資金緊繃加速房企兩極分化 龍頭房企多用并購超車
來源:未知 作者:未知 時(shí)間:2014-11-28
核心提示：今年市場(chǎng)基本面的整體低迷讓房企的規(guī)模化發(fā)展無疑受到了巨大的阻礙，市場(chǎng)格局或?qū)⒚媾R重新洗牌的可能性，因此并購整合成為房企突圍融資困境、拓展市場(chǎng)份額的一條便捷通道。
近期，在紛紛擾擾的融綠并購大戰(zhàn)間隙，融創(chuàng)中國宣布，公司非全資附屬公司上海融綠睿江透過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所成功投得上海富源濱江47%的股權(quán)。無獨(dú)有偶，有消息稱杭州老牌房企郡原地產(chǎn)或?qū)⒈蝗Y收購，買方為中國城市建設(shè)控股集團(tuán)有限公司。而放眼整個(gè)市場(chǎng)，根據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月底，房地產(chǎn)行業(yè)已完成和未完成的并購金額合計(jì)為1054.04億元，去年同期這一數(shù)據(jù)僅為552.38億元，同比增長了90%。
不難發(fā)現(xiàn)，今年市場(chǎng)基本面的整體低迷讓房企的規(guī)模化發(fā)展無疑受到了巨大的阻礙，市場(chǎng)格局或?qū)⒚媾R重新洗牌的可能性，因此并購整合成為房企突圍融資困境、拓展市場(chǎng)份額的一條便捷通道。
資金緊繃加速房企兩極分化
據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)顯示，在A股上市的135家房企三季報(bào)應(yīng)收中，整體增速7年來首次降至個(gè)位數(shù)，為9.91%，這一數(shù)據(jù)在去年則高達(dá)38.17%，凈利增速下降3.21%，而這是從2008年以來聞所未聞的。另一方面，房企負(fù)債率則升至14年來最高，攀升至76.60%。
這些數(shù)據(jù)折射出在今年前三季度，上市房企無論是銷售還是盈利，皆遇到了比2011年“新國八條”政策出臺(tái)后的更大困境，去化速度減緩，銀行融資渠道收緊，使得一部分房企尤其是中小型房企的資金需求被進(jìn)一步放大，加速房企兩級(jí)分化，最終讓中小型房企面臨破產(chǎn)或倒閉的險(xiǎn)境。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，2014年的市場(chǎng)為這些龍頭房企提供了千載難逢的市場(chǎng)并購時(shí)機(jī)，這些龍頭房企極有可能會(huì)乘機(jī)借勢(shì)收購面臨債務(wù)違約的中小房企，進(jìn)行逆勢(shì)擴(kuò)張，以達(dá)到“外延式”增長的戰(zhàn)略目標(biāo)。
優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)型攜手見效快
不過，在眾多大大小小的并購案中，我們也不乏看到中海地產(chǎn)收購中建地產(chǎn)、綠地收購盛高置地等大佬們的身影。其中，在融創(chuàng)的銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐綠城后，2013年融綠的網(wǎng)簽額達(dá)到155億元，上海區(qū)域則以112.07億元的網(wǎng)簽額排名上海市場(chǎng)銷售第三；2014年第一季度，融綠項(xiàng)目以44.26億的成交額位居上海房企第一名。
據(jù)市場(chǎng)人士分析，融綠平臺(tái)幾乎擁有綠城最好的項(xiàng)目，包括上海黃浦灣、盛世濱江等上海地區(qū)的項(xiàng)目，蘇州、無錫、杭州幾個(gè)合作項(xiàng)目也含金量頗高。粗略估算融綠平臺(tái)實(shí)際操盤綠城約1/3的體量。的確，伴隨著進(jìn)入深度市場(chǎng)化運(yùn)作期，相比“諸侯割據(jù)”兩敗俱傷，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手幾乎成為很多品牌房企的共同意識(shí)。在產(chǎn)品打造、銷售模式、開發(fā)運(yùn)營等各個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，無疑讓中海、綠地等房企銷售業(yè)績(jī)超過千億起到了快速提升的作用。
有一點(diǎn)值得注意的是，被兼并的企業(yè)大多是產(chǎn)品類型偏高端、周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)，又或是前期拿地過于激進(jìn)導(dǎo)致成本構(gòu)成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)，亦或是盲目多元化擴(kuò)張導(dǎo)致房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè)。因此，在下一個(gè)樓市的“白銀十年”到來之際，我們必將看到房地產(chǎn)市場(chǎng)將由百家爭(zhēng)鳴進(jìn)入寡頭爭(zhēng)霸時(shí)期，準(zhǔn)入門檻、產(chǎn)品質(zhì)量都會(huì)有大幅度地抬升。
房企汰弱留強(qiáng)或常態(tài)化
事實(shí)上，房企并購也是形勢(shì)所迫。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度全國商品房銷售面積為20111萬平方米，同比下降3.8%，降幅比1-2月份擴(kuò)大3.7個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)全年市場(chǎng)成交量將有明顯下滑，約在12.5億平方米左右，13億平方米或成為階段性頂峰。同時(shí)，一季度全國商品房銷售額為13263億元，下降5.2%，預(yù)測(cè)全年銷售額將仍與去年持平，約在8萬億元左右，未來階段性的頂部應(yīng)在9-10萬億元。此外，根據(jù)今年前7個(gè)月數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房企資金到位情況和新開工面積增速均創(chuàng)十年來新低。
可見，在調(diào)控已成常態(tài)化的市場(chǎng)格局下，房企的銷售面積及銷售金額顯然已經(jīng)趨近于階段性峰值，若想要繼續(xù)通過常規(guī)性的自身擴(kuò)張躋身千億級(jí)軍團(tuán)恐怕難以成真，必須另辟蹊徑，以并購模式帶來利潤和價(jià)值的創(chuàng)造，實(shí)現(xiàn)突破性增長。
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