華潤置地：地鐵上蓋商業項目業態組合策略
來源:贏商網 作者:贏商網 時間:2014-09-30
核心提示：地鐵上蓋商業項目的特色主要體現在與地鐵連接樓層（包括地上、地下）的業態組合與商品定位，因此有必要了解與地鐵連接的樓層的業態組合與商品定位的種類。
以中高檔休閑餐飲和TOGO輕食、零食為主導，輔以部分主流青春流行服飾店、快時尚、3C數碼店、個人護理用品店、化妝品店、生活雜貨、家居用品店、美食廣場等。
典型：上海來福士廣場地下室商場、上海美羅城地下室商場、深圳金光華廣場地下二樓商場。
特點：此類是地鐵商業最常規最常見的業態組合與商品定位模式，符合地鐵商業消費習慣—快速型、隨機型、輕便型、大眾型的消費特性；這類商鋪通常面積較小，租金單價較高，商品體積小重量輕，客單價不高，重在求新求變，才能激發客人隨機購買欲；該模式需要站點周圍有相當規模數量的辦公樓群或龐大的客流支撐。
以中低價位、非主流的個性時尚服飾與創新型的禮品、玩具、動漫店、DIY商業、外貿商品等各類潮流小店為主，輔以部分快餐店，偏向女性市場。
典型：上海中山公園玫瑰坊、上海工口體育場站星城時尚商業中心、南京萊迪時尚、北京萬通新世界商。
特點：該類地鐵商業項目通常位于交通便利的非核心商業區站點或核心商業區站點的邊緣地帶，以全地下商場為主；這類商鋪劃分面積較小，租金單價較高，主要客源為購買力有限而又追求時尚的年輕族。
以精品超市以及中高檔餐飲為主
典型：上海久百城市廣場（久光百貨）、上海港匯廣場、深圳益田假日廣場、深圳萬象城、北京西環廣場嘉茂等。
特點：該類地鐵商業項目通常位于核心商業區或成熟的高檔商住區站點，其中部分項目整體租賃給知名百貨經營，如上海久光百貨和北京新光天地。
同時引進大賣場和家電賣場、運動城、電影院等多家主力店
典型：上海龍之夢、深圳中心城、深圳COCOPARK、北京中關村廣場等。
特點：該類地鐵商業項目通常規模較大，有足夠的商業面積吸引高租金單價的小面積商家進駐，從而平衡多家主力店的低租金，形成良性的投資回報；部分有待培養旺場的偏僻站點商業項目還會引進折扣店業態，例如上海南站百利時尚中心和香港東薈城。
以國際二線服飾和高檔餐飲為主
典型：北京國貿商城、上海國金IFC等。
特點：該類地鐵商業項目都位于高檔核心商圈，且一樓商城布滿國際一線奢侈大牌的極少數知名超級購物中心，才能將國際奢侈品的二線品牌引入地下室商場，不然即使是有心引入高端品牌，也只能先從設計師品牌入手然后逐步調整，例如上海新天地3期的新天地時尚項目。
為了展開錯位競爭，部分商業項目采取了休閑娛樂城的業態組合，引進多廳影院、KTV、真冰溜冰場、電玩城等各種娛樂商家。
典型：上海星游城、香港西九龍中心。
韓國首爾的COEX MALL為了與周圍的現代百貨等商業體錯位，更是引進了水族館、泡菜博物館、書 城、超級影城、溜冰場等大量娛樂業種，被稱為韓國最大的娛樂購物中心。而樓層過多的項目高層區域也往往主打餐飲娛樂，例如香港的The ONE等。
總結：
1、商業區的地鐵上蓋商業項目吸引的主要是青年和中年的學生客群和上班族；
2、客流通常有一定的保證，故引進的業態業中以租金較高的各類主流或非主流時尚個性特色的服飾、飾品、護理品和禮品以及隨即消費沖動最高的各類餐飲商戶為主；
3、規模較小且位于商務區的地鐵上蓋商務樓和賓館的商業裙房則集中聚焦于中高檔商務配套的銀行、咖啡廳、品牌快餐、中西餐廳、便利店等相關聯業態；
4、住宅區的地鐵上蓋商業項目則重點考慮全家共同參與的家庭型業態品種組合，如超市大賣場、各類餐廳、娛樂項目等；
5、家居建材城屬于消費頻率和消費沖動很低、目的性購買傾向最高的商業項目，這類低租金的等大型專業市場通常只有位于非常生僻商圈的大型地鐵上蓋商業項目才會引進，這類重型專業市場開設在人氣不足但租金低廉的商圈，利用地鐵的時間成本優勢和廣告吸引客人專程前來。
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