秦虹：我國地產(chǎn)資產(chǎn)已具備證券化條件
來源:新浪財經(jīng) 作者:新浪財經(jīng) 時間:2014-11-05
核心提示：近日，中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹在上海發(fā)表演講時表示，中國房地產(chǎn)逐步走向成熟，資產(chǎn)證券化是必然選擇，目前我國的地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的條件已具備。
近日，中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹在上海發(fā)表演講時表示，中國房地產(chǎn)逐步走向成熟，資產(chǎn)證券化是必然選擇，目前我國的地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的條件已具備，不過商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化客觀上還需克服障礙，高品質(zhì)且定價合理的基礎(chǔ)資產(chǎn)相對稀缺。
秦虹是在2014全球房地產(chǎn)金融中國峰會年度盛典做出如此表述的。她指出，中國房地產(chǎn)發(fā)展始終受到民間資本巨大的影響。過去民間資產(chǎn)大量買房，對中國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響非常不利。“中國房地產(chǎn)一定有投資前途，但不應(yīng)該是過去那樣初級的、原始的、低級的投資。”
秦虹認為，房地產(chǎn)投資趨勢，大致將朝著兩個方向走：一是實物性投資向新型證券化投資轉(zhuǎn)變，據(jù)研究，2010年前，40%的買房者(個別城市50%)是投資，這樣的需求未來會轉(zhuǎn)變；第二，中長期來看，住宅投資會下降，依據(jù)傳統(tǒng)投資房地產(chǎn)的文化習(xí)慣，非住宅會上升。
根據(jù)她的觀點，下一步未來新型城鎮(zhèn)化投資，在中國有可能出現(xiàn)的機會是什么？半商業(yè)辦公室投資，投資的需求在國際比例比較大，把寫字樓、商場都賣出去了，這樣大量的散售帶來的風(fēng)險是巨大的，因為不符合商業(yè)提高經(jīng)營水準資金需求的支撐。這樣來看，商業(yè)地產(chǎn)未來的風(fēng)險可能比住宅風(fēng)險還要大，這種實物性靠散售的方式，在未來也不可持續(xù)。
因此，秦虹的結(jié)論是，未來無論是從資金的需求方，還是投資的需求來講，商業(yè)市場的資產(chǎn)證券化有非常大的前景。
商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券會帶來哪些影響？秦虹表示，第一，獲得更長期穩(wěn)定的資產(chǎn)來源，變信用渠道為資產(chǎn)渠道；第二，有利于商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一經(jīng)營而不必散售，從而大幅度提高商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營水平；第三，可以在眾多投資人選擇下促進優(yōu)勝劣汰；第四，可以分散和降低商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險。
秦虹表示，中國在
商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化也做了一些探索，由于中國沒有標準的REITs可以推行，以專項資產(chǎn)管理計劃為載體實現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，由于緩存期短，流動性不足，未能實現(xiàn)個人投資者大規(guī)模參與，和標準的REITs仍有較大差距。
但她指出，從長遠來看，一來商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營特征和融資需求倒逼資產(chǎn)證券的發(fā)展，我國近三年施工面積以超過20%的速度在增長，商業(yè)地產(chǎn)施工面積的增長接近40%，我國發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化實際上具備非常有力的條件，符合國家金融改革的方向，中國房地產(chǎn)逐步走向成熟，資產(chǎn)證券化是必然選擇。
而在制度環(huán)節(jié)上，目前我國已具備2013年的基本文件。今年政策提出要積極穩(wěn)妥地探索房地產(chǎn)REITS試點。關(guān)于發(fā)行REITS的主題更加重要，交易場所更加豐富，從過去的審批制到未來備案制的研究都在進行；第三，市場參與主體逐步在成長，包括信托、商業(yè)銀行、私募、評估師、評估機構(gòu)等，風(fēng)險管控經(jīng)驗已比較豐富。
最后，秦虹總結(jié)道，我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的條件已具備，目前商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化客觀上還需要克服障礙，高品質(zhì)且定價合理的基礎(chǔ)資產(chǎn)相對稀缺，國內(nèi)目前風(fēng)險利率較高，在稅收的優(yōu)惠和稅制的設(shè)計，削弱了吸引力，投資人有待進一步成熟。
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