我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題分析及對策建議

本站訊    上周（5月3日至5月6日）共有2家開發(fā)商，向飆馬尋求項目合作。







        尋求服務的項目是：福建寧德某占地740畝國際農(nóng)產(chǎn)品電商物流園項目，尋求項目策劃定位服務；湖北武穴某4萬方純商業(yè)項目，尋求招商、運營服務。

        產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一般指以產(chǎn)業(yè)為基礎、由工業(yè)類用地或物流/倉儲用地兩大類型為載體，開發(fā)服務于生產(chǎn)制造，研發(fā)辦公，倉儲配送、商貿物流、生產(chǎn)性服務業(yè)等產(chǎn)業(yè)價值鏈上相關環(huán)節(jié)的新型形式。從表現(xiàn)形式上，主要包括了工業(yè)園、科技園、商務花園、倉儲/商貿物流園及相關的生產(chǎn)配套設施等產(chǎn)品。

        總體來看，我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，尚處于探索和初步發(fā)展的階段，出現(xiàn)了一些亟需解決的問題：

        第一，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)缺乏科學的市場調研和統(tǒng)一規(guī)劃，企業(yè)集而不聚，根植性差。大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在發(fā)展初期為了迅速吸引企業(yè)入駐，在招商過程中往往很少從社會化分工、市場細分、價值鏈延伸，以及產(chǎn)業(yè)集群的內在聯(lián)系等角度去考量；在項目的安排上也不是嚴格按照園區(qū)規(guī)劃的要求定位，而是為了短期內集聚企業(yè)而隨意進行項目選取和企業(yè)選址規(guī)劃，導致園區(qū)內部產(chǎn)業(yè)之間缺乏應有的關聯(lián)，沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈條，不利于產(chǎn)業(yè)集群的整體競爭力的提高，難以實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)模效應和經(jīng)濟外部性。

        第二，相當一部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商沿用住宅銷售模式來經(jīng)營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，對其項目簡單地一賣了之，而不是注重項目的后續(xù)經(jīng)營，嚴重影響了我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的長遠發(fā)展。

        第三，目前我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，普遍存在產(chǎn)業(yè)結構趨同、缺乏特色優(yōu)勢的問題。

        第四，在我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目中，除了北京、深圳等地有一些產(chǎn)業(yè)結構層次和技術水平相對較高的項目外，大部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目均不同程度地存在結構單一、規(guī)模偏小和被鎖定在價值鏈低端等問題。

        第五，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個的生事物，我國政府對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)還缺乏明確的政策和相關規(guī)范標準，使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場化開發(fā)在部分地區(qū)受到一定程度的限制。

        雖然我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中尚存在很多問題，但解決好這些問題會為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)、健康發(fā)展奠定基礎。針對上述問題，應當做以下幾個方面的工作：

        第一、堅持以客戶需求為導向，正確把握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內涵與本質，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)等資源的整合協(xié)同效應，通過有效整合產(chǎn)業(yè)項目的社會資源、物力資源、政府資源、人文資源等各類資源來為客戶提供專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務。

        第二，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要轉換角色，由單一的開發(fā)商向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的服務商、運營商、投資商轉變。一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商除了向園區(qū)企業(yè)提供基礎性的物業(yè)管理服務之外，更應積極主動地向園區(qū)企業(yè)提供高附加值的配套服務，主要包括投融資服務、產(chǎn)品展示服務、知識產(chǎn)權服務等。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商應拋棄以短平快實現(xiàn)一次性收入為主的銷售方式，向一個增量市場轉型。

        第三，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商應苦練內功，增強自身經(jīng)營管理能力，合理進行自身定位，形成市場競爭優(yōu)勢。

        第四，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運營過程中，應本著政企聯(lián)動的原則，充分發(fā)揮政府與企業(yè)這兩種組織在推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中所起的不同作用，相互協(xié)調配合，形成合力，促進產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的健康、良性發(fā)展。政企聯(lián)動以政企分開為前提，但并不是單純的政企分開，政府與企業(yè)之間互相信任、互相合作、各司其職、既是管理與被管理的關系，也是服務與被服務的關系，合力為社會化、專業(yè)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造條件。






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