40余年工業(yè)遺產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)及消費(fèi)活化

項目簡介

首創(chuàng)郎園Station位于北京市朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)半截塔路53號，前身為北京紡織倉庫。項目占地13.5萬平米，完整保留了30座大型倉庫、2.23公里產(chǎn)權(quán)鐵路以及8000平方米的專屬鐵路站臺，是具有40余年歷史的大型綜合性倉儲物流庫，工業(yè)遺產(chǎn)底韻十足。

項目北臨壩河、南臨亮馬河，西側(cè)被3200畝將府公園包圍，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；咫尺麗都、798商圈，占據(jù)燕莎和大望京兩大商圈的外溢重疊區(qū)，周邊商業(yè)、藝術(shù)、生活氛圍成熟，國際化素質(zhì)高。

郎園station區(qū)位圖

2018年，首創(chuàng)郎園攜手產(chǎn)權(quán)方，開啟了北京紡織倉庫的轉(zhuǎn)型之旅。

項目改造前后對比圖

項目解決的核心痛點(diǎn)

在北京“疏解騰退促提升”的城市發(fā)展戰(zhàn)略背景下，北京紡織倉庫轉(zhuǎn)型為首創(chuàng)郎園Station國際文化社區(qū)。但整個園區(qū)則深藏在將府公園的密林之中，不僅在公共交通網(wǎng)絡(luò)中是個空白，在道路規(guī)劃上，也僅有一條窄窄的半截塔路可容通行。絕對位置并不算偏僻，但以需求為導(dǎo)向的公共交通系統(tǒng)尚未建立，使郎園Station天然失去了一部分自然客流。人群難以觸達(dá)，極大限制了消費(fèi)人群的底盤。

如何在不利的地理空間、低迷的實(shí)體商業(yè)環(huán)境和冬冷夏熱的氣候條件下，找準(zhǔn)人群，克服劣勢，高效地形成調(diào)性、發(fā)揮影響和吸引人群聚集。運(yùn)營對于郎園station至關(guān)重要。

項目實(shí)踐經(jīng)驗迭代

目標(biāo)與挑戰(zhàn)

操盤之初，首創(chuàng)郎園就綜合考量政策規(guī)劃導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)升級趨勢與消費(fèi)升級需求三要素，致力于打造一處創(chuàng)新文化+產(chǎn)業(yè)+消費(fèi)的生態(tài)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域激活，人群、產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)的同步升級。

沒有交通，沒有人流，沒有商業(yè)氛圍，在一個明顯與商業(yè)“不合群”的地段，做一個7*24小時國際潮流文化社區(qū)，這是擺在郎園Station面前的目標(biāo)，也是挑戰(zhàn)。

實(shí)踐路徑的探索與打通

持續(xù)建立信任，是成功的基礎(chǔ)

天時、地不利的郎園Station，如果想成功，“人和”就顯得尤為重要。在首創(chuàng)郎園看來，比起改造、招商，更重要的是統(tǒng)一思想，尋求理念認(rèn)同。

在統(tǒng)一各基層利益訴求層面，郎園秉承開放式運(yùn)營思路，打開園區(qū)邊界，與將府公園無縫銜接，同時深度參與朝陽區(qū)水務(wù)局的壩河改造設(shè)計方案相關(guān)工作，將園區(qū)與頤堤港、第四使館區(qū)通過壩河改造聯(lián)通，既能服務(wù)公園游客、兩鄉(xiāng)居民，還能為第四使館區(qū)提供文化配套與服務(wù)。這種“跳出園區(qū)看園區(qū)、主動融入?yún)^(qū)域發(fā)展”的工作思路，打開了視野與格局，很好的統(tǒng)一了各方利益，更容易的在實(shí)操中得到各方支持。

逆向規(guī)劃思維、打造魚塘生態(tài)

