不出意外的話，2014年底將有10余個(gè)商業(yè)項(xiàng)目竣工并投入使用。以石家莊的消費(fèi)能力，能否容得下如此眾多的綜合體項(xiàng)目？省會(huì)的商業(yè)綜合體是否達(dá)到了飽和？“多少先不論，關(guān)鍵在于分布太過集中。”新聯(lián)合發(fā)展研究院首席研究員趙琰的看法獲得了與會(huì)專家認(rèn)可。石家莊的商業(yè)綜合體項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)了由分布不均導(dǎo)致的區(qū)域性過剩的情況。

 

西起中華大街，東至育才街，中山路沿線不到5公里的道路兩側(cè)林立著8座大型綜合體。與之相對(duì)的是，和平路沿線、槐安路西段及正定新區(qū)等區(qū)域，則似乎被商業(yè)綜合體的開發(fā)商們遺忘了。地理上如此集中，必然導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇。

 

■張鳳珠（河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)）：

商業(yè)綜合體是新時(shí)代的產(chǎn)物，但傳統(tǒng)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)還是能夠給商業(yè)地產(chǎn)一些啟示的。

 

■劉民英（石家莊勒泰中心營(yíng)銷總監(jiān)）：目前石家莊的寫字樓已經(jīng)飽和了，且總量非常大。盡管大家都標(biāo)榜自己是甲級(jí)寫字樓，但是從成交的大客戶數(shù)量來(lái)看，我們離真正的甲級(jí)寫字樓還很遠(yuǎn)。

 

■趙琰（新聯(lián)合發(fā)展研究院首席研究員）：在消費(fèi)力將高速增長(zhǎng)的背景下，超市、百貨這樣的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)已經(jīng)不能夠再滿足我們消費(fèi)者需求。商業(yè)綜合體，將成為我們主要的消費(fèi)場(chǎng)所之一。

 

 

2問 綜合體扎堆如何避免？

 

省會(huì)商業(yè)綜合體存在區(qū)域性過剩，與會(huì)的專家們?cè)谶@一點(diǎn)上基本達(dá)成了共識(shí)。那么我們又該如何避免大型綜合體扎堆的情況進(jìn)一步加劇？

 

專家們認(rèn)為，這還需要政府部門在制定規(guī)劃時(shí)充分考慮城區(qū)商業(yè)布局。事實(shí)上，在2002年和2009年的兩次石家莊城市規(guī)劃中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都缺乏足夠的重視。當(dāng)時(shí)很多人也沒有意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)合理規(guī)劃布局的重要性。如今石家莊商業(yè)項(xiàng)目的集中與此也不無(wú)關(guān)系。

 

■杜川慶（河北新合作房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理）：

政府在商業(yè)綜合體的選址上應(yīng)該占據(jù)主動(dòng)。變目前企業(yè)自發(fā)形成商圈為政府引導(dǎo)商圈形成。按照城市的特點(diǎn)對(duì)商業(yè)格局進(jìn)行布局，做好差異化的業(yè)態(tài)定位。

 

■張香蒲（石家莊市商業(yè)聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)）：按照我們石家莊市整體規(guī)劃來(lái)說，到2020年要形成一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，11個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，60個(gè)居住區(qū)的商業(yè)中心，4條主商業(yè)街。

 

■穆英林（河北省嘉聯(lián)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)）：人、車，如何分流？有了地鐵之后，地上跟地下如何結(jié)合，商圈和商圈之間如何形成一種暢通？這都是我們?cè)谝?guī)劃中就應(yīng)該考慮到的。

 

 

3問 為什么地產(chǎn)商紛紛改行玩商業(yè)？

 

“城市綜合體是開發(fā)商最后一根救命稻草。”石家莊安聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理武新斌這樣解釋地產(chǎn)商熱衷搞商業(yè)的原因。

 

他認(rèn)為，傳統(tǒng)模式開發(fā)一個(gè)地塊，房子賣給消費(fèi)者之后，開發(fā)商也就獲利退出了。這棟房子除了名字以外就與開發(fā)商基本沒有關(guān)系了。

 

