秦虹：我國地產資產已具備證券化條件
來源:新浪財經 作者:新浪財經 時間:2014-11-05
核心提示：近日，中國住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹在上海發表演講時表示，中國房地產逐步走向成熟，資產證券化是必然選擇，目前我國的地產資產證券化的條件已具備。
近日，中國住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹在上海發表演講時表示，中國房地產逐步走向成熟，資產證券化是必然選擇，目前我國的地產資產證券化的條件已具備，不過商業地產資產證券化客觀上還需克服障礙，高品質且定價合理的基礎資產相對稀缺。
秦虹是在2014全球房地產金融中國峰會年度盛典做出如此表述的。她指出，中國房地產發展始終受到民間資本巨大的影響。過去民間資產大量買房，對中國的房地產市場產生的影響非常不利。“中國房地產一定有投資前途，但不應該是過去那樣初級的、原始的、低級的投資。”
秦虹認為，房地產投資趨勢，大致將朝著兩個方向走：一是實物性投資向新型證券化投資轉變，據研究，2010年前，40%的買房者(個別城市50%)是投資，這樣的需求未來會轉變；第二，中長期來看，住宅投資會下降，依據傳統投資房地產的文化習慣，非住宅會上升。
根據她的觀點，下一步未來新型城鎮化投資，在中國有可能出現的機會是什么？半商業辦公室投資，投資的需求在國際比例比較大，把寫字樓、商場都賣出去了，這樣大量的散售帶來的風險是巨大的，因為不符合商業提高經營水準資金需求的支撐。這樣來看，商業地產未來的風險可能比住宅風險還要大，這種實物性靠散售的方式，在未來也不可持續。
因此，秦虹的結論是，未來無論是從資金的需求方，還是投資的需求來講，商業市場的資產證券化有非常大的前景。
商業地產資產證券會帶來哪些影響？秦虹表示，第一，獲得更長期穩定的資產來源，變信用渠道為資產渠道；第二，有利于商業地產統一經營而不必散售，從而大幅度提高商業地產經營水平；第三，可以在眾多投資人選擇下促進優勝劣汰；第四，可以分散和降低商業地產風險。
秦虹表示，中國在
商業地產資產證券化也做了一些探索，由于中國沒有標準的REITs可以推行，以專項資產管理計劃為載體實現的商業地產資產證券化，由于緩存期短，流動性不足，未能實現個人投資者大規模參與，和標準的REITs仍有較大差距。
但她指出，從長遠來看，一來商業地產經營特征和融資需求倒逼資產證券的發展，我國近三年施工面積以超過20%的速度在增長，商業地產施工面積的增長接近40%，我國發展商業地產資產證券化實際上具備非常有力的條件，符合國家金融改革的方向，中國房地產逐步走向成熟，資產證券化是必然選擇。
而在制度環節上，目前我國已具備2013年的基本文件。今年政策提出要積極穩妥地探索房地產REITS試點。關于發行REITS的主題更加重要，交易場所更加豐富，從過去的審批制到未來備案制的研究都在進行；第三，市場參與主體逐步在成長，包括信托、商業銀行、私募、評估師、評估機構等，風險管控經驗已比較豐富。
最后，秦虹總結道，我國房地產資產證券化的條件已具備，目前商業地產資產證券化客觀上還需要克服障礙，高品質且定價合理的基礎資產相對稀缺，國內目前風險利率較高，在稅收的優惠和稅制的設計，削弱了吸引力，投資人有待進一步成熟。
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