關(guān)于2014年上半年物業(yè)市場(chǎng)整體表現(xiàn)狀況，英國皇家特許測(cè)量師、高力國際研究部中國區(qū)主管及董事謝靖宇概括到：“展望未來，北京寫字樓租賃市場(chǎng)在下半年預(yù)計(jì)無重大變化。租賃需求受到北京作為國家首都及商業(yè)中心的支撐，租金在下跌幾個(gè)季度后或?qū)⒅鸩狡蠓€(wěn)。在2014年下半年華北區(qū)各寫字樓市場(chǎng)內(nèi)，沈陽和天津面臨的挑戰(zhàn)最大。”

 

    談及商鋪市場(chǎng)，謝靖宇表示，北京、大連和青島的商鋪物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景積極，在國內(nèi)外零售商擴(kuò)張的支撐下，商鋪需求持續(xù)增加。大連及青島的社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)速度繼續(xù)快于包括北京在內(nèi)的一線城市，沈陽市場(chǎng)將有別于其他城市，預(yù)計(jì)未來一年內(nèi)，沈陽市場(chǎng)空置率或?qū)⑦M(jìn)一步上升，租金大幅度下調(diào)的可能性更大；天津市場(chǎng)也將面臨挑戰(zhàn)，鑒于天津消費(fèi)品零售總額在2014年上半年增速放緩至5%以下，該市的商鋪物業(yè)市場(chǎng)也將因此受到影響。

 

 

 

    寫字樓 

 

    供應(yīng)

 

  華北區(qū)內(nèi)，青島是2014年上半年內(nèi)唯一有新增供應(yīng)的城市。中鐵建于市中心開發(fā)的70,000平方米項(xiàng)目于期內(nèi)竣工落成。新增供應(yīng)使青島市場(chǎng)總存量擴(kuò)大到1,297,000平方米。相較之下，北京寫字樓市場(chǎng)的總存量為5,480,000平方米，大連為1,066,400平方米，天津?yàn)?,019,700平方米，沈陽為837,000平方米。

 

  需求

 

  由于中央政府大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)以及地方政府依據(jù)自身?xiàng)l件積極落實(shí)中央政策，在第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展和帶動(dòng)下，除天津外的所有城市租賃需求穩(wěn)定增長(zhǎng)。2014年上半年，跨國及國內(nèi)大型企業(yè)對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)的需求繼續(xù)維持穩(wěn)定，尤其是來自金融、投資、IT、生物醫(yī)學(xué)及其他專業(yè)服務(wù)等行業(yè)。在沈陽，業(yè)主之間不斷加劇的競(jìng)爭(zhēng)使其在某些情況下給予更具吸引力的條件及更長(zhǎng)的租賃期限，以及其他折扣及優(yōu)惠措施。值得注意的是，一些租戶從陳舊的乙級(jí)寫字樓搬遷至北站CBD子市場(chǎng)已形成趨勢(shì)。在大連，租戶希望能以更加優(yōu)惠的價(jià)格承租品質(zhì)更佳的寫字樓，這將導(dǎo)致該市新興子市場(chǎng)的需求有所增長(zhǎng)。在天津，雖然租賃需求從傳統(tǒng)的貿(mào)易相關(guān)公司轉(zhuǎn)移到金融及服務(wù)行業(yè)，但整體需求依然疲軟。在青島，需求與2013 年下半年持平，但整體空置率因新增供應(yīng)而被推高。而大連和沈陽空置率自2013年下半年均有所下降。截至2014年上半年，大連、沈陽、青島、天津及北京的空置率分別為16.2%、17.7%、15.5%、17.5%及5.3%。

 

  租金

 

  北京繼續(xù)處于自2013年上半年開始的租金調(diào)整期，截至2014年6月，租金環(huán)比下降0.2%，至人民幣310.3元每月每平方米。這主要是因?yàn)槠髽I(yè)租賃預(yù)算受中國經(jīng)濟(jì)增速不明朗的影響而有所收緊。二線城市中，受理財(cái)及貸款公司對(duì)高品質(zhì)寫字樓需求增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)，大連租金錄得環(huán)比6.0%的顯著增長(zhǎng)，上升至人民幣87.4元每月每平方米；這僅領(lǐng)先于青島，青島租金小幅下降至人民幣86.5元每月每平方米；與此同時(shí)，大連的租金仍低于沈陽及天津。沈陽由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗，業(yè)主給予更多的優(yōu)惠措施，致使平均租金下降至人民幣96.1元每月每平方米(同比下降3.2%)，而天津的租金則錄得人民幣108.8元每月每平方米。

 

  投資

 

  在寫字樓物業(yè)投資市場(chǎng)中，北京及沈陽錄得整售交易。在北京，世紀(jì)恒豐斥資人民幣約21.5億元購買臨近燕莎子市場(chǎng)的冠捷大廈；帶有外資背景的基匯資本以人民幣57億元收購盈科大衍地產(chǎn)持有的包括兩棟甲級(jí)寫字樓在內(nèi)的建筑面積為169,000平方米的盈科中心。在沈陽，中國保利集團(tuán)旗下子公司以人民幣約11.7億元購買瑞安建業(yè)(瑞安集團(tuán)成員)持有的包括23,000平方米寫字樓(建設(shè)中)在內(nèi)的沈陽中匯廣場(chǎng)二期。

 

  展望

 

