粗放型盈利模式已不再適應(yīng)中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

 

　　雖然產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，但在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，單純依靠土地溢價(jià)+賣房賣鋪的粗放型盈利模式主導(dǎo)了絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。但這樣的盈利模式讓參與產(chǎn)業(yè)園建設(shè)的投資方和開發(fā)商只關(guān)注于園區(qū)的房地產(chǎn)盈利狀況，忽略了房地產(chǎn)與園區(qū)產(chǎn)業(yè)的配套問題。當(dāng)園區(qū)住宅、商業(yè)配套銷售一空后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部分成為一個(gè)空殼，許多產(chǎn)業(yè)園出現(xiàn)了環(huán)境惡化、后續(xù)招商困難等情況，爛尾樓、“鬼城”、“空城”頻出。

 

　　目前，中國(guó)進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整頓升級(jí)階段。產(chǎn)業(yè)園區(qū)在功能上由傳統(tǒng)意義上的單一配套轉(zhuǎn)向復(fù)合功能設(shè)計(jì)，運(yùn)營(yíng)方式上由原來(lái)多類別科技領(lǐng)域的疊加轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化的研究開發(fā)。開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變也促使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式隨之更新。

 

　　變化一：從單純賣房賣鋪升級(jí)到自持物業(yè)為主

 

　　這種盈利模式，一般是隨著產(chǎn)業(yè)園自身的發(fā)展逐步由傳統(tǒng)的純銷售模式轉(zhuǎn)變而來(lái)，這種模式下，物業(yè)銷售主要以保持現(xiàn)金流為目的，主要依靠自己持有的大部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)賺取租金，并在未來(lái)物業(yè)升值之后取得收益。

 

　　富卓金地珠海科技園是由金地集團(tuán)與珠海政府共同打造的工業(yè)園區(qū)，2005年開始動(dòng)工。項(xiàng)目總體定位為珠海市最具投資價(jià)值的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)。因此，園區(qū)根據(jù)不同階段的開發(fā)模式、開發(fā)策略，采取了不同的盈利模式。最初，該園的盈利模式主要依靠土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓，土地增值回現(xiàn)。2007年，隨著政策和市場(chǎng)條件的成熟，在前一基礎(chǔ)上增加了標(biāo)準(zhǔn)廠房、綜合樓宇的開發(fā)，該階段以銷售為主，出租為副，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金回籠。到2010年，隨著園區(qū)所在區(qū)域環(huán)境的完善，園區(qū)開發(fā)以研發(fā)和辦公樓業(yè)務(wù)、社區(qū)生活配套物業(yè)為主，這個(gè)階段除部分社區(qū)物業(yè)依然進(jìn)行銷售以保持現(xiàn)金流外，其他物業(yè)都選擇了長(zhǎng)期持有出租。

 

　　變化二：由專注房地產(chǎn)開發(fā)到全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)探索

 

　　這種盈利模式，入駐園區(qū)的投資方和開發(fā)商不再僅僅關(guān)注與房地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)運(yùn)營(yíng)。而是根據(jù)園區(qū)的行業(yè)定位，深入把握行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)和其產(chǎn)業(yè)鏈上下游的協(xié)作關(guān)系，充分理解企業(yè)客群的需求，為入駐園區(qū)的企業(yè)提供綜合服務(wù)平臺(tái)。

 

　　作為國(guó)內(nèi)城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)跑者，天安數(shù)碼城在每一個(gè)園區(qū)均著力打造投融資、數(shù)字化園區(qū)、公共服務(wù)、專業(yè)配套以及商業(yè)配套五大平臺(tái)。通過服務(wù)平臺(tái)建立、打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)的交流和合作。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)比重在園區(qū)業(yè)態(tài)中約占70%，其他只占30%的良好態(tài)勢(shì)。不僅有效促進(jìn)了與房地產(chǎn)相關(guān)物業(yè)的增值，還挖掘出新的贏利點(diǎn)。如針對(duì)園區(qū)內(nèi)的入駐企業(yè)，以物業(yè)入股、租金入股等金融手段來(lái)投資高成長(zhǎng)性企業(yè)、培育產(chǎn)業(yè)型企業(yè)，而具備了“準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)投資”的性質(zhì)，大膽嘗試引導(dǎo)金融資本進(jìn)入園區(qū)。截至目前，天安數(shù)碼城已集聚全國(guó)超過6000家成長(zhǎng)型企業(yè)，孵化上市企業(yè)近40家，擬上市企業(yè)達(dá)50余家。

 

　　變化三：股權(quán)投資，園區(qū)物業(yè)資本化

 

　　在探索引導(dǎo)金融資本進(jìn)入園區(qū)，最終實(shí)現(xiàn)土地、金融、產(chǎn)業(yè)三大資源有效整合的不僅僅只有天安數(shù)碼城。在這方面，走在最前沿，也最成功的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，非上海張江高科技園區(qū)莫屬。

 

　　依托自身5000家注冊(cè)企業(yè)的雄厚基礎(chǔ)，張江高科對(duì)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)，包括他們的上下游企業(yè)，進(jìn)行股權(quán)投資。2010年，上海張江高科上演“連中三元”佳績(jī)：投資的嘉事堂藥業(yè)成功登陸中小板，投資的微創(chuàng)醫(yī)療在香港主板上市，張江高科子公司投資參股的上海超日太陽(yáng)能首發(fā)申請(qǐng)?jiān)谧C監(jiān)會(huì)獲批。高科技產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資，為張江高科帶來(lái)全新活力。

 

　　隨即，張江高科以構(gòu)建戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)大平臺(tái)為目標(biāo)。于2011年構(gòu)建初級(jí)資本交易市場(chǎng)OTC、大規(guī)模推行“硅谷銀行”和“中華開發(fā)銀行”的經(jīng)營(yíng)模式，放大間接融資范圍和規(guī)模。引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資本化探索進(jìn)入新的領(lǐng)域。

 

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