下資源為業主提供一站式服務。并且能夠因此掌握用戶的“大數據”，進一步開發業主用戶的潛在價值。其間通過并購物業公司及為物業公司提供顧問服務來推進社區O2O服務，其中并購物業公司后通過實施標準化、集約化、自動化的物業管理服務來降低成本，提升效率，大幅提高物業服務的盈利能力。
 

其代表性的嘗試是社區服務應用APP，該軟件整合了物業服務、O2O服務、虛擬服務、商品服務、智能管家、連鎖經營6個板塊，為業主提供物業費停車費繳納、投訴報修、小區通知、周邊優惠、天天特價、生活超市、彩票等十多項服務。
 
▌絕對輕資產模式5：已有社區、房產的適老化改造
 
不同的企業在這一領域有不同的做法。一般來說是將適老產品植入成熟的城市社區，從規劃、開發、運營、服務整個環節，提供適合老年人的產品和生活配套，滿足老年人與子女相對獨立，又共同居住的需求。
 

其主要做法是在社區規劃建設適老住宅和老齡公寓；以社區硬件配套為平臺，結合會所和社區配套，增設“老人大學、活動中心、康體中心、日間照料中心”等基礎配套，打通社區與街道衛生、醫療、文體設施等的功能銜接，發揮綜合效益。
 

一些地產還構建了“一地入會，多地養老”的異地候鳥式分時度假養老模式，整合系統內旅游度假資源，建立會員制度統一經營，實現品牌連鎖，在旅游目的地項目中建設有專業護理機構的養老度假公寓，提供專業養老、醫療服務。
 

總的來說，上述5種絕對輕資產模式，前2種側重于增加投資者數量，從而分散資金壓力和風險。后3種則側重于從以開發為主要業務，轉變為以運營、服務為主要業務，這是一種觀念的轉變，也是白銀時代房企轉型的主要方向。

 
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