旅游，受制于疫情；地產，又頻頻爆雷；文旅地產，則被困于現實。 2021年元旦，在創造了眾多“銷售奇跡”的海花島1號島首期商業業態進入試營業。海花島由1號、2號和3號島組成，其中2號島和3號島主為居住區，2015年首次開盤就立即告罄，深受市場熱捧的原因也源于1號島，1號島是海花島重點打造的板塊，按照規劃，1號島涵蓋博物館群、童世界、水上樂園、海洋世界等28個商業業態。 對于1號島，大眾期待已久，所以開業當天，海花島被游客圍得水泄不通，海花島一位工作人員在媒體采訪中回憶道，“一號島試營業的那幾天，人數最多的時候，一天大約有5萬人，島外三條車道的馬路上全部堵死，島內人流摩肩接踵。”截止當年11月底，海花島累計接待游客近500萬人次，而在疫情前的2019年，儋州全年全市累計接待國內外游客才346萬人次，可想而知海花島的火爆程度。 與開業的盛況相比，如今的海花島稍顯冷清，最明顯的一個變化就是，每晚兩場的人氣項目燈光秀也沒有之前好看了，據媒體報道，是因為開發商拖欠電費，一些耗電量大的燈光效果取消了，與之同樣冷清是樓盤，即便價格腰斬也無人接盤。 而這也是眾多文旅地產項目的現狀。 文旅地產 理想很豐滿 文旅地產，在這個概念首度出現時，許多人認為是“天作之合”，一方面文旅項目資金投入大、開發周期長，短期內無法實現盈利，所以許多投資商避而遠之；另一方面，地產項目雖周轉快，但是拿地成本高，文旅+地產既能吸引更多的資本入局，又能降低成本，兩者之間相互賦能，可謂“完美”。 2012年，隨著拿地成本不斷增加，房地產行業的盈利空間逐步縮減，與此同時，我國旅游行業也隨著國民經濟水平的提升而迅猛發展，文旅地產項目由此也迎來了爆發期，全國各地涌出各類文旅地產項目。從2012年到2014年，年均新增項目近 2200 個，平均增速達 83%。 對于開發商而言，可以借著“文旅”的名頭低價拿地，高溢價銷售；對于投資者而言，既可以偶爾去度假小住一段時間，又可以等著文旅項目運營以后增值銷售。 一切看似形成了一套完美“閉環”，但是現實戳破了幻想。 文旅地產 夢想照不進現實 文旅地產，核心在文旅，而文旅項目的成功，僅靠資本的投入是不夠的，從前期的頂層設計、策劃規劃到后期的運營，這些“軟實力”才是文旅成功的關鍵所在。 而實際諸多文旅項目都是開發商打著 "文旅" 的幌子瘋狂圈地，因為賣房子才是他們的“初心”，所以他們首要“任務”就是前期把項目的文旅部分進行“高大上”包裝，吸引各種購買者就行，導致低層級、同質化項目遍地開花，而這些文旅地產項目至少一半以上所處地理位置偏遠，遠離一座城市的中心區，而在文旅上面，實際并沒有花太多的心思去運營，根本引不來客流，部分淪為了“鬼城”。 截止至2014年底，根據國家統計局統計，全國文旅地產項目7965個，其中大型在售項目有589個，這些在售項目平均存量達到 2043 套，而平均去化速度為12套/月，完成存量去化需要14年。 絕大多數的購房者都是投資者，沒有實際剛需支撐，這樣導致許多文旅地產項目淪為了“擊鼓傳花”的游戲，許多購房者的房子最終只能爛在手上，因為這些房子的二手房價格漲幅太低甚至大幅下跌，并且基本賣不掉，尤其疫情之下，文旅和地產雙重承壓，曾經繁榮的泡沫自然一戳就破。 還有一些文旅地產項目在沒有拿到資質就開始建設，并且觸及生態紅線。例如上文所提到的海花島就是如此，今年元旦前夕，儋州一則關于“海花島39棟建筑將被拆除”的《行政處罰（限期拆除）決定書》將該項目推至風口浪尖，雖然如今并沒有定數，但是這兩年海花島的房子也從過山車的頂峰開始下滑。 文旅地產 路在何方？ 并不是說文旅地產沒有未來，而是文旅地產需要精耕細作，靠“賣房子”的這條路已經走不通了，文旅的重要性更加凸顯。 從文旅項目本身來看，要關注旅游發展的趨勢，如今旅游業也逐步從單一的觀光到深度的休閑度假轉型。 所以，在項目開發之前，一定要明確項目定位，無論是想要打造主題公園、景區或者溫泉，項目都需要依托地理資源特色來構建項目的核心特點；其次產業業態的規劃，就是各種配套內容的補充，包括休閑娛樂配套，如度假酒店、特色餐飲、商業街區、文藝演出；生活配套如超市、商店、健身娛樂等，通過系列的配套實現留客及消費擴張。 總而言之，文旅地產不光簡單的搞建筑、蓋房子，往往還包括醫療、養老、服務、交通、安全等各種配套，同時配以長期、專業的運營服務，一個成功的文旅地產項目，必定是提供一種美好的生活方式，讓人心生向往。如今潮水退去，曾經的“假”文旅“真”地產項目被困于現實之中，而未來，精耕細作的文旅地產說不定會迎來一番新的天地。
