核心提示：在電商市場規模擴大、東西部產業轉移、行業政策不斷落地的背景下，倉儲業占固定投資產投資比例持續提升，各路資金紛紛搶灘物流地產市場。
目前我國物流地產供需缺口巨大，中國人均倉儲面積僅為美國的1/12，租金也連續18個季度上漲，投資回報率已超過商業地產；但國內大部分市場份額被外資搶占，其中物流巨頭普洛斯近年在利潤率、回報率、物業投資收益等方面逐漸體現出對開發商的優勢，國內物流地產投資機會已來臨。
一、宏觀面：物流倉儲需求高速增長
1.電商時代全面崛起
2009-2013年，中國線上零售總額的復合增長率為63%。2013年，國內線上零售總額達到1.85萬億元，高基數的背景下仍實現42%的增長率；網購規模已占社會消費品零售總額8%，同比上升1.7個百分點。
2.產業轉移加速進行
隨著我國經濟結構與產業結構調整推進，東部沿海地區產業向中西部地區轉移步伐加快。2004-2014年全國中西部地區固定資產投資額占比從44%提升至53%，中部與西部地區的投資增速持續高于東部地區。2010年國務院發布《關于中西部地區承接產業轉移的指導意見》，進一步在政策層面支持產業轉移。東部制造業向中西部的轉移大潮也催生了大量工業倉儲需求。
自2011年國務院頒布物流“國九條”(《關于促進物流業健康發展政策措施的意見》)以來，促進物流業發展的政策和規劃相繼出臺。2014年6月，李克強總理主持國務院會議通過《物流業發展中長期規劃》，確定了農產品物流、制造業物流與供應鏈管理等12項重點工程，提出到2020年基本建立現代物流服務體系。
由于物流業需求持續高速增長，上游倉儲業的投資規模不斷攀升。2013年，國內倉儲業的固定資產投資總額為4,201億元，占比全國固定資產總額0.96%，同比提升0.1個百分點；2014年1-7月，倉儲業累計投資額已實現2,598億元，占比提升至1%。
去年5月以來，包括互聯網平臺、物流運營、工業地產、保險基金等在內的各路資金開始大舉進軍中國物流業：(1)國內企業中，阿里巴巴投資千億元于菜鳥網絡建立自己的物流體系，萬科在行業銷售低迷下宣布進軍物流地產；(2)海外企業中，澳洲的嘉民集團、美國的厚樸基金、凱雷投資、荷蘭的匯盈資管等紛紛增資內地物流企業。
一、供求端：優質倉儲供不應求
隨著中國國內個人消費增長，線上零售市場日趨成熟、電子商務不斷升級發展，零售行業對優質物流倉儲的需求將進一步提升。從微觀面來看，電商的業務規模擴張速度越快，其對物流倉儲需求體量也越大。
(1)阿里巴巴聯合銀泰、復星、“三通一達”等企業于2013年5月宣布斥資1,000億打造菜鳥網絡平臺，目前在天津和金華計劃開工100萬平米物流項目；
(2)京東2014年1季度招股說明書披露使用的倉儲面積達150萬平米，上市后2014年2季度披露的面積就增至180萬平米；
(3)蘇寧2012年末擁有物流倉倉儲及相關配套面積約110萬平米，2014年2季度披露的面積已達352萬平米。
(4)唯品會從2011年2季度到2014年1季度在全國范圍內單向普洛斯一家就租賃了近30萬平米的倉儲用地，并計劃于2016年達到70萬平米。
三、價格端：網購發達城市倉儲租金上漲趨勢明顯
淘寶根據各城市網購成交、網購規模等數據綜合發布全國網購城市50強。其中，杭州替代廣州躍升為一線網購城市，蘇州、南京、寧波、溫州、京華等長三角城市也進入網購發達城市之列。隨著網購規模的擴大，優質物流倉儲供不應求，推升各地倉儲租金持續上漲。
四、利潤端：優質倉儲回報率超商業地產
根據CBRE發布的報告，全國優質倉儲物業平均租金已連續18個季度上漲，投資回報率已超過寫字樓、購物中心及高端住宅，躍居物業市場第一。以北京和上海兩地為例，過去5年的房地產投資回報率表現為：物流設施>購物中心>寫字樓>高端住宅。目前，普通的物流設施平均投資回報率達到6.5%-7%，優質倉儲的回報率可以達到8%-11%。
國內物流地產仍處起步階段，但海外資金已提前布局市場。截至2014年3月，外資工業地產商持有的物業面積占比高達78%。其中，由新加坡主權基金控股的普洛斯持有全國760萬平米的倉儲物業面積，市場份額高達59%，已基本形成壟斷格局。未來隨著市場不斷擴容，國內資金也將積極布局物流地產，中國企業有望憑借本土優勢提高內資市場的份額。
