國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計存在哪些問題？

本站訊  上周（12月4日至12月10日）共有3家來自全國各地的開發(fā)商或品牌商，通過各種渠道向飆馬尋求項目合作。

 

 

尋求服務(wù)的項目分別是：1、山東德州某項目，體量4萬方，已基本建成，需要專業(yè)公司提供建筑外立面設(shè)計及商鋪內(nèi)部空間設(shè)計；2、湖北恩施宣恩縣某占地面積90畝項目，該項目總建筑面積約9萬平方米，位于縣城核心位置，被縣政府、市民之家圍繞。目前在規(guī)劃設(shè)計階段，需要專業(yè)公司提供相關(guān)服務(wù)；3、廣州某公司，投資、代建政府PPP項目，可以根據(jù)不同項目選擇大型國企或央企對接。

 

針對上周項目咨詢情況，飆馬今天和大家談?wù)剣鴥?nèi)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計目前存在的五大問題。

 

1、開發(fā)商忽視商業(yè)定位的重要性，忽視商業(yè)地產(chǎn)策劃在前期規(guī)劃階段舉足輕重的作用。

 

目前商業(yè)地產(chǎn)項目前期規(guī)劃設(shè)計的基本程序是：拿到地以后，組織自有力量做個簡要調(diào)研論證，然后先找設(shè)計院設(shè)計，再報建，項目批下來之后再找策劃公司。

 

在這個流程當(dāng)中，開發(fā)商雖然對項目定位也會做一些調(diào)研論證，但是其目的性、專業(yè)性、可操作性、深刻程度、可靠程度、與市場的契合程度，與專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃公司的工作往往無法相提并論，導(dǎo)致很多時候開發(fā)商對項目的定位本身就是模糊的、搖擺不定的。而項目定位不精確，甚至帶有一定程度的主觀性、隨意性，又必然導(dǎo)致對規(guī)劃設(shè)計的導(dǎo)向作用不明顯、指導(dǎo)性不強(qiáng)，由此埋下種種隱患。

 

2、發(fā)展商以銷售為導(dǎo)向的開發(fā)模式造成商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計草草上馬。

 

發(fā)展商以銷售為導(dǎo)向的開發(fā)模式，加上資金鏈的需要，決定了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計越快越好，回款越早越好。這種銷售的功利性，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)往往開始是極具隨意性地規(guī)劃設(shè)計一種報建方案，等方案報建之后，策劃公司介入，即使方案不合適經(jīng)營定位，發(fā)展商也往往急于開工建設(shè)，難以下決心更改設(shè)計方案，其結(jié)果往往是，策劃公司只能在方案不大改的前提下，提出適當(dāng)?shù)男拚庖姡虡I(yè)規(guī)劃設(shè)計與市場經(jīng)營定位脫節(jié)的問題暴露無疑。

 

3、在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，設(shè)計院本身也有一定的局限性。

 

盡管規(guī)劃設(shè)計院在規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)項目時，也是會考慮市場定位，但是，由于行業(yè)的局限，規(guī)劃設(shè)計院對商業(yè)業(yè)態(tài)的建筑設(shè)計和配套規(guī)范和細(xì)節(jié)知之不多，只能簡單地通過參考樣本的手段來進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。與規(guī)劃設(shè)計單位在住宅領(lǐng)域的駕輕就熟相比，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其經(jīng)驗和深入程度，差得太遠(yuǎn)。

 

4、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計，與商業(yè)的實(shí)際經(jīng)營者脫節(jié)嚴(yán)重。

 

商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際參與者包括：發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計者、策劃代理商、商業(yè)經(jīng)營者、投資者，這五者之中，商業(yè)經(jīng)營者是商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計，必須充分了解經(jīng)營者的需求，才能做到適銷對路。令人遺憾的是，在實(shí)際的規(guī)劃設(shè)計過程中，極少有某一方與經(jīng)營者溝通和求教，一個經(jīng)營者缺席的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計，其結(jié)果必然與實(shí)際市場需求脫節(jié)。

 

5、策劃行業(yè)有其自身的運(yùn)作規(guī)律，開發(fā)商與策劃公司的順利對接存在一定的障礙。

 

以深圳為例，商業(yè)地產(chǎn)策劃公司一般習(xí)慣于做項目的全程代理，更關(guān)注招商、銷售代理收益，如果單獨(dú)做前期策劃，不但投入人力多，而且收費(fèi)太少，往往興趣不大。同時，開發(fā)商對于策劃機(jī)構(gòu)介入前期規(guī)劃的價值也沒有充分的認(rèn)識，更不愿意在前期策劃投入資金。于是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計為先、策劃滯后的現(xiàn)象見怪不怪，而規(guī)劃設(shè)計沒有策劃的導(dǎo)航，就只能跟著感覺走了。

 

文章來源：飆馬商業(yè)地產(chǎn)