現在行業的觀念上存在一種較大的誤導，即以為住宅地產之后，還有商業地產，還有旅游地產，還有養老地產或者是其他什么產業地產等，其實都是源于這種房地產盈利模式的“可持續思維”。一些所謂的“行業人士”和并不專業的媒體也跟著推波助瀾和大肆忽悠。將各種名目不同的產業地產的餡餅畫得美麗誘人，制造了一個又一個產業地產的陷阱，讓我逐一說明：

 

 

 

 

　　1.商業地產，這些年的商業地產大躍進，各種綜合體、購物中心和商業街加上原本就存在的傳統商業等已經使絕大多數城市的人均商業面積全部超出了2平米的警戒線。

 

　　我反復強調以目前國內的城鎮人口的年均2.7萬元的可支配收入計算，扣除住房、教育、醫療、交通、水電煤等的消費，你還可以用在經商業地產渠道的消費最多不會超過2萬元，(國家統計局的數據是1.8萬)。而對于任何一平米的商業面積來說，如果年銷售額達不到1萬元，則按通常10%的租金貢獻率折算大約可以獲得1千元年租或每天2.7元(1000/365=2.7)的日租都不能保證。而且對于目前很多城市的數倍于2平米的人均商業配置，這個潛在的2.7元的日租金還要進一步的肢解分化，所以無論是對于開發商還是購買了商鋪的小業主，商業地產的投入何談回報啊?

 

　　這次在沈陽參加北購聯購物中心年會接受媒體采訪時，我在說明了電商的影響不過10%而商業地產大躍進的供過于求的沖擊可以是200%、300%甚至更高時，記者問我有什么辦法可以幫助這些項目?我直接回答“沒有!”。不然的話那些違背經濟規律的事情大家還可以大做特做。所謂“差異”和“體驗”大多數都是忽悠。在供給比需求稍大一點時，優勝劣汰還能有些作用。但面對如此嚴重的過剩的確也太慘烈了點。未來幾年對于住宅地產商來說主基調都是去庫存，可是對于商業地產來說這個“去庫存”的詞都不存在，基本就是等死了。

 

　　2.旅游地產，去年參加國際主題樂園的一個年會得知一個數據對比，即美國的主題樂園是100多家，而中國已經超越了3000家。比美國定義的超過40萬平方英尺的區域型購物中心的總數2690個還要多。

 

　　人家是購物中心一年怎么地最少也要去10到20次，而主題樂園一年也就去個1到2次最多了。旅游地產市場需要的專業和投入其實比商業地產更是有過之而無不及。迪斯尼經歷了近百年的發展才形成了今日的規模(也就個位數)自然有其中的道理。旅游地產也是要在上面提到的人均2.7萬元的可支配收入中分一杯羹的，發展空間可想而知。通過國際概念設計公司的平臺也使我有機會接觸不少國內的想涉足旅游地產的開發商，我告訴他們如果想通過景區開發并通過出售景區商鋪變現的話，最好還是趁早不要碰旅游地產。我在上面講的商業地產的供給情況也同樣適用于旅游地產的商鋪。而其中的大多數的開發商對于旅游地產后續的管理經營和不斷更新以及人才儲備等幾乎都是空白的。

 

　　3.養老地產，中國的老年人其實不缺住宅，未來更不缺。他們更需要的是養老服務而不是養老地產。

 

　　根據樂觀的估計，國內的住宅地產的拐點會出現在2020年。屆時有太多的空樓和鬼樓，你隨便拿來，只要能提供養老服務就會有市場。我去年參加正和島的活動，深度考察上海親和源，這個在上海很早就涉足養老地產的領軍企業。結束時我對親和源奚董事長說我理解了親和源其實更像是養老產業的“酒店管理公司”，親和源的價值鏈在于前期的適合老年人起居、走動、交流、生活和服務的規劃和特別是后期的營運和管理。造這些房子在親和源的養老產業中的價值鏈中占比很低。奚董事長和我握手表示認同。于是我又想到了酒店行業的管理公司，他們真是聰明啊，知道如何在酒店行業的產業鏈中獲取最大的價值而不是涉入酒店資產的投入。你有聽說過“酒店地產”嗎?

 

　　筆者進一步研究了一些關于養老地產的論述，其中引用了國內的人均養老床位數是2%和所謂發達國際的4-5%差額來證明國內的養老地產的發展空間如何之大，但發表這些觀點的人恰恰忽視了發達國家是國家和政府負責養老這一塊，和你地產商想買住房給老年人不是一碼事。所有觀點也都不否認國內的養老地產還都是要瞄準小部分的高端富有老人這一群體，這就更加沒轍。就像商業地產一樣，你全部造有LV進駐的高端商場可能嗎?(這難道不是很多的地方政府和開發商們想要的嗎?)近來我們已經開始看到了之前一些信誓旦旦進軍養老地產的企業已經開始全線潰退的一幕，我只能說是不撞南墻心不死啊。

 

　　4.產業地產，產業地產真的是可以包羅萬象的，比如很多產業園區其實更多是政府的功能，像新加坡的裕廊工業園，其設置、規劃、建設和管理需要進行國家和地區間的需求和競爭分析，其中的復雜和專業程度大大超出一個開發商所具備的能力。也不要以為你租出去一個倉庫就是產業地產或者就是物流地產了。

 

　　又比如中國傳統文化是輕商的，因為輕視也容易把事情看得簡單，對于“商業地產”，他們真的會以為地產是主體，商業是定語。語法上似乎也沒錯，但我常常舉例“戲劇舞臺”，你能說舞臺是主體，戲劇是定語嗎?商業至于地產的關系就像演戲和舞臺的關系，演戲和搭臺，孰輕孰重就很清楚了。所以千萬不要以為你造一個殼就可以做里面的一切事情了。我們很多在黃金十年大發了的老板們往往都會過高估計自身的能力，真的以為自己可以是無所不能的。

 

　　寫這些是為了給膨脹中的中國房地產思維降降溫、壓壓驚。從現在開始到2020年，如果房地產的拐點還能支撐到那天才到來的話，對所有真正從事房地產事業的企業來說現在的幾年就是一個轉型窗口期，企業的決策們應該潛下心來，認真的研究各不同行業的本質和趨勢。　　

 

　　只要以稍微專業一點的角度去審視就知道產業地產其實看上去并不誘人，沒有一個可以和房地產黃金十年那樣的盈利模式相比。如果你弄明白了這個道理，也準備好了可以從快速地造房子出售盈利模式轉變到扎扎實實地長久地做服務中去，并知道不會再有之前這樣的利潤和回報，則你轉入的行業甚幸。綜上所述那種簡單認為產業地產會有下一個黃金十年的觀點很幼稚可笑，體現了一種房地產膨脹思維的一廂情愿。如果不明白這些，不如先停下來什么都不做也不失為是一個選擇，切忌盲目樂觀轉型，這樣至少還可以留住你黃金十年所積累的財富。

 

    本文來自搜狐焦點產業新區，文/王瑋，如若牽涉版權問題請與管理員聯系，謝謝！