發力養老地產：這15個城市要繞著走！
來源:未知 作者:未知 時間:2014-12-02
核心提示：黃金十年的暴利時代已成過去式，房地產專業化趨勢愈加明顯。作為“銀發經濟”的關鍵詞和細分市場的重要一環，養老地產不斷曝光，其附加值也逐漸凸顯。如今單純賣房子錢不少賺了，披上養老這層皮，會不會飛上下一個風口？如何著眼、如何落腳才能抓住機遇呢？
2014年，共有27家房地產企業、6大保險公司、6家央企和13家行業公司染指養老地產行業。更多外來者和尋租者的加入并沒有改變我國居家養老、社會養老和機構養老三足鼎立的基本養老模式。走過養老地產發展之元年的2013年，養老地產市場依舊處于起步摸索期，各大公司尚未形成可盈利的良性循環發展模式。
博勢智庫從老年市場、宏觀經濟生態環境、醫療服務和基礎設施五個維度選取24項指標進行評判后，發布了35個大中城市養老地產發展潛力評價與排名榜單。
有肉吃的十大城市：
TOP10中，除西部城市重慶和成都外，其他8個城市都位于東部地區。以上海為龍頭的長江三角洲的城市占據了三席，珠江三角洲和環渤海的城市各占據了兩席，說明中國最活躍的三大經濟圈在養老地產的發展上存在巨大的增長空間。
房企最好繞著走的十五個城市：
這十五個城市盡管具有一定的養老地產發展基礎，但市場空間和發展潛力都有限，在目前中國養老地產剛剛起步的階段，博勢智庫不建議對這十五個城市進行大規模的養老地產投資和開發。
挑戰與機遇并存的10大城市：
大連和青島都是中國著名的濱海旅游城市，經濟發達、環境優美，但兩個城市在醫療服務上發展相對滯后，對其養老地產發展潛力的拓展有所制約。
探討養老產業發展方向的必要性和開發商大舉加碼養老地產的原因是一致的。我國正迎來前所未有的養老產業需求。
建設用地主流供應正從純住宅開發轉移。2009-2013年五年間，商服用地供應的年均增長率達到了20.01%，工礦倉儲用地供應的年均增長率為18.97%，而住宅用地的年均增長率則為18.74%，明顯低于商服用地和工礦倉儲用地的增長速度。中國的房地產開發投資持續向商業和辦公領域傾斜。
人口老齡化進程加速發展。2001年到2013年，我國65歲及以上人口數量由9062萬人增長到13199萬人，平均每年增加337萬人，年均增速高達3.15%?！吨袊淆g事業發展報告(2013)》中的數據顯示，全國空巢老年人口數量繼續上升，2012年為0.99億人，2013年將突破1億人大關；失能老年人口也繼續增加，從2012年的3600萬人增長到2013年的3750萬人。從地區分布來看，東部經濟帶上最為發達的長三角地區2000-2010年65歲及以上人口年均增長35.34萬人，年均增速高達2.84%。
家庭收入小康化和富裕人群擴大化。2013年我國城鎮居民人均可支配收入26955元，約合 4405美元；截止2012年，31個省（市）中已經有26個?。ㄊ校┏擎偧彝ゾ用袢司芍涫杖氤^3000美元。城鎮居民收入的不斷提高將為養老地產的發展奠定堅實的經濟支撐。健康、旅游和教育是高凈值人群最為青睞的三大領域。
但是，中國養老地產還未找到明確的發展方向。
第一，養老地產項目投資巨大，但難以盈利。各大房地產公司還處于“試水”養老地產階段。
第二，大多數房地產企業在養老地產的運營上都采取租售并舉的模式，通過銷售收入緩解持有物業的經營壓力。
第三，房企與國內外專業養老機構合作是主流。央企在養老地產的開發上最大的優勢在于穩定的資金池，同時政府背景易于拿地、固定的客戶渠道和成熟的營銷團隊也有助于增強央企的競爭力，但央企最大的問題在于對市場不敏感和跨界經營缺乏經驗。目前央企投資的養老地產項目大多還處于規劃建設期，未來成功與否還有待觀察。
養老地產可能的發展趨勢
【趨勢一】機構養老萎縮養老地產爆發
計劃生育帶來的機遇：“421”家庭結構普遍，傳統居家養老不堪重負。已有的社會養老服務設施不足，服務水平參差不齊，影響老人入住社會養老院的意愿。我國機構養老產業在商業健康保險和醫療保險、護理和康復服務、適老住區等方面發展潛力巨大。
【趨勢二】賣地產更賣養老
養老地產與傳統地產最大區別是其核心并非地產開發而是養老服務。所謂老有所養的全部含義除了老有所居之外，更應該包含有所醫、有所學、有所樂、有所為。在TOP10這些城市，軟性服務更容易拓展。
【趨勢三】移動醫療
養老產業鏈中，醫療護理既是養老服務的關鍵環節，也是養老地產的核心配套。受限于醫療衛生行業的制度門檻和專業門檻，養老地產與醫療機構的合作推進極為困難。通過運用移動醫療的手段，養老地產一方面可以順利的解決養老的核心問題——健康醫療服務問題，另一方面還能節約興建或者與醫療機構合作的資金成本、人力成本和溝通成本，可以很好的實現企業與市場的雙贏。
【趨勢四】地產商聯姻養老業態
養老地產作為復合型地產與現代服務業相融合的新型產業，需要開發商與保險機構、養老專業服務結構等養老相關業態開展跨行業深度合作，促進整個養老產業生態鏈的融合，以規?；\作降低使用成本，提高養老地產品質的，同時還可降低目前過高的客戶準入門檻。
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