經(jīng)歷了連續(xù)幾年的調(diào)整,三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策刺激下也開(kāi)始呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖。
2023年開(kāi)年,熱點(diǎn)三四線城市回暖明顯,一季度30大城市中三線城市商品房成交面積同比上升53.3%,3月份商品房月度成交套數(shù)同比上升 38.7%。但多數(shù)弱三線和四線城市仍未能擺脫量?jī)r(jià)齊跌的命運(yùn)。中指院近日發(fā)布的《百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示,4月份三四線代表城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比繼續(xù)下跌,跌幅有所收窄,二手房?jī)r(jià)格跌幅則繼續(xù)擴(kuò)大。
與一二線城市相比,大部分三四線城市在人口、產(chǎn)業(yè)、資源等方面缺乏明顯優(yōu)勢(shì),失去了棚改貨幣化安置這一核心驅(qū)動(dòng)力,三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)還有哪些支撐?一二線城市的復(fù)蘇能否帶動(dòng)三四線城市走出低谷?這些都是值得探討的問(wèn)題。
跌宕的三四線樓市
三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)“爆發(fā)”,一方面源于2015年至2018年的棚改貨幣化安置(四年間全國(guó)每年執(zhí)行的棚改均超過(guò)600萬(wàn)套),另一方面源于一二線城市嚴(yán)格限購(gòu)政策帶來(lái)的市場(chǎng)外溢。兩方面因素共同作用下,開(kāi)發(fā)商和投資客紛紛涌入,帶動(dòng)三四線城市需求釋放,房?jī)r(jià)出現(xiàn)一輪非理性上漲。
彼時(shí),布局三四線城市成為眾多龍頭房企的戰(zhàn)略選擇。例如碧桂園2017年新增881宗土地,按面積計(jì)算,位于三四線城市的土地占比達(dá)7成左右。再如保利,2017年新進(jìn)入的24個(gè)城市中,超過(guò)9成是三四線城市,包括徐州、蕪湖、鹽城、梅州等城市。新城控股和綠地在2017年新增土地中,三四線城市占比也分別達(dá)到62%和42%。
龍頭房企的大舉進(jìn)入將三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)推向高潮,地價(jià)房?jī)r(jià)輪番上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)顯示,三線城市價(jià)格指數(shù)當(dāng)月同比從2016年3月的-0.6%一路上揚(yáng),到2017年7月達(dá)到9.3%,到2019年4月更是飆升至11.3%。
隨著2019年貨幣化棚改退出和調(diào)控升級(jí),樓市開(kāi)始“熄火”,庫(kù)存去化能力減弱。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),截至2022年末,100個(gè)城市中三四線城市新建商品住宅總量達(dá)2.31億平方米,同比增長(zhǎng)2%。庫(kù)存面積去化周期達(dá)到21.2個(gè)月。
受政策影響,部分三四線城市從2018年便開(kāi)始進(jìn)入下跌通道。最具代表性的是環(huán)京區(qū)域,廊坊、張家口等城市環(huán)京區(qū)域房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)50%。南方一些被過(guò)度炒作的城市房?jī)r(jià)也接近腰斬。2021年,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)全面調(diào)整,三四線城市繼續(xù)走弱。70個(gè)大中城市中三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)價(jià)格指數(shù)(同比數(shù)據(jù))2022年跌至負(fù)值,2023年3月為-2.7%,環(huán)比跌幅收窄。
三四線城市的市場(chǎng)支撐
2022年至今,各地樓市松綁和刺激政策不斷出臺(tái),其中三四線城市占據(jù)大多數(shù),包括取消限購(gòu)、降低首付比例、降低貸款利率、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等。隨著政策落地,三四線城市內(nèi)部分化加劇,強(qiáng)三線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的四線城市在政策作用下率先回暖,其他三四線城市則持續(xù)低迷。
那么未來(lái)還有哪些城市還有機(jī)會(huì)?綜合人口、產(chǎn)業(yè)、資源稟賦、地理?xiàng)l件等因素判斷,未來(lái)四類(lèi)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)有較強(qiáng)支撐。
