核心提示：商業地產是中國自己發明的一個產業，是一個橫跨商業地產，甚至金融產業鏈的。這種跨界的產業鏈，我們更多都是通過市場的行為來發展，來調整、來不斷的融合。
商業地產是中國自己發明的一個產業，是一個橫跨商業地產，甚至金融產業鏈的。這種跨界的產業鏈，我們更多都是通過市場的行為來發展，來調整、來不斷的融合。我們都說商業地產者，一般我們來講是業主，是物業的建造者和提供者。但是現在商業地產的開發商很多在轉型，都在轉為運營商、零售商、甚至品牌商一體，比如萬達有自己的院線，有萬達百貨，甚至還有KTV，已經在轉型。華潤集團從紅酒到超市，到很多的咖啡廳，已經變成了一體化的產業。所以中國的零售業或者商業地產發展，已經越來越呈現出一種融合性、一體化的跨界發展模式。
首先給大家來回顧一下中國發展的脈絡，在中國商業地產現在最主流的模式大家知道叫城市綜合體。當年的王書記在杭州提出要建100個綜合體，現在這個100已經成為行業的一個魔咒，很多地方成都、沈陽、貴陽、昆明都要提出建100個城市綜合體。為什么城市綜合體在中國能夠大行其道？一個是地方政府的推手，大家都希望借城市綜合體，能夠成為城市的名片、形象，拉動區域的消費，帶動地價，帶動一個城市產業的發展。還有一個很復雜背后的隱性原因，因為中國金融創新的趨勢。為什么這么講？商業地產是一個租售結合的模型，不像國外有成熟的前端多元化的低成本的金融投資平臺，我們的商業地產開發商在銀行只能拿到短期的銀行貸款，再就是靠他的銷售來完成整個資金鏈的流轉。而我們說的商業、零售業，按照專業的規定一定是持有性的，長期經營能力。但是由于中國的商業地產由于他們沒有獲得低成本中長期的支持，他們必須靠銷售型的物業完成資金鏈的周轉。通過一個城市綜合體的住宅、公寓、寫字樓、商業街，大家沉淀到酒店的持有性物業，所以中國的城市綜合體已經成為中國商業地產，包括地方政府主推的商業模式的原因是這樣形成的。
中國的城市發展現在呈現一個二元化，就是核心的老城區和郊區化帶動新城區這種并行的發展，而且出現一個雙向，每一個城市都有一線、二線城市，核心商圈的原住民，由于地價、交通等原因他不堪重負，或者追求更加綠色、低密度、環保的生活，開始向郊區化發展。來自于周邊城市外圍的移動人口，尤其是商業富人開始暫住一個城市的傳統商圈。還有周邊郊區的農民開始進城，老城區人口開始向外疏散，這種雙向的造成中國的城市形成多中心、多元化的發展格局。
中國現在城市化率正處在一個加速器，我們公開的說是52%，我認為我們的城市化率是一個偽城市化率，應該降低10個百分點。因為中國的城市化率農民工進城，他雖然進城了，但是沒有享受一個城市公民的權利，所以我們認為這是城市化是偽城市化。而且農民工進城賺了錢還會回到他原有的鄉村，很多流動性的移民人口，將來賺了錢也會擇地而終。尤其到了我們這個年齡想到養老的問題，一定不會在北京這樣的城市生活，一定會在中小城市，或者更具有文化、旅游資源的宜居城市。
我們可以看一下中國城市發展這樣一個脈絡，中國城市發展我們現在講一線、二線、三線城市，一線城市是北上廣深。還有二線城市是發達和發展快的省會城市、15個副省級城市與計劃單列市，還有4個特區，14個沿海開放城市。還有就是經濟圈的形成。我們第一代的城市化叫做大城市和城市群為代表的城市化，現在新一屆政府提出來叫“城鎮化”，城鎮化是以中小城市就近距離的，甚至城鄉一體化，以600多個地級市，2000多個縣級市為主的。我們看這個梯度就可以看到，所以我們現在提出叫后城市化或者后房地產時代。
我們可以看到中國商業地產發展的起源與軌跡，上世紀八十年代，每個城市都有百貨大樓商業大廈、副食品商店、供銷合作社、批發（農貿）市場。到了上世紀九十年代，從第一代的像沃爾瑪這種大賣場超市進入中國，中國人第一次體會到沒有柜臺、沒有營業員，可以自己推著購物車，在一個巨大的倉儲式的，像散布一樣，人們不僅感受到消費模式的一種改變，還有一種生活模式的改變。到了大盤時代、城市運營商與郊區化新城，以房地產為主導的帶動模式也一直在影響中國商業地產的發展。到了2002年商業地產概念的提出，2006年的發展和普及，2009年的轉型和提速，2010到2011年是大發展，進入2013年是轉型升級。