如今，開發(fā)商獲取土地的成本越來(lái)越高，核心地塊的土地越來(lái)越稀缺。這種開發(fā)模式可謂對(duì)土地資源的巨大浪費(fèi)。而建設(shè)商業(yè)綜合體則可以通過對(duì)綜合體的運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)持續(xù)獲利。

除此之外，商業(yè)地產(chǎn)不受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，也將一部分流向住宅市場(chǎng)的資金擠到了商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中。

 

■張香蒲（石家莊市商業(yè)聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)）：商業(yè)綜合體是一個(gè)大體量的，吃喝玩樂購(gòu)功能齊全的消費(fèi)場(chǎng)所。給很多追求時(shí)尚的白領(lǐng)們的生活提供了便利。

 

■武新斌（石家莊安聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理）：城市綜合體它大多以自我運(yùn)營(yíng)為主，它對(duì)于房產(chǎn)商來(lái)說是一個(gè)長(zhǎng)久的品牌，也是一個(gè)企業(yè)永續(xù)經(jīng)營(yíng)的根本。

 

 

4問 石家莊需要什么樣的綜合體？

 

綜合體大量涌現(xiàn)的背后，不僅是市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的推動(dòng)，也是城市化的必然結(jié)果。眾多建成、在建或即將興建的城市綜合體，勢(shì)必會(huì)成為省會(huì)新區(qū)建設(shè)、舊城改造提升和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的龍頭，成為省會(huì)發(fā)展的強(qiáng)大引擎。那么，到底什么樣的綜合體才是石家莊需要的？

 

石家莊宜和創(chuàng)展商業(yè)企業(yè)管理有限公司總經(jīng)理張富振認(rèn)為，體驗(yàn)式消費(fèi)模式或許是一個(gè)方向。這種模式的綜合體不同于以往的商業(yè)項(xiàng)目，體驗(yàn)式商業(yè)項(xiàng)目中零售類業(yè)態(tài)占比重至30%~40%，同時(shí)以休閑娛樂、兒童教育等業(yè)態(tài)為代表的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)占比可達(dá)到20%~30%甚至更高，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目則更加重視藝術(shù)、生態(tài)和人文，從而使得項(xiàng)目吸引更多人氣。北京的僑福芳草地、上海的K11都屬于這類綜合體。

 

此外，體驗(yàn)式綜合體是未來(lái)發(fā)展方向已成為業(yè)界的基本共識(shí)。從目前綜合體內(nèi)部餐飲娛樂休閑為主的購(gòu)物街與以百貨為主的零售賣場(chǎng)人氣上的差別，就能看出體驗(yàn)式模式的前景。“不是一提體驗(yàn)就與零售無(wú)關(guān)。”張富振強(qiáng)調(diào)，比如一種“服裝生活館”的體驗(yàn)零售早已在一線城市悄然興起。簡(jiǎn)單來(lái)說，這種“生活館”就是一間特殊的咖啡館。其中陳列的書籍、衣物甚至家具都是對(duì)外出售的。未來(lái)，類似這種讓消費(fèi)者在體驗(yàn)中心動(dòng)的模式或許更有競(jìng)爭(zhēng)力。

 

張富振（石家莊宜和創(chuàng)展商業(yè)企業(yè)管理有限公司總經(jīng)理）：體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在：集客能力強(qiáng)；有效縮短新項(xiàng)目市場(chǎng)培育期；消費(fèi)滯留時(shí)間長(zhǎng)；對(duì)其他業(yè)態(tài)消費(fèi)帶動(dòng)顯著。這也是現(xiàn)在很多購(gòu)物中心和社區(qū)商業(yè)的開發(fā)者和運(yùn)營(yíng)商青睞體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的原因。

 

■穆英林（河北省嘉聯(lián)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)）：我認(rèn)為石家莊本質(zhì)上還是一個(gè)工業(yè)城市。人口以藍(lán)領(lǐng)為主，外來(lái)人口較少。商業(yè)需求以本地居民需求為主，外來(lái)人口多來(lái)自周邊的縣市鎮(zhèn)。因此，我們需要實(shí)實(shí)在在的綜合體，應(yīng)該和石家莊的市民一樣的，樸實(shí)、大方。