過去兩年來，越來越多的房地產商謀求轉型發展新業務、探索新模式。
近日，魯商健康產業發展股份有限公司（600223.SH，以下簡稱“魯商發展”）發布公告稱，公司擬將持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至控股股東山東省商業集團有限公司或其所屬公司。
據了解，魯商發展目前的主營業務為房地產、生物醫藥、化妝品、原料及衍生品、添加劑。通過本次交易，魯商發展將名下房地產開發業務相關資產負債置出，將聚焦于生物醫藥、化妝品、原料及衍生品、添加劑等大健康業務。
去年底舉行的中央經濟工作會議，針對房地產業首次提出“探索新的發展模式”。今年4月，證監會、國資委、全國工商聯下發《關于進一步支持上市公司健康發展》的通知，提出“依法依規支持上市房企積極向新發展模式轉型”。
筆者注意到，今年以來，廣宇發展（000537.SZ）通過重大資產重組的方式，完成了原有房地產業務資產置出，置入了新能源發電業務，上市公司主要業務從房地產開發與銷售變更為風能和太陽能的開發、投資和運營；中國電建（601669.SH）通過資產置換的方式，將其所持房地產板塊資產置出，置入優質電網輔業相關資產，實現了“去房地產化”。
另一家上市房地產商宋都股份（600077.SH）新設立了全資子公司浙江宋都鋰業有限公司、浙江宋都鋰業科技有限公司，嘗試涉足鋰業相關領域，并擬墊資16億元參與阿根廷鋰鉀有限公司年產5萬噸碳酸鋰鹽湖提鋰建設項目設備采購。
“廣宇發展在今年順利實現向風電光伏發電為主業的綠色能源轉型。雖然上半年營收因業務調整有較大下滑，但是利潤大幅扭虧為盈。”西南證券研究發展中心一位分析師表示，“完成綠電轉型后，廣宇發展的資本結構得到優化。未來將研究拓展新業態、新模式，推動產業轉型，打造綜合型綠色能源服務產業群。”
房地產轉型大健康
魯商發展已經決定將聚焦大健康產業總體布局，向健康產業進行轉型，致力于成長為國內領先的大健康產業綜合運營商。
按照魯商發展公告，預計本次交易會構成重大資產重組，但不會導致上市公司控股股東和實際控制人發生變更。
據記者了解，通過本次交易，魯商發展將名下房地產開發業務相關資產負債置出，剩余其他業務2021年收入合計約31億元，歸母凈利潤合計約2.5億元；2022年前三季度收入合計約25億元，歸母凈利潤合計約2億元。
魯商發展目前的主營業務為房地產、生物醫藥、化妝品、原料及衍生品、添加劑。若交易順利完成，魯商發展將聚焦于生物醫藥、化妝品、原料及衍生品、添加劑等大健康業務。該公司稱，這次交易有利于改善上市公司的資產質量，提升可持續經營能力和盈利能力。
2021年，魯商發展實現營業收入123.6億元，其中房地產業務收入接近97億元，占比78.4%；化妝品收入14.9億元，占比12.1%；生物醫藥收入5.4億元，占比4.4%；原料及添加劑收入2.4億元，占比1.9%。2022年上半年，魯商發展實現營業收入48.4億元，其中房地產及物業收入32.8億元，占比67.8%。
2008年底，魯商發展通過重大資產置換及發行股份購買資產的方式，將房地產資產注入上市公司，實現了業務轉型，主營業務由化纖新材料、紡織品、片劑、膠囊、熱能電力的生產與銷售、醫療服務、康復療養、醫療咨詢服務，轉變為房地產開發及經營，上市公司名稱變更為“魯商置業股份有限公司”。
從2016年起，魯商發展開始拓展大健康養老產業，搭建了“醫養康護游樂教”結合的多層次立體化的健康養老服務體系。2018年，魯商發展受讓了山東省商業集團有限公司持有的山東福瑞達醫藥集團有限公司全部股權，進一步完善了醫藥康養產業鏈條，“地產+醫養”發展模式基本成型。
據了解，山東福瑞達醫藥集團有限公司主要從事藥品、保健食品、化妝品、生物技術產品等的研發、生產與銷售。由此，魯商發展的主營業務從房地產銷售、物業管理、酒店延伸到了藥品、化妝品、保健品和添加劑等。
