底商社區(qū)“商住一體化”

 

    便利的生活圈子就在你家樓下

 

    便利方式：便利店、咖啡屋、餐館、銀行等構(gòu)成生活所需

 

    底商最能與社區(qū)的生活聯(lián)系在一起，因為底商就在你家樓下，這些底商將構(gòu)成你生活中重要一部分。判斷一個社區(qū)生活是否便捷，在很大程度上是要看你家的樓下是否有“吃喝玩樂購”的地方，當(dāng)然這些“吃喝玩樂購”的地方主要是以便利店、咖啡屋、便當(dāng)式小型餐館、飾品小屋、銀行等與人們生活息息相關(guān)的日常便利所需構(gòu)成。

 

    按照服務(wù)對象劃分，這些“吃喝玩樂購”的地方可以將住宅底商分為服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部和服務(wù)于小區(qū)外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區(qū)里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。對于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務(wù)對象。在設(shè)定上要看小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。

 

    “生活方便”是未來人們選擇社區(qū)居住的重要方面，而底商的形成和開發(fā)將使得這一“生活方面”成為現(xiàn)實。底商不得不成為人們生活最初的“保障”形態(tài)，人們的生活質(zhì)量和生活方式也將因此而發(fā)生改變。

 

    綜合體型“商住一體化”

 

    走在憧憬與快捷的“城市大生活”中間

 

    便利方式：商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等構(gòu)成“城市生活空間”

 

    “人們?yōu)榱松鎭淼搅顺鞘校藗優(yōu)榱松畹母茫粼诹顺鞘小?rdquo;正如兩千多年前亞里士多德對城市多彩生活的概括，人們總是對方便、快捷的大城生活無限憧憬。如果說城市改變和提高了人們的生活品質(zhì)，那么城市綜合體的出現(xiàn)無疑讓人們的生活更加美好。

 

    城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存，相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能，高效率的綜合體。城市綜合體的六大業(yè)態(tài)H（hotel）酒店、O（office）辦公室、P（park）公園、S（shopping mall）購物中心、C（congress）會所、A（apartment）公寓，組成了一個新的合生詞——HOPSCA。HOPSCA基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

 

    城市綜合體與傳統(tǒng)商場之間已經(jīng)不能并駕齊驅(qū)，傳統(tǒng)商場缺少太多的現(xiàn)代生活氣息，而城市綜合體則滿足了現(xiàn)代都市人的生活消費(fèi)方式。人們在綜合體中除了“吃喝玩樂購”之外，還可以參加休閑、游樂、體驗、互動、挑戰(zhàn)的消費(fèi)活動主題，這里將滿足人們的生活所需，還能給人們帶來更加豐富多彩的生活樂趣。

 

    0.5半徑生活“商住一體化”

 

    “僻靜”空間中體味高分值“舒適感”

 

    便利方式：必備型的業(yè)態(tài)突出日常生活功能，滿足居民基本需要

 

    居住區(qū)商業(yè)以服務(wù)居住區(qū)居民為主，滿足居民日常生活多樣化需求，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模適中，可以實現(xiàn)大部分社區(qū)商業(yè)功能，居住區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的需求略低于社區(qū)商業(yè)中心，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量與規(guī)模介于社區(qū)商業(yè)中心與鄰里商業(yè)之間。

 

    如果沒有密集的大規(guī)模“日常生活便利的底商”+具有“城市主題的綜合體”的社區(qū)，那么它的周邊“0.5公里”的生活半徑圈子必須具備，這一0.5半徑生活“商住一體化”的社區(qū)，其最大優(yōu)點(diǎn)是可以遠(yuǎn)離商業(yè)的喧鬧和嘈雜，這一類社區(qū)實現(xiàn)了純粹意義上的“家”，也就是相對比較僻靜的居所，但由于這一類社區(qū)具備了“0.5半徑生活”的圈子，其居民生活又顯得那么便利，也就是說，舒適感的指數(shù)將會大幅度提高。

 

     這一“0.5半徑生活”圈子的周邊，大多有必備型的業(yè)態(tài)：包括果蔬店、熟食店、中小型超市、便利店、中小型餐飲店、早餐店（點(diǎn)）、經(jīng)濟(jì)型旅店、中小型藥店、家電維修服務(wù)中心、洗車服務(wù)、美容美發(fā)店、洗衣店、洗浴、再生資源回收、家政服務(wù)、房屋租賃等中介服務(wù)、沖印店、報刊亭、體育文化用品專賣店、家居用品、花店、母嬰服務(wù)中心、桶裝水配送等。服務(wù)半徑不超過0.5公里的劃分范圍，服務(wù)社區(qū)內(nèi)居民，重點(diǎn)突出日常生活功能，以滿足社區(qū)居民基本需要為目標(biāo)。

