怎么做店鋪選址決策？

本站訊    上周（11月14日至11月18日）共有3家開發(fā)商或品牌商，通過各種渠道向飆馬尋求項目合作。









       尋求服務(wù)的項目是：安徽省蕪湖縣某商住地塊欲轉(zhuǎn)讓，希望通過飆馬平臺尋找到合適的買家；來自新疆烏魯木齊的某13.6萬方商業(yè)項目，尋求專業(yè)公司提供招商、運營等服務(wù)；某主題精品酒店欲拓展合肥市市場，希望借助飆馬平臺完成業(yè)務(wù)拓展。

       店鋪選址的重要性不言而喻，那么，怎樣進行店鋪選址呢？有哪些步驟來實現(xiàn)呢？以下做以簡單介紹。

       第一步，分析交通條件。

       交通條件是影響店鋪選址的一個重要因素，它決定了經(jīng)營的順利開展和顧客購買行為的順利實現(xiàn)。

       1、從經(jīng)營的角度來看，對交通條件的評估主要有以下兩個方面：

       （1）在開設(shè)地點或附近是否有足夠的停車場可以利用。

       （2）商品運輸至所選址地點是否容易。這就要考慮可供利用的運輸動脈能否適量貨運量的要求，并便于裝卸，否則貨運費用的明顯上升，會直接影響商家的經(jīng)濟效益。另外，商家提供售后服務(wù)時，需要送貨上門，如交通不便，將直接影響商家的競爭力。

       2、為方便顧客購買，促進購買行為的順利實現(xiàn)，對交通條件要做如下具體分析。

       （1）如設(shè)在邊沿區(qū)商業(yè)中心，要分析與車站、碼頭的距離和方向。一般，距離越近，客流較多，購買就越方便。另外，還要考慮客流來去方向，如選在面向車站、碼頭的位置，以下車、船的客流為主，選在長途車站位置的，則以上車的客流為主。

       （2）設(shè)在市內(nèi)公共汽車站附近的，要分析車站的性質(zhì)、客流量，是中途站還是終點站，是主要車站還是一般車站。一般來說，主要停靠站客流量大，潛在顧客較多。

       （3）要分析交通管理狀況引起的有利與不利條件。如單行街道、禁止車輛通行的街道，與人行道距離較遠的都會造成客流量在一定程序上的減少。

       第二步，分析客流規(guī)律

       客流量大小是決定店鋪成功與否的關(guān)鍵因素。客流包括現(xiàn)有客流和潛在客流，但是客流規(guī)模大，并不一定能產(chǎn)生購買行為，應(yīng)作具體分析。

       1、分析客流類型

       客流一般分為三種類型：

       （1）自身的客流。指專門為購買某種商品而來店的顧客所形成的客流，這是客流的基礎(chǔ)，也是銷售收入的主要來源。

       （2）分享客流。指從鄰近的商業(yè)形成的客流中獲得的客流，這種客流往往產(chǎn)生于經(jīng)營互補類商品的店鋪之間。

       （3）派生客流。指那些順路進店購物的顧客形成的客流。在一些旅游景點、交通樞紐、公共場所附近設(shè)立的店鋪主要利用的就是派生客流。

       2、分析客流的目的，流速和滯留時間

       不同地區(qū)的客流規(guī)模雖有可能相同，但其目的、流速、滯留時間會有所不同，要做具體分析，再作出最佳選擇。

       3、分析街道兩側(cè)的客流規(guī)模

       同一條街道，兩側(cè)的客流規(guī)模在很多情況下，由于交通條件、光照條件、公共場所設(shè)施的影響等因素影響，會存在很大差異。

       4、分析街道特點與客流規(guī)模的關(guān)系

       交叉路口客流集中，可見度高，位置最佳；有些街道由于兩端的交通條件不同或基礎(chǔ)文化娛樂設(shè)施不同或通向的地區(qū)不同，客流主要集中在一端，表現(xiàn)在一端客流最多，選址時宜選在客流集中的一端；還有些街道，中間地段客流規(guī)模大于兩端，那么選址在街道中間就能獲得更多客流。

       第三步，分析競爭對手

       一般來說，選址地附近如果競爭對手眾多，且商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)水準等均類似，則店鋪很難獲得成功，但若經(jīng)營獨具特色，競爭力強，也能吸引大量客流。另外，選址經(jīng)營應(yīng)注意協(xié)調(diào)并存，形成相關(guān)店鋪群，將會對經(jīng)營產(chǎn)生積極影響。

       第四步，分析所選位置的物質(zhì)特征

       物質(zhì)特征包括位置周圍建筑環(huán)境、停車場、能見度、顧客進出的方便性以及地形的特點等因素。

       第五步，分析城市規(guī)劃

       選址時，要考慮城市建設(shè)的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長期規(guī)劃，有的地點從當前分析是最佳位置，但隨著城市的改造和發(fā)展，將會出現(xiàn)新的變化而變得不適合。反之，有些地點從當前來看，不是理想的位置，但從規(guī)劃前景看，會成為發(fā)展前景的商業(yè)中心區(qū)。因此，必須從長遠考慮，在了解交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施等規(guī)劃的前提下，做出最佳選擇。

       第六步，評估未來的效益

       主要包括平均每天經(jīng)過的人數(shù)、來光顧的人數(shù)比例、光顧的顧客中購物者的比例、每筆交易的平均購買量等。

       第七步，做出選址決策

       綜合考慮上述各方面的因素，做出科學(xué)、理智的決策。






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