中國商業地產發展三個階段：最早我們叫“一鋪養三代”，一個是市場投資人希望買這樣的商鋪，第二個就是開發商他們不懂零售業，現在大家熟知的萬達、華潤等，包括現在新型的萬科、恒大都是從住宅轉過來的。他們怎樣適應零售業的規律，就到了第二階段，租售相結合，把大型集中性的商業租給主力店，然后把一些小商業店賣掉。未來中國的零售業想進入一個健康持續的發展，一定要進入持有物業為主，以長期經營的資產性物業，以資本變現為最后的發展階段。中國的商業地產才能進入良性的健康發展。
中國商業模式出現了三種模式：銷售為王地產主導的大陸模式；全程開發資產經營的香港模式；專業分工資本運營的美國模式。在美國商業基金或者小型商業基金，由他們來購買，最后他們再委托專業機構去經營，他是一個分工非常強的運營模式。
中國商業發展到今天其實有幾個重要特點：第一個，由于中國改革開放30年，我們在補課，所以中國的商業發展想追求速度、追求規模，中國本土叫做連鎖化、標準化，像萬達在全國開了將近100個，我們叫做千店一面，帶來的問題就是同質化。
第二，隨著城市發展的升級，隨著整個市民的結構，年齡、文化、區域、習慣等分層分類，商業地產開始出現多層級的差異化發展，比如在北京、上海非常明顯，已經出現了各種主題式的購物中心，在北京最高級別的是藝術購物中心，然后還出現了文化休閑類的開放式購物中心，還出現了私人購物中心，也出現了中低端的家庭區域購物中心，像萬達的模式。更出現了特色化的比如奧特萊斯。在上海同樣也出現了藝術品購物中心，像大名廣場，包括傳統比較早的上海新天地，這種街區型的。也出現了24小時營業的全天后體驗性的購物中心，所以購物中心發展到一個階段已經出現了多元化。
第三，國際化、本土化與梯度化。新型的商業形態，商業街、奧特萊斯，包括專業店、品牌店，尤其高端奢侈品都是來自國外。國際化與本土化怎么很好的結合，變成既能接地氣，又能給大家帶來國際化的生活，中國地產業正在出現一個非常重要的趨勢，就是國際化與本土化的結合。
我們可以看看中國商業地產的現狀，中國的房地產發展在世界上都是絕無僅有的，作為一個新型國家我們的發展速度都是全世界的NO.1。無論是作為支柱產業，還是開發量在全世界都是排名第一的。目前中國的宏觀經濟走到今天，中國商業地產發展到今天面臨一個轉型升級，宏觀經濟由于經濟周期發展的使然。商業地產今天也面臨一個同質化、泡沫化的形勢。所以中國的商業地產走到今天面臨一個非常嚴峻的形勢，怎么能夠保持差異化，怎么和國家的發展、城市的發展能力做一個很好的研究匹配，避免第一代城鎮化造成的同質化、泡沫、惡性競爭，現在比如沈陽、成都已經出現了過熱競爭的局面。
我們也來看一下國外城市發展的脈絡，國外在70年代二戰以后這個階段，發展的模式就是郊區化，但是他有兩個關鍵詞，就是汽車經濟、中產階級，這幾個要素支持了美國、澳大利亞這些新興的發達國家他們產生了商業地產、零售業高度發展的階段。郊區化發展快速的發展，同時帶來一個問題就是城市的空心化，老城區出現了空置，包括居住的混亂、環境的惡劣，噪音、交通堵塞。經過這樣的發展以后，由于郊區化帶來交通半徑的延長，包括整個城市生活的分散，人們還是喜歡城市核心高度密集型的方式，包括娛樂、教育、工作生活一體化的模式，所以又出現了新一輪的新都市主義，要回歸都市。到了第四階段，所有城市化走過以后，他們發現城市化帶來大的城市病，交通、噪音，包括我們中國現在城市化各種嚴重的問題，假冒偽劣產品、生活節奏加快，人們之間的交流匱乏，他們又提出了田園都市，希望城市和鄉村、自然和科技、文化和歷史能夠找到一個更好的兼容模式，包括網絡跟實體，我們能找到一個很好的平衡點。最新的模式我們說城市化還有一個很重要的模式就是TOD模式，以公共交通為導向的城市化布局，能夠提供產城一體化，工作、生活、娛樂、商業一體化最便捷，用最短的距離來完成工作、生活的循環，讓你的生活質量更加提高。而中國的第一代城市化，我用一個詞是用降低人們的生活水平為代價的，每個人在路上消耗的時間要接近3-4個小時。那么你想你的生活質量能提高嗎？我們在北京，我已經五年不開車，我一開車頭就大。坐地鐵15分鐘的時間，開車早晨如果在峰期，至少一個小時，而且你到處找不到停車位。所以城市化病，包括快節奏給人們帶來的焦慮。所以后城市化一定要追求以公共交通為導向，更加幸福快樂的模式。《美國大城市的生與死》這本書非常好，有非常精確的數據化研究。
