什么是產業地產？產業地產和住宅、特別是商業辦公怎么區分？產業地產項目在財務表現上有什么特點？相信不少從業人員心中共同的疑惑。面對這些疑惑，網上提供了許多不同的定義，莫衷一是，令人困惑。西諺有云"1000個人心中有1000個哈姆雷特"，產業地產行業也是如此，筆者在此也只能提供一隅之說，供讀者參閱。

 

 

 

　　Q1：產業地產還屬于房地產行業嗎？

 

　　A1：不管是輕資產還是重資產，產業地產的主要經營對象是土地和建筑物，所以在大類上仍屬房地產業。房地產業是指以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業（百度百科）。從定義可以看出，主要是以土地和建筑物為主要經營對象的，都屬于房地產業，從華夏幸福與光谷聯合在交易所的行業分類中也可以得到印證。2011年華夏幸福借殼"ST國祥"成功登陸A股，行業分類從"機械制造業"變更為"房地產業"，光谷聯合2014年3月28日在香港主板上市，其所屬行業也依然是"房地產開發經營"。

 

　　那么，為什么網上許多定義急于撇清產業地產與房地產業的關系呢？不少行業大佬在一些論壇上也紛紛表示產業地產商不是搞房地產的。究其原因，緣于近十年國家對于住宅市場的強力政策調控，以及不少官員、媒體和民眾將房地產業簡單等同于住宅開發的社會現實，所以產業地產開發商需要將自己與住宅開發商進行區別，就需要強調產業地產不是做地產開發，做的是產業投資、產業促進與園區運營。

 

　　Q2：產業地產與住宅、商業在本質上有什么區別

 

　　A2：客戶是企業，是法人，這是產業地產和住宅地產、商業地產最大的區別，也是造成三者在政策環境、產品類別、商業模式等方面有較大差異的根本原因。沃爾沃集團有沃爾沃轎車和沃爾沃卡車之分，波音同時生產民用客機與B-29轟炸機，雖然同屬汽車制造業與航空器制造業，但因為客戶需求和用途的不同，企業提供的產品、銷售與服務就有非常大的區別，甚至商業模式也隨之有巨大的改變。

 

　　住宅面向自然人的居住需求，商業面向自然人的消費需求，一個是產品經濟，一個是體驗經濟，是兩者最大的不同。而產業地產面向的卻是一個個企業，要滿足一個組織生存與發展的需求，與前兩者相比，不同之處就更多了。例如：由于企業對于政府稅收、人才、金融等產業政策有需求，所以產業地產商要在拿地時就要爭取政府相關政策的落地；由于企業，特別是大企業有自建廠房的能力，所以產業地產商們要準備將土地作為產品，或出售、或代建或合作；由于廠房、辦公樓等建筑物對于企業是生產資料，更加看重入駐后整體效益的提升，所以產業地產商要重視在園區規劃、產業政策、產品設計等方面如何幫助企業降低成本，提高效率；由于企業，特別是現代服務業的員工對于工作環境要求越來越高，所以產業地產商需要考慮要提供質優價廉的餐飲、公寓等商業配套服務；由于企業在運營中需要金融、法律、媒體、人力等多種服務，所以產業地產商要整合好金融機構、人力服務機構、商務服務機構等合作伙伴。

 

　　產業地產的客戶是企業！一切從企業需求出發，一切為企業發展服務，是這個行業的根本特征。所以，從這個角度再來看第一個問題，產業地產不是要去地產化，而是要去住宅地產思路。

 

　　Q3：產業地產基本盈利方式有哪些？

 

　　A3：產業地產價值鏈長，贏利點非常多，分布于一級開發、二級開發以及園區運營三大環節中，來源于客戶、政府以及合作伙伴，基本分為基本利潤和超額利潤兩大部分。基本利潤就是產業地產開發商在物業的開發、銷售以及服務等基本工作中獲得的利潤，主要來自于物業銷售和物業服務兩大部分，成本控制和招商營銷是保證利潤最為重要的工作。

 

　　超額利潤則來源于產業地產商的商業模式以及整體運營能力。例如企業與政府的議價能力，爭取政府各種產業促進資金的落地與支持，爭取城市建設配套費以及相關稅收的返還，爭取政府對于孵化器、產業服務中心、產權交易中心等產業公共設施的補貼，都將獲得額外的收入以及利潤，當然這是建立在園區成功招商運營，可以帶來相應的GDP、稅收、就業等預期基礎上的；例如園區服務運營能力，通過跨界經營與資源整合，搭建園區運營服務平臺，引入優質的合作伙伴，幫助園區企業客戶節省日常運營成本，從而獲得基礎物業服務之外的超額利潤；還有企業向產業鏈上下游縱向整合，通過一級開發、股權投資等商業模式的創新，從土地的升值、企業的成長中獲得超額利潤等等。

 

　　總的來說，產業地產商一方面是開發商，賺空間產品和配套服務的錢，一方面是政府與企業的合伙人，在共同發展，多方共贏的商業模式下獲取利潤，才是產業地產真正的賺錢之道。

 

　　關于產業地產還有許多爭論，例如"產業地產與工業地產的關系"、"做辦公樓就是做產業地產嗎"、"養老地產、旅游地產是不是產業地產"等等問題，作者將在此系列隨后的文章中表達自己的觀點，以期與大家共同探討。

 

    本文來自房訊網，如若牽涉版權問題請與管理員聯系，謝謝！