但除了能夠快速走量、擁有成本和資金優勢的房地產企業之外，其余的企業在房地產未來幾年或許并不存在大機會。50億以下的區域性企業難敵地產大鱷，有可能面臨轉出房地產行業的命運。在地方政府推新城用地的時候，由于資本要求的是可控制，減少不可預見性，因此不具備相關核心競爭力的企業不愿碰新城開發。

 

　　而從購買需求層面而言，新增人口現在的購房質量比前幾年下降了。很多有購買能力的人，近三、四年沒有買過房子，在未來給大家提供什么樣的新產品可能是一個方向。

 

　　在休閑地產的操作過程中，考察發現很多項目都面臨一些問題。其中一個很重要的因素是擇地的問題，他們更愿意擇景區旁邊的地，但是離核心城市太遠，基本上在第一塊我已經說過，可能未來擇地方面，這是一定要規避的。如果整個休閑地產作為以房地產銷售作為中短期盈利模式，這沒有任何問題，未來也是如此。

 

　　但如果更關注資產價值的經營，則需要對整個周期嚴謹判斷。以大盤的模式來看，一個三、五年要清盤的休閑地產項目，出于客戶的零散度，要把它運營出口碑是需要時間的，你的很多投資是漸進的，邊投一部分，邊看一部分，邊收一部分，這是漸進的。投資周期是五年朝上來看，并不是一個短周期。

 

　　此外，從休閑地產項目的硬件配套來看，垂直服務商的缺乏是一個行業面臨的問題，這也導致了客戶迭代和人流培育體系面臨困難。硬件之外，內容和服務雖然不是休閑地產銷售的決定因素，但妥善的安排會是強大助力。

 

　　我們發現很多休閑地產，即使它采取了錯的開發路徑，但是它的總經理有時候有五星級酒店工作經驗，這個項目比一般的項目會好一些。有些項目缺乏購買慣性，但投入服務，建立起社區的鄰里感，會引起很多人的購買沖動。

 

　　對于休閑地產的機會及發展趨勢，現在依然是爭取大量土地的好時機，且能獲得合適的價格。地方政府推地的壓力很大，他也想往外送，只要讓他覺得你能做得了，這時候就會有很好的空間。通過很多企業做的項目，不斷的有企業找過來，動輒上千畝土地，其實是蠻不錯的。

 

　　此外，休閑地產的發展前景中，垂直服務商也有巨大的崛起機會，第一做文化商業運營的，第二是做健康，第三是直接做的酒店和景區的經營。未來的休閑地產一定是小引擎及迭代思維。其中，對于小引擎而言，好處是錯了還可以掉頭。

 

　　休閑地產與旅游地產的區別：旅游地產圍繞風景區來打造，而休閑地產必須離核心城市不遠，一個半小時車程以內。

 

　　我國旅游資源豐富，景點并不稀缺，升級改造的諸多限制，導致近些年增長放緩，而且以觀光游為主，滯留性偏弱，導致旅游地產的發展很尷尬。另一方面，近幾年區域休閑、區域度假需求穩定增加，但又缺乏應有場所、設施和項目來承載，休閑地產因而存在巨大的機會，也成為開發商目前布局的重要方向。目前休閑地產一個很好的案例就是萬科在杭州的良渚文化村，整體投入120億，已經產出160億，還有近200億的貨值儲備。

 

 

　　休閑地產發展存在的問題

 

　　一、模式與邏輯

 

　　1、項目擇地不合理，以前偏向拿景區周邊的地，離核心城市太遠，不適合用于發展休閑地產

 

　　2、對項目操作周期缺乏客觀的預判，投資周期必須拉長，應該在五年以上。

 

　　3、傳統地產思維嚴重，喜歡引擎和硬件的高大上，缺乏項目運營和品牌運作的耐心和正確態度，希望一次性投入帶來產出，缺少配套迭代升級的意識。

 

　　4、往往先做住宅后做休閑，項目操作順序不合理。應該先做好休閑設施吸引人流量再發展住宅產品。

 

　　5、垂直服務商缺乏，靠開發商單打獨斗困難重重

 

　　二、客戶迭代與人流量培育體系。旅游帶動地產，但旅游產品定位太高前期投入太大且沒有招來人氣。

 

　　三、資金安排上存在問題。應該致力于獲取5年以上長線資金，可以采用股權合作的方式引入，同時要有規范的財務和治理結構，包括退出機制。

 

　　四、客戶入住時長的提升需滿足硬件、內容、服務、運營四方合力。

 

　　休閑地產的機會

 

　　1、  取地機會大，價差空間大，轉讓機會大：廉價獲取大幅土地，地方實力型企業拿地有優勢，存在轉讓機會。

 

　　2、  用家時代的大市場：休閑地產生活化，逐漸構建完備的入住和生活體系。遠郊地產休閑化：引入休閑、度假元素，關注生活方式升級，給客戶置業一個充足的理由，為資本操作贏得空間。

 

　　3、  垂直服務商的快速崛起下的雙重機會，開發商不再是單打獨斗。

 

　　4、  資本心態逐步合理回歸下的大機會。

 

　　5、  可復制的模式。一旦摸索出成功的發展模式，便可廣泛復制。

 

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