文旅地產(chǎn)九大發(fā)展趨勢及存在的問題

本站訊  上周（11月13日至11月19日）共有3家來自全國各地的開發(fā)商或品牌商，通過各種渠道向飆馬尋求項目合作。

 

 

尋求服務的項目分別是：1、江蘇蘇州某公司，在湖北省建始縣準備做個PPP項目，預打造成文旅綜合項目，體量8000多畝，處于前期策劃和規(guī)劃階段（定項階段），希望我們能全鏈條介入。2、云南文山某綜合體項目，總規(guī)劃面積190萬方，一期已建成30萬方，獨立體驗式商業(yè)4.5萬方，處于規(guī)劃設計階段，需要專業(yè)公司提供相關咨詢指導服務。3、湖北咸寧某文旅地產(chǎn)項目，商業(yè)街部分需要找設計公司提供施工圖設計。

 

從上周咨詢項目來看，開發(fā)商還是比較青睞文旅地產(chǎn)項目，今天飆馬商業(yè)地產(chǎn)就和大家分享文旅地產(chǎn)的發(fā)展趨勢及存在的問題。

 

一、文旅地產(chǎn)有九大發(fā)展趨勢。

 

第一，規(guī)模上，更加百花齊放。既有如海花島大投資、大開發(fā)的項目，也有阿那亞、幸福公社這類小情懷、新運營的項目也越來越多。整體呈現(xiàn)出多層次、多規(guī)模的趨勢。

 

第二，選址上，更加注重環(huán)境。一方面注重生態(tài)、文化環(huán)境選擇，將海洋、山地、湖泊、溫泉、濕地、雨林作為熱點投資區(qū)域；另一方面注重區(qū)位環(huán)境選擇，像幸福公社選址在成都周邊，以及皇家驛站很多的選址都是典型的例子。

 

第三，開發(fā)上，更加白熱化。主要體現(xiàn)在區(qū)域競爭白熱化，產(chǎn)品競爭白熱化、投資競爭白熱化等。

 

第四，投資上，更加靈活多樣。投資主體更加多元，傳統(tǒng)地產(chǎn)中的前100強中的70強都已經(jīng)進入到文旅產(chǎn)業(yè)。還有很多的傳統(tǒng)制造業(yè)、煤老板等跨界資本已經(jīng)進入到文旅產(chǎn)業(yè)，尋求轉型升級路徑。

 

第五，融資上，方式更加多元。資本通過諸如借貸、信托、證券化等傳統(tǒng)融資模式以及產(chǎn)權+股權、眾籌等創(chuàng)新融資模式進入文旅領域。

 

第六，布局上，更加內(nèi)外兼?zhèn)洹H化擴張實質加快與國內(nèi)持續(xù)擴張同時存在，以資本輸出為主的海外布局步伐加快，大型地產(chǎn)企業(yè)、文旅企業(yè)結合較為成熟的開發(fā)模式，加速全國網(wǎng)絡化的布局。

 

第七，經(jīng)營上，更加注重資本化。從單純的房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售逐步轉向實現(xiàn)資產(chǎn)的長期價值，并通過導入經(jīng)營與管理資源來實現(xiàn)資產(chǎn)的持續(xù)使用與增值。

 

第八，模式上，更加創(chuàng)新深化。無論是在開發(fā)模式，投資模式、合作模式，運營模式上都有所突破和創(chuàng)新。創(chuàng)新模式與傳統(tǒng)模式并存，呈現(xiàn)出多元化發(fā)展態(tài)勢。

 

第九，方向上，更加注重生活化。度假、健康、養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)、親子都將成為下一輪文旅地產(chǎn)投資的重要選擇方向。

 

二、文旅地產(chǎn)問題。

 

文旅地產(chǎn)表面上看非常紅火，但其實際項目實施過程中存在諸多問題，最首要的問題就是理念問題，文旅的核心是文化旅游是核心，地產(chǎn)是發(fā)展的載體。

 

將文旅地產(chǎn)分了三類，一類是目的地型度假綜合體，依托核心資源，大山大水或者文化主體把市場吸引來，核心資源的吸引力是重點；第二類是城郊休閑游憩地產(chǎn)，主要依托當?shù)氐氖袌觯谶x址上要選擇在大都市周邊，重視市場的重游率與粘性；第三類是城市商旅文綜合體，目前來說發(fā)展相對標準化，模式成熟，而拿地是重點。

 

理念不清主要表現(xiàn)在三方面：

 

首先，表現(xiàn)為供需不均，結構性過剩與結構性短缺并存，高水平、高質量供不應求，而低水平、低質量供過于求；

 

其次，表現(xiàn)為資本不暢，如何實現(xiàn)資本與項目的有效對接成為此中關鍵；

 

再次，表現(xiàn)為運營不強，諸如配套不夠、盈利不足、管理不專等問題日益凸顯。

 

文章來源：飆馬商業(yè)地產(chǎn)綜合