第一步：“看得見”——做好商業(yè)展示面

　　主要是保證外部看得見項目，體現(xiàn)展示性，在地塊什么位置，布置什么物業(yè)功能，用在綜合體里面的物業(yè)排布，萬達強行要求商業(yè)展示面不低于200米。

　　1、看得見——土地價值評估；土地價值評估案例

　　2、看什么——形象展示面放什么；給消費者什么樣的形象；業(yè)態(tài)和品牌選址要求 

　　3、客戶怎么來：需要讓客戶看到以后有感覺，看到什么很關(guān)鍵，直接決定項目定位、檔次、形象和主題，看到什么讓客戶產(chǎn)生聯(lián)想，并吸引客戶進店消費。

第二步：“進得來”——做好外部交通銜接

　　進得來包括交通組合方式、構(gòu)成比例，關(guān)注來本質(zhì)是回答項目的外部交通銜接方式、如何順利搭接外部交通方式，不同等級購物中心交通方式差異化對待。

　　要點1：分析項目四至的道路等級，現(xiàn)狀與未來的道路等級，道路等級決定項目定位等級和輻射范圍，等級越高，道路要求越高；

　　要點2：提前評估消費者的來消費的方式與比例，區(qū)別交通設(shè)計導(dǎo)向，私家車？公交車？地鐵？步行？不同類型的購物中心交通組合方式完全不同，城市級與社區(qū)級完全不同；

　　要點3：對未來交通擁堵點的判斷，建成后及建成后的預(yù)判；

　　要點4：交通出入口考慮擁堵點、便捷性、安全性及相互干擾等問題；

　　要點5：進得來還得出的去，即項目的安全性，保證出車庫不遇到車禍。

第三步：“停得下”——做足停車位/停車動線

　　項目車位配置多少才算夠用，滿足最大負荷運轉(zhuǎn)的80%停車位需求即可，停車數(shù)量在地塊允許的條件下，與項目區(qū)位屬性、公共交通、地鐵直接相關(guān)。

　　要點1：不同等級、不同類型的購物中心對停車位的需求完全不一樣；城市級/區(qū)域級/社區(qū)級/家庭型/年輕時尚型.....對車位的要求完全不一樣

　　要點2：注意綜合體內(nèi)部停車位指標的共享和協(xié)調(diào)；

　　要點3：停車位的數(shù)量關(guān)系到地下車庫層數(shù)，最直接影響成本和負一層利用；

　　要點4：注意不同物業(yè)類型在停車位方面的分區(qū)和共享，方便后期管理；

　　要點5：優(yōu)化停車動線，停車位車位劃割，包括出入口，提高車位使用效率。

第四步：“流得動”——內(nèi)部人流動線設(shè)計

　　關(guān)鍵要素1——出入口：如人的臉面和嘴巴，出入口設(shè)計不合理，人流導(dǎo)入會受影響，但必須區(qū)別對待形象入口和人流入口的區(qū)別；

　　關(guān)鍵要素2——中庭設(shè)計：中庭如人的心臟，人流進入以后在中庭聚集再通過連接中庭的通道，所以中庭的位置、形式、個數(shù)、方式很重要；

　　關(guān)鍵要素3——水平動線：水平動線結(jié)合中庭設(shè)計，使同平面上的各店鋪的空間上得到充分展示，使消費者能輕松看見商店內(nèi)的展示細部，適度長度；

　　關(guān)鍵要素4——垂直動線：誘使購物者離開低樓層前往另一個樓層購物，這在設(shè)計上是樓層垂直動線要解決的問題，高層人氣決定購物中心成敗；

　　關(guān)鍵要素5——跨層動線：超過6層的購物中心，消費者已經(jīng)很難一層一層的走到頂層，有跨層電梯來引導(dǎo)消費者往下向下流動，類似于瀑布往下。

第五步：“逛得爽”——設(shè)計主題層及主題區(qū)

　　目的：保證目標消費者迅速找到目標樓層，同時逛的時候有品牌豐富度，主次搭配；深、面寬、硬件設(shè)計完全不一樣，如兒童、電影院、百貨、溜冰場；

　　關(guān)鍵要點2——主題區(qū)：圍繞各層的主力店，設(shè)計以主力店為核心的業(yè)態(tài)，方便業(yè)態(tài)互動，后期鋪位劃割、招商。

第六步：“切得好”——鋪位劃割及組合

　　目的：保證資源占有與租金貢獻匹配，最大化臨街鋪位，采用切小合大原則；

　　關(guān)鍵要點1——先業(yè)態(tài)再鋪位：以業(yè)態(tài)確定鋪位的資源劃分；

　　關(guān)鍵要點2——先主后次：先搞定主力店的鋪位要求，再圍繞主力店切分散鋪；

　　關(guān)鍵要點3——能用則用，充分利用公共設(shè)施，如衛(wèi)生間、過道、樓梯等人流；

　　關(guān)鍵要點4——能省則省，減少公共通道、輔助設(shè)施對通道資源的占用。

第七步：“撐得住”——輔助設(shè)施和電梯設(shè)備

　　目的：看輔助設(shè)施和機電設(shè)備能否支撐購物中心的正常運營；

　　關(guān)鍵要點1——衛(wèi)生間配置：不同主題/級別的購物中心對衛(wèi)生間配置不同；

　　關(guān)鍵要點2——補貨通道：中高檔的購物中心的補貨通道設(shè)計；

　　關(guān)鍵要點3——電梯等機電設(shè)備，看機電設(shè)備能否支撐項目運營。

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