第一類(lèi)是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)的三四線城市。其中以長(zhǎng)三角、珠三角兩大區(qū)域的三四線城市為代表。這類(lèi)城市自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng),人口持續(xù)流入,有著較強(qiáng)的人口和產(chǎn)業(yè)支撐,住房需求旺盛,購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁。例如長(zhǎng)三角當(dāng)中的臺(tái)州、湖州、嘉興、紹興、鹽城、揚(yáng)州等,珠三角當(dāng)中的東莞、中山、珠海等。盡管這些城市房?jī)r(jià)已在高位,短期內(nèi)仍有調(diào)整需求,但從長(zhǎng)期來(lái)看具有一定的抗跌性。隨著前期庫(kù)存的消化和需求的進(jìn)一步釋放,未來(lái)將走上健康發(fā)展的軌道。
第二類(lèi)是超大、特大城市周邊,能夠承接核心城市外溢需求的衛(wèi)星城。例如環(huán)京區(qū)域的廊坊,環(huán)滬區(qū)域的昆山、太倉(cāng)等三四線城市。以環(huán)京區(qū)域的廊坊北三縣為例,與副中心一河之隔,坐擁京津冀協(xié)同發(fā)展和北京城市副中心建設(shè)雙重利好。按照北京城市副中心建設(shè)規(guī)劃要求,北三縣與城市副中心將統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管控(簡(jiǎn)稱(chēng)“四統(tǒng)一”),與城市副中心實(shí)現(xiàn)協(xié)同聯(lián)動(dòng)、一體發(fā)展。盡管2018年以來(lái)環(huán)京區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整,北三縣房?jī)r(jià)遭受“腰斬”,但隨著一系列政策利好落地,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖是大概率事件。
第三類(lèi)是具有自然資源和環(huán)境優(yōu)勢(shì),能夠承接康養(yǎng)、旅居需求的城市。這類(lèi)城市要么擁有天然的氣候優(yōu)勢(shì),要么坐擁海洋、湖泊、森林等自然資源,能夠滿(mǎn)足退休人員的養(yǎng)老需求和年輕人的旅居、度假需求。例如海南的三亞、陵水,云南的西雙版納、麗江、大理,廣西的桂林、北海,河北的秦皇島,山東的煙臺(tái)等。
以秦皇島為例,作為京津冀的后花園,擁有1805平方公里海域和162公里海岸線,旅游康養(yǎng)資源豐富,成為京津地區(qū)度假、康養(yǎng)的最佳目的地。據(jù)了解,秦皇島外地認(rèn)購(gòu)購(gòu)房占比達(dá)40%左右,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成較強(qiáng)支撐。
第四類(lèi)是能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)突圍、經(jīng)濟(jì)逆襲的城市。城市的核心要素是人,留住人需要有產(chǎn)業(yè)支撐。東北、中西部一些三四線城市因產(chǎn)業(yè)枯竭,就業(yè)機(jī)會(huì)減少,造成人口持續(xù)流出,房地產(chǎn)市場(chǎng)也因此一蹶不振。如果能夠改善營(yíng)商環(huán)境,因地制宜實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,則可以重振經(jīng)濟(jì)、重聚人氣。以最近火出圈的淄博為例,就是抓住燒烤這一偶然事件大做文章,成為火遍全國(guó)的網(wǎng)紅城市。如果能夠借此推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和人口回流,將成為傳統(tǒng)工業(yè)城市逆襲的絕好案例。
淄博市剛剛公布的一季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示,一季度淄博新房銷(xiāo)售面積達(dá)到120.6萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)61.9%,1月至4月上半月增長(zhǎng)77%。不得不說(shuō),燒烤經(jīng)濟(jì)對(duì)淄博房地產(chǎn)的拉動(dòng)作用功不可沒(méi)。
除了上述四類(lèi)城市外,一些既沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐,又缺乏資源稟賦的城市,由于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)較慢,加之前期庫(kù)存較大,人口持續(xù)流出,未來(lái)可能仍需要較大幅度的調(diào)整,需要更長(zhǎng)時(shí)間的恢復(fù)。隨著房?jī)r(jià)下跌,以及本地自住和改善性需求的釋放,市場(chǎng)供需將在一定區(qū)間內(nèi)找到新的平衡點(diǎn)。
文章來(lái)源:城市與區(qū)域治理研究院