 

    業(yè)界觀點(diǎn)

 

    “公益”與“功利”的“全覆蓋”

 

    近日，石家莊市宣布規(guī)劃打造“51020生活圈”，將形成三級社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，其服務(wù)密度之大，網(wǎng)點(diǎn)之多，業(yè)態(tài)業(yè)種之豐盛，僅憑想像，估計沒有人會懷疑“步行5分鐘可到便利店、10分鐘可到大中型超市、20分鐘可到區(qū)域商業(yè)中心”的美好愿景。到那時，新增的10個標(biāo)準(zhǔn)化社區(qū)商業(yè)中心、30個社區(qū)商業(yè)中心和150個居住區(qū)商業(yè)，將鋪陳出氣勢宏大且琳瑯滿目的便民商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，大小商業(yè)圈或勾連或融合或交匯，居民步出家門，舉頭可見果蔬店、快餐店、洗衣店、超市、便利店、洗浴店；多走幾步，即可直達(dá)健身休閑、文化娛樂中心、圖書店、賓館、維修站、家政服務(wù)、婚紗攝影、廢物回收等場所；而社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能的延伸，還可向居民和商戶提供專業(yè)的法律咨詢、養(yǎng)老，甚至供暖、制冷、安保、保潔、維修、送飯、送醫(yī)、定期探望、緊急救助等服務(wù)。

 

    這種公益色彩濃郁的全覆蓋式的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，既方便了居民，又能拉動內(nèi)需，且這種服務(wù)業(yè)產(chǎn)生的GDP質(zhì)地很“輕”，顏色很“綠”，不會造成令人深惡痛絕的工業(yè)污染，可謂善莫大焉。

 

    然而，我們在想像一個商業(yè)功能齊全、業(yè)態(tài)和布局合理的新生活圈的同時，更應(yīng)該考慮如何杜絕由此產(chǎn)生的不和諧音，使我們的家園永葆恬然棲息、舒心安享、世代托付的氛圍。

 

    歷史的經(jīng)驗告訴我們，廣義的“商住一體化”容易生發(fā)的問題不在少數(shù)。如擾民問題，此起彼伏的商業(yè)活動如何控制？油煙、噪聲如何治理？還有，如何防止商戶侵占綠地、車輛與道路和行人之間的矛盾、商業(yè)活動與交通的沖突等等，都是需要規(guī)劃者先行考慮的難題。

 

    城市發(fā)展需要商業(yè)同行

 

    近日《社區(qū)商業(yè)發(fā)展專項規(guī)劃》的出臺，石家莊分級化的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展藍(lán)圖日趨明朗。其實這些年隨著大型住宅社區(qū)的開發(fā)，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模也隨之加大。這些社區(qū)商業(yè)體量較大，部分社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目除了引進(jìn)大型連鎖超市外，還計劃打造特色商業(yè)街或者綜合商業(yè)步行街等內(nèi)容，以期能夠借助區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展來拓展出新的區(qū)域性商業(yè)中心。

 

    但是趨勢和規(guī)劃并不代表現(xiàn)實和成功，在發(fā)展過程中應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：

 

    1、開發(fā)商作為此類物業(yè)的開發(fā)主體，受限于資金要求，自持經(jīng)營的比例較小，分割出售后，散戶投資者為了盡快盈利，容易發(fā)生招商重疊等狀況，后期經(jīng)營管理容易出現(xiàn)問題，會影響各商業(yè)業(yè)態(tài)的穩(wěn)定經(jīng)營。所以持有型社區(qū)商業(yè)模式利于長線經(jīng)營，最終形成商業(yè)氛圍和特色，從而避免商鋪之間的非良性競爭對投資回報的損害，可以盡快形成區(qū)域商業(yè)中心。

 

    2、政府應(yīng)該在區(qū)域商業(yè)的發(fā)展中起到更多的引導(dǎo)作用。商業(yè)服務(wù)和消費(fèi)需要的確定需要科學(xué)的計算，開發(fā)商難以獨(dú)立的完成對區(qū)域的消費(fèi)人群、需求和能力等因素的綜合計算，這需要政府在更高的高度上，綜合更多的數(shù)據(jù)和因素，給區(qū)域商業(yè)做出明確的引導(dǎo)，使開發(fā)商在業(yè)態(tài)組合和后期經(jīng)營上有的放矢，這很重要。

 

    3、不同檔次的住宅和公寓對商業(yè)業(yè)態(tài)的需求不同，比如對健身設(shè)施的需求，公寓和高端住宅遠(yuǎn)高于普通住宅等，所以在社區(qū)商業(yè)分析中，應(yīng)仔細(xì)分析社區(qū)內(nèi)人群的各項條件，在中強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施和低強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施上做到精準(zhǔn)設(shè)置。

 

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