  展望未來，北京寫字樓租賃市場(chǎng)在下半年預(yù)計(jì)無重大變化。租賃需求受到北京作為國家首都及商業(yè)中心的支撐，租金在下跌幾個(gè)季度后或?qū)⒅鸩狡蠓€(wěn)。在2014年下半年華北區(qū)各寫字樓市場(chǎng)內(nèi)，沈陽和天津面臨的挑戰(zhàn)最大，兩市分別有470,000平方米和380,000平方米的新增供應(yīng)。如按計(jì)劃完工入市，這些新增供應(yīng)將分別占兩市現(xiàn)有總存量的56.1%和37.2%，給業(yè)主方帶來巨大壓力。大連及青島也將有新增供應(yīng)，但兩者之體量分別僅為40,000平方米及165,000平方米，均不超過兩市歷史吸納量之水平。

 

    商鋪 

 

  供應(yīng)

 

  2014年上半年，青島、沈陽及天津均有新增供應(yīng)入市。在青島，位于市區(qū)的青島中心廣場(chǎng)開業(yè)，為市場(chǎng)帶來40,000平方米的新增商鋪供應(yīng)，使得全市的總存量增加至130萬平方米，高于大連市場(chǎng)113萬平方米的總存量。在天津，兩個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)為市場(chǎng)帶來221,000平方米的商鋪供應(yīng)，總存量增加至210萬平方米。在沈陽，盡管有兩個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，但同期四個(gè)項(xiàng)目的停業(yè)使得市場(chǎng)總存量保持在約480萬平方米。北京市場(chǎng)的供應(yīng)量位于較高水平，為510萬平方米。相較于北京2,100萬的人口總量，擁有740萬人口的沈陽仍面臨供應(yīng)過量的問題。

 

  截至2014年上半年，因新增供應(yīng)有限，大連的空置率下降至5.1%。在青島，盡管有新增供應(yīng)，但空置率仍有所下降，至4.5%。同一時(shí)期內(nèi)，沈陽市場(chǎng)凈吸納量錄得負(fù)值，導(dǎo)致空置率上升至17.5%。天津市場(chǎng)空置率小幅上升至6.3%。北京市場(chǎng)空置率上升至10.5%，主要受中關(guān)村子市場(chǎng)內(nèi)某項(xiàng)目高空置率的影響。

 

  需求

 

  餐飲商家，尤其是國內(nèi)外的連鎖餐飲品牌，仍為主要的需求動(dòng)力，緊隨其后的是進(jìn)一步鞏固其在北京的市場(chǎng)地位并向二線城市擴(kuò)張的國內(nèi)外快時(shí)尚品牌。奢侈品牌，雖然步伐較前幾年有所放緩，但仍有少數(shù)在北京市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)張，紀(jì)梵希、巴黎世家、童裝品牌Dior Kids及Armani Junior開設(shè)新店即為佐證?？鞎r(shí)尚及本土或區(qū)域性的時(shí)尚品牌是二線城市主要的需求來源。2014年上半年在華北區(qū)主要城市開設(shè)新店的餐飲商家包括鹿港小鎮(zhèn)、南小館、Coco壱番屋、貓屎咖啡、綠茶餐廳、味千拉面和漢拿山韓國烤肉。

 

  租金

 

  持續(xù)的消費(fèi)需求推動(dòng)了北京和大連市場(chǎng)租金的上漲，兩者分別環(huán)比上漲1.3%及0.4%至人民幣873.6元每月每平方米及人民幣653.9元每月每平方米。對(duì)供應(yīng)過量及市場(chǎng)飽和的擔(dān)憂削弱了業(yè)主的議價(jià)能力，沈陽市場(chǎng)租金環(huán)比下降0.4%至人民幣517.6元每月每平方米。青島和天津市場(chǎng)在一定程度上受經(jīng)濟(jì)低迷的影響，平均租金小幅下降，環(huán)比分別下降0.9%和1.3%至人民幣520.7元每月每平方米和人民幣509.2元每月每平方米。

 

  投資

 

  2014年上半年華北區(qū)內(nèi)幾個(gè)主要商鋪物業(yè)市場(chǎng)均未錄得整售交易。北京市場(chǎng)主要是受到買賣雙方對(duì)資本值預(yù)期差異的影響而未達(dá)成交易。而在二線城市，投資者雖保有興趣，但市場(chǎng)缺乏大型優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，且收益率未達(dá)機(jī)構(gòu)投資者的要求，加之業(yè)主對(duì)出售旗下物業(yè)意愿低下導(dǎo)致鮮有交易達(dá)成。

 

  展望

 

  北京、大連和青島的商鋪物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景積極，在國內(nèi)外零售商擴(kuò)張的支撐下，商鋪需求持續(xù)增加。大連及青島的社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)速度繼續(xù)快于包括北京在內(nèi)的一線城市。與此同時(shí)，北京因其首都地位、低失業(yè)率、不斷上漲的薪資和可支配收入，加之政府通過促進(jìn)國內(nèi)消費(fèi)和消費(fèi)支出率的增長(zhǎng)來推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，仍受在華經(jīng)營(yíng)的眾多零售商的青睞。預(yù)計(jì)這些因素將推動(dòng)市場(chǎng)對(duì)2014年335,000平方米的新增供應(yīng)的吸納。

 

  沈陽市場(chǎng)將有別于其他城市，鑒于2014年下半年預(yù)計(jì)有244,000平方米新供應(yīng)入市，屆時(shí)，該市業(yè)主將面臨更大的挑戰(zhàn)。因此，預(yù)計(jì)未來一年內(nèi)，沈陽市場(chǎng)空置率或?qū)⑦M(jìn)一步上升，租金大幅度下調(diào)的可能性更大。天津市場(chǎng)也將面臨挑戰(zhàn)，鑒于天津消費(fèi)品零售總額在2014年上半年增速放緩至5%以下，該市的商鋪物業(yè)市場(chǎng)也將因此受到影響。

 

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