本站訊 7月8日,應(yīng)某大型開發(fā)集團(tuán)邀請,飆馬專家組客戶總監(jiān)張總、營銷總監(jiān)程總、策劃總監(jiān)辛總一行實(shí)地考察了該集團(tuán)開發(fā)的某縣級城市綜合體項(xiàng)目。
據(jù)悉,該項(xiàng)目位于城區(qū)核心地段,原為老百貨大樓,改造后總建筑面積53萬方,集高端住宅、商業(yè)、酒店、公寓于一體的一站式休閑購物的城市綜合體。其中商業(yè)面積13萬方,由商業(yè)綜合體、臨街商業(yè)和商業(yè)步行街3塊組成,是當(dāng)?shù)佚堫^商業(yè)。目前項(xiàng)目一期已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營,經(jīng)營過程中存在問題,二期還有4萬方,銷售和招商遇到瓶頸,希望能與國內(nèi)專業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)的飆馬機(jī)構(gòu)合作,解決項(xiàng)目運(yùn)營、招商和銷售上的困局。
在實(shí)地考察項(xiàng)目并聽取項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹后,飆馬機(jī)構(gòu)策劃總監(jiān)辛總認(rèn)為,項(xiàng)目存在6方面的問題:
1、體量問題。體量并不是越大越好,尤其在縣級市場,體量過大是把雙刃劍,一方面對外可以形成多元化的競爭優(yōu)勢,另一方面對內(nèi)也是一種惡性競爭,最后商戶不賺錢,要么退鋪,要么降租,無論哪種都是運(yùn)營方不可承受之重。
2、產(chǎn)品創(chuàng)新。時至今日,我國經(jīng)濟(jì)、人均可支配收入,包括工資,都是連年上漲,物價也是快速增長的過程,由此可見消費(fèi)力是在不斷增長的,為什么商業(yè)地產(chǎn)越來越難做?有人說都怪馬云,飆馬認(rèn)為與其臨淵羨魚不如退而結(jié)網(wǎng),我國電子商務(wù)模式也是不斷創(chuàng)新的過程,之前的團(tuán)購、秒殺、雙11到現(xiàn)在的直播帶貨,花樣不斷翻新,消費(fèi)者應(yīng)接不暇,紛紛買買買。而反觀我們的商業(yè)模式,大盒子+商業(yè)街,我可以毫不客氣的說,這是10幾年前的商業(yè)模式。過去我們說商業(yè)要5年一大變,3年一小變,現(xiàn)在要改改了,一年一大變,一季一小變,時不我待,只爭朝夕。
3、消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變。首先我們要肯定,消費(fèi)的能級是在提高了。過去我們送口紅,可能幾十塊錢就算不錯的了,現(xiàn)在大學(xué)生都送的起迪奧了,而另一個方面,我們這個縣城的家用車也越來越多了,停車位也越來越緊張。在這種情況下,為什么來我們這個商業(yè)的人變少了,一部分選擇了網(wǎng)上消費(fèi),這個就是消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變,如果我們商業(yè)還是秉持以前的思路,售賣產(chǎn)品,是無論如何競爭不過淘寶、天貓的。但線下有線下的優(yōu)勢,如何把線上無法實(shí)現(xiàn)的商業(yè)做好,就能夠吸引消費(fèi)者,目前看餐飲、娛樂、社交、教育、文化、體驗(yàn)、休閑、運(yùn)動,線下更有優(yōu)勢,要打好自己手中的牌,吸引消費(fèi)者走出家門。
4、客群管理。商業(yè)面臨的客群比較復(fù)雜,分為前來消費(fèi)的消費(fèi)者,租賃商鋪的經(jīng)營者,購買商鋪的投資者。很多出現(xiàn)問題的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往過于關(guān)注投資者,商鋪一賣了事,而又往往一賣又無法了事,飆馬機(jī)構(gòu)20多年實(shí)際操盤過程中,見到因售后返租產(chǎn)生的矛盾糾紛數(shù)不勝數(shù),因主力店撤場早上商戶紛紛退租的屢見不鮮。所以飆馬認(rèn)為,商業(yè)項(xiàng)目的成功在于經(jīng)營消費(fèi)者,只要有消費(fèi)客流,就會又源源不斷的商戶,只有有消費(fèi)客流,商鋪的價值才不會是無源之水,才會更有價值。商業(yè)地產(chǎn)不是為了更好的售賣商品,而是為了更好的生活。
5、商業(yè)引擎。目前項(xiàng)目一期的主力店包括肯德基、屈臣氏、成龍影院、大潤發(fā)超市,而二期是一條商業(yè)街區(qū),并沒有主力店,缺乏磁石點(diǎn),無法引導(dǎo)人流。這對于項(xiàng)目后期的招商、營銷、運(yùn)營,均造成不同程度的影響。為消除影響,可以在室外景觀、場景布置、體驗(yàn)消費(fèi)等方面入手,營造項(xiàng)目引擎,有利于后期招商、銷售和經(jīng)營。
6、招商與銷售。13萬的商業(yè)體量,目前看還是有點(diǎn)超標(biāo),但隨著我國城鎮(zhèn)化率的加快,以及城市向心力的提升,未來還有一定的市場機(jī)會。可以利用城市能級效應(yīng),向下游鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行輻射。飆馬機(jī)構(gòu)曾經(jīng)操盤過一個縣級城市項(xiàng)目,商業(yè)面積6萬方,位于城市新城區(qū),距離老城區(qū)有8公里的距離,人口數(shù)量不足2萬,飆馬通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民對于到縣城做生意、買商鋪有很大的興趣,飆馬通過3個月蓄客工作,在開盤當(dāng)日成功去化70%商鋪,有效緩解開發(fā)商困境。
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人魏總,在聽取飆馬機(jī)構(gòu)建議后,承認(rèn)項(xiàng)目前期工作存在很多缺失,比如沒有業(yè)態(tài)規(guī)劃,很多商鋪銷售出去后,無法做到統(tǒng)一管理,給后期經(jīng)營帶來很多難題,進(jìn)而影響二期銷售和招商,本次希望能過國內(nèi)一線商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)飆馬進(jìn)行合作,通過飆馬多年的項(xiàng)目操盤及銷售代理經(jīng)驗(yàn),盤活二期項(xiàng)目,并使一期項(xiàng)目良好運(yùn)營。