美國的發展模式剛才講了，車輪經濟郊區化，剛才韓主任講了中國城市規劃、商業規劃、交通規劃是分離的，尤其是地鐵非常明顯，在所有發達國家，包括香港、新加坡，地鐵商業都是這個國家最繁榮的商業，因為他有地鐵，有川流不息不用排隊的人流，就是一個立體商業。而在中國，我們看包括北京、上海，甚至換乘點都僅僅是地鐵上下，這主要是因為土地的管理，造成我們嚴重的對真正商業中心形成浪費，我們說商圈一定是以交通為導向。美國在發展過程中一直是帶動全國的商業地產創新，從最早把摩天輪放在購物中心里面，包括把室外的天空、自然景觀放在購物中心，都一直引領著全球的購物中心。包括像我們看到的，大家可能去美國很多城市，到今天他們所創造的購物中心引領性一直都在。
還有日本，他們服務的精細化，包括細節的創新。日本由于生活習慣，人口密度、土地跟中國都很相近，日本是最值得中國學習。尤其中國在高大上規模、硬件都沒有問題，但是在內部的創新，比如燈光的設計、停車場的設計、衛生間的設計，甚至一個購物中心都有獨特的香型，一個購物中心放的音樂你就知道外面是什么樣的天氣。像日本購物中心的停車場，女性的停車場都有符合女性色彩的設施。衛生間里都有媽媽帶小孩，為小孩還專門設置了衛生間。他的服務創新做到極致，所以日本的購物中心、商業地產發展是值得中國借鑒的。
歐洲一定是人類完成了物質文明發展最終的價值模式，他有社會高度的福利化，歐洲模式是完全的休閑、生活，慢節奏，形成人類最重要的生活。我們現在無論是城市化，都在完成財富積累，要追求這種享受，享樂主義、極樂主義、金錢主義都影響了我們的生活，當我們完成這種原始積累以后，要追求生活的舒適，要享受生活原本的意義。北歐生活就是我們終級的價值生活，將來我們的城市化生活模式可能就要像北歐來學習。
說到中國商業地產的兩大瓶頸：一是金融；二是資本。萬達現在號稱有4000多億的資產，但是最近在A股上市被打回來了，院線在中小板上市也被打回來了。如果他將近4000億的資產，年回報率連3%都達不到。將來萬達，包括中國所有的中小地產開發商，你們持有的大量物業如果沒有創新的突破，將來你這個資產怎么變現，因為商業地產是有銷售現金價值，還有金融價值、資產價值，如果你的租金提升、品牌的提升、人氣的提升，最后你的資產無論是上市還是并購，還是賣掉，你的資產估值翻了3倍、5倍，最后通過資產證券化，使你的資產翻倍的價值。
二是人才隊伍。在商業地產人才團隊的困擾已經比金融資本還要難，即使你有資源，拿到很好的地，即使你有錢，如果沒有人來操盤，因為零售業、商業是一個長期持有的物業，一個開發周期要3-5年，招商、調整要整個經營進入良好業態，緩沖期一般也有5年，沒有一個十年的穩定團隊，一個商業物業不可能達到一個良性的周期。中國的商業地產發展得非常慢，我們的人才都是急功近利，所以中國商業地產面臨金融資本的困擾、人才的困擾，未來的發展也是不容樂觀。
現在的零售資源無論是奢侈品都是國外的品牌，真正民族自有的品牌特別少。尤其在日本，不僅有民族自有，每一個零售商都有自己自有的品牌，當然中國已經有這樣的趨向，像萬達、華潤，如果沒有豐富多元化的品牌資源，包括創新的業態，中國未來的發展也會面臨大的困擾，就說同質化千建一面，給我們的消費帶來疲憊、同質化，會影響未來整個行業的發展。
趨勢我簡單講一下，住宅為主的開發向復合開發甚至商業地產為先導的專業開發轉型。還有城市轉型、企業轉型，未來的商業地產競爭非常激烈。再就是物業轉型。
這個我講一下：一是連鎖標準化與分類個性化并存發展，像萬達這樣的本土開發商做快速連鎖發展是必然的，因為中國改革開放30年，我們趕上了美國一百年的發展。二是呈現了城市綜合體與軌道交通一體化開發新趨勢。三是城市綜合體已成為重要的金融投資產品。
最后把商圈給大家講一下，商圈的定義大家也都很清楚，有幾個要素是我比較關注的一個：一是選址；二是城市的消費群體；三是我們營造什么樣的消費，贏家一個體驗的環境。四是我們打造的一個目的。五是創造一個城市的整體。商圈的特點有商業活動頻度高的地區等。
最后我簡單把商圈發展九大主題跟大家交流一下：一是產城一體化。工作、生活、商業、教育等一體化，交通要具體，要控制在半小時以內。二是TOD模式。三是互補型。四是集聚型；五是特色型；六是區域型；七是社區型。
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