當時，魯商發展與控股股東山東省商業集團有限公司的戰略思路是將優質醫療資產置入上市公司，充分發揮上市公司健康業務板塊資本運作的平臺作用。
2019年，魯商發展制定實施了生物制藥、生態健康“雙輪驅動”戰略，致力于構建融合健康地產、生物醫藥、健康管理等領域的復合型健康產業生態圈，精耕生物醫藥和生態健康的細分領域，以醫藥、醫美、康養、投資為業務模塊，向綜合型健康生活服務集團轉型。
魯商發展在2019年也完成了上市公司名稱變更，由“魯商置業股份有限公司”變更為“魯商健康產業發展股份有限公司”。
現在，魯商發展要徹底剝離掉上市公司營收比重最高的房地產開發業務相關資產及負債，以山東福瑞達醫藥集團有限公司為核心企業，深入實施生物醫藥和生態健康產業雙輪驅動，進一步向大健康產業轉型。
新能源成為轉型風口
廣宇發展和中國電建在今年也都已經完成了房地產業務相關資產的剝離，實現了“去房地產化”，順利向光伏、風電等新能源行業轉型。
其中，廣宇發展通過與控股股東魯能集團有限公司及其關聯方都城偉業集團有限公司進行重大資產重組的方式，將原有房地產業務資產全部置出，同時置入行業前景良好、競爭優勢突出、發展前景較好的新能源發電業務資產。
此前，廣宇發展的主營業務為房地產開發與銷售，房地產業務收入為上市公司主要收入來源。今年完成重大資產重組后，廣宇發展的公司名稱已經變更為“天津中綠電投資股份有限公司”，上市公司主要業務轉型成了風能和太陽能的開發、投資和運營。
廣宇發展方面稱，通過重大資產重組，上市公司將實現業務轉型，拓寬盈利來源，提升可持續發展能力、抗風險能力以及后續發展潛力，為整體經營業績提升提供保障，符合公司股東的利益。
2022年上半年，廣宇發展實現營業收入17.7億元，歸母凈利潤4.1億元。當期累計完成發電量41.43億千瓦時，較上年同期增長了2.24%。
廣宇發展方面表示，上市公司已實現主營業務由房地產向綠色能源產業的轉型，將積極發展陸上風電、光伏發電，大力開發海上風電，深入推動源網荷儲一體化和多能互補發展，積極開展儲能業務，實施差異化競爭，基本形成了“海陸齊發”的業務布局。上市公司將持續研究拓展新業態新模式，推動產業鏈延伸拓展、價值鏈向高端邁進，打造資產優良、業績優秀的綜合型綠色能源服務產業群。
中國電建也是通過與控股股東中國電力建設集團有限公司進行資產置換的方式，剝離了房地產板塊資產，置入了優質電網輔業相關資產。
中國電建方面稱，本次資產置換有利于減少上市公司與控股股東之間的同業競爭，同時置入優質電網輔業資產，有利于進一步優化上市公司資產、完善產業結構，置入資產整體盈利能力高于置出資產，有利于增厚上市公司的凈資產收益率和每股收益，提高上市公司盈利水平和資產質量。
魯商發展、廣宇發展、中國電建等房地產商順利轉型發展新業務、探索新模式，受益于其央企、國企控股股東在資源與業務上的協同支持。而部分民企房地產商的新業務轉型、新模式探索，則面臨著更大的挑戰。
今年初，宋都股份新設立了全資子公司浙江宋都鋰業有限公司、浙江宋都鋰業科技有限公司，準備涉足鋰業相關業務，并計劃墊資16億元參與阿根廷鋰鉀有限公司年產5萬噸碳酸鋰鹽湖提鋰建設項目設備采購。
受此消息影響，宋都股份在二級市場的股價出現大幅波動，連續多個交易日漲停。不過，宋都股份擬墊資16億元參與阿根廷鋰鉀有限公司年產5萬噸碳酸鋰鹽湖提鋰建設項目設備采購相關合作告吹，在轉型探索鋰業相關業務過程中的首次嘗試遇困。
“探索新的發展模式，就是要讓房地產業回歸本質，實現健康發展和良性循環。現在保障性租賃住房、公募REITs、代建業務等，都具備新模式、新業態的特征。”一家大型地產商北京地區負責人告訴記者，“但是如果跨界太大、門檻過高、投入較大，必然存在風險。還是應該圍繞房地產業鏈條上下游進行延伸探索，平衡風險、循序漸進。”
文章來源：中經城事