在規(guī)劃上，郎園自下而上推動項目，以“邊改造、邊運(yùn)營，先測試、后定位”的“逆向規(guī)劃”模式，使項目真正與區(qū)域發(fā)展適配；在改造上，采取漸進(jìn)式投入方法，用長線運(yùn)營思維，逐步投入，減少城市更新重復(fù)改造、資金浪費(fèi)“普遍問題”發(fā)生。

在招商上，擁有創(chuàng)業(yè)思維的首創(chuàng)郎園以共生進(jìn)化的“魚塘生態(tài)”，吸引到同頻共振、氣場相似、氣質(zhì)相投的創(chuàng)新業(yè)態(tài)和新手創(chuàng)業(yè)者、持續(xù)創(chuàng)業(yè)者們。

先產(chǎn)業(yè)，后商業(yè)，再回歸產(chǎn)業(yè)

產(chǎn)業(yè)是園區(qū)發(fā)展的基石。郎園Station以長效構(gòu)建文化產(chǎn)業(yè)生態(tài)為目標(biāo)，以文化、創(chuàng)意、傳媒為中心要素，率先引進(jìn)龍頭企業(yè)，吸引了與這一定位同頻共振的企業(yè)聚集，龍頭影視制作公司、名導(dǎo)工作室、MCN機(jī)構(gòu)率先駐扎；后續(xù)引進(jìn)和孵化潛力企業(yè)，明星經(jīng)紀(jì)人公司、設(shè)計工作室、互聯(lián)網(wǎng)公司隨之而來，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，同時形成“文化+”格局。

大量影視產(chǎn)業(yè)鏈條企業(yè)、創(chuàng)意驅(qū)動的工作室進(jìn)駐，為項目積累了基礎(chǔ)日常消費(fèi)人群，進(jìn)而為消費(fèi)業(yè)態(tài)的招商打開局面：如亞洲最大的親子管道樂園——暖親、復(fù)古加油站漢堡店Station Grill等商業(yè)業(yè)態(tài)的落地，其中不乏城市首店、行業(yè)首店、創(chuàng)新Lab店等。

隨著疫情放開，對政策及市場靈敏度極高的首創(chuàng)郎園，很快將工作重心又轉(zhuǎn)移到“拉產(chǎn)業(yè)”方向，系統(tǒng)梳理了以影視后期制作為核心的影視數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)鏈，明確了園區(qū)以“科技領(lǐng)域為引領(lǐng)、科技場景呈現(xiàn)為優(yōu)勢、數(shù)字文化新生態(tài)為目標(biāo)”的產(chǎn)業(yè)定位，重點(diǎn)圍繞新科技賦能的影視+、互聯(lián)網(wǎng)內(nèi)容、新消費(fèi)文化品等方向的新業(yè)態(tài)，緊貼與百姓生活密切相關(guān)的科技文化生活場景，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)要素引導(dǎo)聚集，逐漸完善園區(qū)數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)新生態(tài)。

項目成就和價值

郎園擅長文化內(nèi)容運(yùn)營，做城市生態(tài)系統(tǒng)的文化激活因子。每一個郎園都呈現(xiàn)出這樣的運(yùn)營特點(diǎn)：通過文化賦能，以供給創(chuàng)造需求，來重塑園區(qū)、社區(qū)的人文底蘊(yùn)。

對于北京紡織倉庫來說，持續(xù)的更新和改造，不僅僅只是單純的建筑改造，而是要與運(yùn)營密切聯(lián)動。郎園Station逐漸迭代運(yùn)營理念，將文化運(yùn)營前置，發(fā)揮郎園品牌的文化運(yùn)營優(yōu)勢，在進(jìn)行中新陳代謝，保持良性發(fā)展。

“在奔跑中調(diào)整姿態(tài)”，就像是一個有機(jī)生命體一樣，在持續(xù)進(jìn)行著新陳代謝，保持良性發(fā)展，為城市提供了一處有情感有溫度的文化地標(biāo)，讓城市更加美好。

文章來源：城市更新論壇CURF